北京南零售氛圍進一步成熟 二手土地資源受到青睞
2016年第四季度，北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到992萬平方米（含自用面積）。
? 2016年第四季度，全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個百分點（含自用面積）。一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。
? 2016年第四季度，全市甲級寫字樓租金達人民幣每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質(zhì)較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
市場預測
? 2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應，預計將有15個項目竣工交付，或?qū)槭袌鲂略龀^百萬平米的甲級寫字樓面積（含自用）。其中新興區(qū)域?qū)⑹切略龉闹饕獊碓?，占比或達八成以上。但與此同時，部分項目將有可能因為工程進度的原因推遲入市。
? 需求方面，內(nèi)資企業(yè)預計將占有更大的比重，鑒于包括金融服務，IT及高科技，以及專業(yè)服務等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經(jīng)濟環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴張的策略或?qū)⑦M一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。
? 項目集中入市的情況下，市場整體空置率預計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或?qū)⑦M一步下探。與此同時，區(qū)域間的表現(xiàn)將進一步分化，金融街由于供應有限，預計空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域?qū)⒁蛐略龉皡^(qū)域內(nèi)競爭的關(guān)系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時，新興的區(qū)域?qū)⒂锌赡艹霈F(xiàn)更多的升級和搬遷的需求，從而進一步縮小與傳統(tǒng)商務區(qū)之間的差距。
北京零售市場
? 2016年前11個月，北京市社會消費品零售總額錄得9,904.4億元，同比上升6.1%，增速比1-10月提高0.9個百分點。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)強勁增長勢頭，同比增幅達18.2%，占社會消費品零售總額的比重達17.8%。
? 2016第四季度市場迎來供應高峰，共有五個購物中心落成開業(yè)，帶來47.6萬平方米新增供應。入市項目均位于京南，進一步改善區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足的局面。與此同時，百貨業(yè)態(tài)持續(xù)表現(xiàn)低迷，兩個百貨項目關(guān)門停業(yè)，影響市場存量減少9.9萬平方米。
? 新開業(yè)項目均實現(xiàn)高入駐率。隨圣誕及新年節(jié)假臨近，各類品牌特別是國際服飾品牌及國內(nèi)餐飲品牌開店積極，推動全市中高端購