房地產行業(yè)格局重構加速 將現(xiàn)5000億級房企
2016年受樓市火爆行情的影響，全國房地產市場，不論是銷售面積，還是銷售額雙雙同比大漲，而在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，龍頭房企們也紛紛刷新了各自的銷售記錄。尤其是恒大、萬科、碧桂園三家，成為中國首批年銷售額突破3000億元的房企，三家公司的總銷售更是超過萬億元，占據了中國房地產市場10%左右的份額。
與此同時，2016年銷售超過百億元的房企達到了131家，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元，市場份額已接近50%
對此，有業(yè)內人士指出，隨著房地產市場告別“黃金時代”，中小房企的生存空間將會越來越小，行業(yè)的兼并重組則會越來越頻繁地發(fā)生，手握充足資金的龍頭房企，在行業(yè)格局的重構中將掌握主動。
5000億級房企呼之欲出
1月5日晚，萬科率先披露了其全年銷售業(yè)績，2016年公司全年累計實現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。隨后，碧桂園也于當晚公告稱，公司2016年共銷售建筑面積約3747萬平方米，銷售總額3088.4億元，同比增幅超過100%。其中，公司權益所有人應占銷售金額及銷售面積分別為2347.6億元及2979萬平方米。
恒大則是選擇在1月6日早間公布了其全年銷售情況，2016年共實現(xiàn)合約銷售額3733.7億元，累計合約銷售面積為4469萬平方米。尤其是在權益銷售額上，他們也以高達3550.6億元穩(wěn)坐第一。
值得注意的是，為了繼續(xù)保持高速增長，恒大和萬科在并購與土地市場上也不斷出手。
廣發(fā)證券房地產行業(yè)首席分析師樂加棟指出，自2015年至今，恒大通過收購兼并、城市更新、舊城改造等多元化方式獲取項目，特別在深圳，已通過城市更新獲取近千萬平方米潛在儲備資源，貨值高達約4000億元。
而萬科則在2016年最后一個月新增加項目34個，支付的土地出讓金高達323.47億元，是當月銷售額的1.38倍，不但刷新了萬科單月拿地總額的記錄，從拿地數(shù)量上看也是近年來的新高。
對此，市場人士認為，2017年這兩家房企對于銷售榜首位的爭奪會更加激烈，很可能雙雙突破5000億元，“從兩家公司的土地規(guī)模、現(xiàn)金狀況和項目開發(fā)能力來看，只要他們自己愿意，且市場環(huán)境沒有發(fā)生大的變化，完成5000億元的年銷售也就是這一兩年的事情。”
而在去年12月份，萬科董事會主席王石曾表示， “萬科現(xiàn)在的營業(yè)額是2000億元，預計10年后會達到1萬億元，快的話6年便可以實現(xiàn)?！?
除了上述三家企業(yè)外，綠地、保利、中海的銷售額也超過了2000億元，融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家則首次突破了千億元大關，另外萬達也繼續(xù)保持在千億元級別。
“千億級企業(yè)幾乎全都進行了前瞻性的戰(zhàn)略布局，這也是房企的核心競爭力之一，這也使得他們緊緊抓住了一、二線熱點城市的機遇，今年他們大部分的銷售額也都來自上述城市，而中小房企幾乎無力承擔一、二線熱點城市的土地價格，只能選擇合作開發(fā)或者轉讓退出。”有分析人士稱。
房地產并購重組加速
實際上，在優(yōu)質資源稀缺與資金寬松的影響下，2016年的房地產行業(yè)，兼并重組也是愈演愈烈。其中，龍頭房企憑借規(guī)模、資金優(yōu)勢成為房地產行業(yè)并購的主力軍。根據中指院的統(tǒng)計數(shù)據顯示，年內銷售規(guī)模在300億元以上的房企，完成及正在進行中的并購案例接近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。頻繁的兼并重組，則直接導致了市場集中度的進一步提高。
根據克爾瑞統(tǒng)計，2016年各梯隊房企集中度均呈上升趨勢，TOP100房企市場份額已占到44%，較2015年進一步提升4個百分點，大型房企的品牌規(guī)模優(yōu)勢愈發(fā)突出，中小企業(yè)的份額也面臨更大下滑的壓力。
而2016年三季度以來行業(yè)調控持續(xù)加強，尤其針對房企再融資的管控趨于嚴格，9月份開始，房企公司債等再融資收緊，10月份全國范圍內調控升級、中央經濟工作會議的表態(tài)和年底地產類監(jiān)管備案暫停都釋放出管理層對于房企去杠桿的明顯態(tài)度。
中信建投房地產行業(yè)首席分析師陳慎表示，在這樣的格局下，企業(yè)分化將更為明顯，尤其融資政策的收緊將對中小型房企產生更大的影響，這也將加劇企業(yè)間并購整合的可能性。僅從2016年的情況看，便有越來越多的企業(yè)從戰(zhàn)略角度急流勇退，聯(lián)想、海爾等企業(yè)選擇在行業(yè)高點將旗下地產業(yè)務的剝離說明行業(yè)正逐步向專業(yè)化進軍，因此合作、并購將在2017年進一步擴大規(guī)模，擁有更為健康的杠桿水平、更為充裕現(xiàn)金的企業(yè)也將獲得更多撿便宜的機會，在行業(yè)格局重構中掌握主動。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也指出，“排名前10位的品牌房企，10年后會占據銷售市場份額的40%，較目前提升一倍，按1年10萬億元的市場規(guī)模計算，10大龍頭房企的平均銷售規(guī)模在4000億元。大房企收購、兼并小開發(fā)商的局面也會不斷出現(xiàn)?！?
根據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2016年1月份—11月份，全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%;全國商品房銷售額10.25萬億元，同比增長37.5%。11月末，全國商品房待售面積6.91億平方米，已經是連續(xù)9個月減少。
不過，業(yè)內人士指出，隨著去年10月份新一輪樓市調控的開始，樓市過熱的情況將出現(xiàn)改變，但全國每年商品房銷售額還會保持在10萬億元左右，對于龍頭房企來說，這一市場規(guī)模已經足夠，未來的市場集中度還會繼續(xù)提升
