非住宅用地土地使用權(quán)續(xù)期存疑 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有何影響
住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期涉及百姓切身利益,社會(huì)關(guān)切度非常高。非住宅用地土地使用權(quán)續(xù)期也一樣存在疑問，這個(gè)問題,為何一直懸而未決?將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有何影響呢？
北京大學(xué)法學(xué)院教授、民法研究中心主任尹田曾參與物權(quán)法起草。他回憶說,10多年前在物權(quán)法起草過程中,關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期問題曾被稱為物權(quán)法十大疑難問題之一。其中,土地使用權(quán)到期后是否續(xù)期、續(xù)多久、如何繳費(fèi)等問題在當(dāng)時(shí)被提及最多。
非住宅用地該不該續(xù)期?
“應(yīng)該說,當(dāng)時(shí)在物權(quán)法的立法過程中,對(duì)于土地使用權(quán)屆滿后應(yīng)當(dāng)續(xù)期這一點(diǎn),各方是很快就達(dá)成共識(shí)的,但是這種共識(shí)僅僅限于期限為70年的普通住宅用地。”尹田回憶說。
相比之下,對(duì)于其他的非住宅用地,主要是50年的工業(yè)用地和40年的商業(yè)用地等,該不該續(xù)期,一直無法達(dá)成共識(shí)。
尹田分析說,原因其實(shí)很簡單,房屋的所有權(quán)是沒有期限的,但是土地的使用權(quán)是有期限的。住宅用地涉及到千家萬戶的老百姓,根據(jù)私權(quán)保護(hù)原則,理應(yīng)予以保護(hù),肯定不應(yīng)收回土地?！暗菍?duì)于工業(yè)和商業(yè)用地來說,土地使用權(quán)屆滿之后怎么辦,是不是會(huì)被收回,因?yàn)樯婕暗氖峭顿Y者、經(jīng)營者的利益,政府方面的態(tài)度當(dāng)時(shí)還是比較強(qiáng)硬的?！?
當(dāng)時(shí)大部分學(xué)者的意見是,此事不能完全由政府來決定,否則會(huì)讓投資者因?yàn)槿狈︻A(yù)見性而影響投資的積極性,因?yàn)椴恢涝谄跐M之后究竟何去何從,設(shè)備更新、廠房修建這些還要不要繼續(xù)做,該如何來繼續(xù)安排經(jīng)營活動(dòng)成為問題。
“當(dāng)時(shí)兩邊的利益發(fā)生沖突后,最后出現(xiàn)了一個(gè)妥協(xié),即規(guī)定住宅用地的土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期。工業(yè)商業(yè)用地則暫時(shí)回避,不予規(guī)定?！币镎f,“但我們始終認(rèn)為,所有權(quán)的保護(hù),不能僅限于消費(fèi)性財(cái)產(chǎn),也要保護(hù)投資者的利益。不光老百姓的房產(chǎn)需要保護(hù),經(jīng)營者的房產(chǎn)也需要保護(hù)。但當(dāng)時(shí)因?yàn)樯婕袄娌┺?各有立場,達(dá)不成共識(shí),也只能不提?！?
續(xù)期期限如何確定?
續(xù)期不是問題,問題的關(guān)鍵是如何續(xù)期。
“雖然物權(quán)法最終規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期,但一開始草案并不是這么寫的?！币镎f,當(dāng)時(shí)物權(quán)法草案中曾規(guī)定要房屋的所有權(quán)人申請(qǐng)才能續(xù)期,但是后來發(fā)現(xiàn),這個(gè)規(guī)定根本無法操作,用起來會(huì)很麻煩?！肮I(yè)用地、商業(yè)用地的使用者都是商人,他們來申請(qǐng)問題不大,但是很多住宅小區(qū)中,是千家萬戶共同使用土地,讓這些老百姓去申請(qǐng),最大的問題就是,如果有的人申請(qǐng),有的人不申請(qǐng),那怎么處理?”
此外,據(jù)了解,物權(quán)法草案三審稿和四審稿中曾規(guī)定,自動(dòng)續(xù)期后由國務(wù)院來確定具體如何收費(fèi)。但這個(gè)規(guī)定在之后的六審稿中被刪掉了,主要就是考慮到,如此重要的問題,爭議又很大,不是國務(wù)院就能決定的,必須要由全國人大出臺(tái)法律來規(guī)定。
尹田進(jìn)一步分析說,國家的土地是有償使用的,按道理,期滿后應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)后才能繼續(xù)使用。而出于讓利于民的想法,主張不繳、免繳或者象征性繳費(fèi),這些看法都是有道理的,但是這就必然會(huì)形成一個(gè)社會(huì)福利。
“所有的‘免費(fèi)午餐’最后還是國家埋單,用的還是大家的錢,那就涉及到社會(huì)福利平等分配的原則問題。所以不繳費(fèi)或者少繳費(fèi)的障礙就在于此。如果這是一種福利,最后的代價(jià)就要均攤,那就會(huì)產(chǎn)生社會(huì)福利分配不公平。”尹田說,因?yàn)槊總€(gè)人擁有的房屋面積不一樣,房子大的,享受的福利就多；房子小的,福利就少；沒有房的,甚至就沒法享受這部分社會(huì)福利?！暗∏》孔有』蛘邿o房的人,才是社會(huì)的弱者,應(yīng)該享受到更多的社會(huì)福利?！?
值得一提的是,物權(quán)法出臺(tái)過程中,還有一個(gè)問題也一直爭議很大,那就是關(guān)于續(xù)期后出讓金是不是要重新交的問題。最后,物權(quán)法也回避了。
事后,有學(xué)者主張,物權(quán)法雖然規(guī)避了相關(guān)問題,但既然第一百四十九條中規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期,就說明隱含了不再收費(fèi)的立法目的。但對(duì)于這一說法,尹田并不認(rèn)同。在他看來,這其實(shí)是誤解?！斑@個(gè)問題其實(shí)一直是有爭議的。我國最早的商品房出現(xiàn)在1992年之后,距離70年屆滿還有一段時(shí)間,現(xiàn)在問題最尖銳的其實(shí)是工業(yè)和商業(yè)用地上,這一批土地將很快面臨到期如何續(xù)期的問題,相似的情況很快會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)?！?
立法還要擱置多久?
“這個(gè)問題不能再拖了?！币镎f,不能因?yàn)闋幾h大就無限期擱置起來。
“民事法律制度背后,要有個(gè)成熟明確的經(jīng)濟(jì)政策。很多問題都不是簡單的法律問題,而是需要有政策支撐。想從立法上解決土地使用權(quán)期滿后的問題,首先要拿出一個(gè)明確的經(jīng)濟(jì)政策來,因?yàn)檫@不是法學(xué)家和立法者能決定的事情,社會(huì)保障、稅收等都需要政策明確。在此基礎(chǔ)上,立法者通過權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的方式確定下來。否則,財(cái)產(chǎn)的安全性始終得不到保障?！?
此外,尹田認(rèn)為,政策明確后一定還要形成法律上的規(guī)則,這樣政策才會(huì)具有穩(wěn)定性、長遠(yuǎn)性、可預(yù)期性。
“在土地使用權(quán)的續(xù)期和使用上,不能再出現(xiàn)政府濫用權(quán)力的惡果,否則會(huì)損害民事主體的合法利益。所以必須要予以重視,及時(shí)進(jìn)行研究和確定?！币镎J(rèn)為,不能有問題就往后拖,要讓老百姓了解問題的真相,要增加社會(huì)福利分配的透明度。到底收費(fèi)還是不收費(fèi),如果不及時(shí)加以明確,最后的結(jié)果就是導(dǎo)致老百姓對(duì)問題產(chǎn)生片面的認(rèn)識(shí),認(rèn)為這是國家在剝削,這就不利于社會(huì)穩(wěn)定。
但是,政策的確定絕非易事。據(jù)悉,民法典中的物權(quán)法編專家意見稿近日將出爐?！傲⒎ㄊ且豁?xiàng)有互動(dòng)性的活動(dòng),一方面,政策的確定是我們立法的依據(jù),同時(shí),立法活動(dòng)也可以推動(dòng)政策的出臺(tái)?！币镎f,3年之內(nèi),這個(gè)問題無論如何也要解決掉。
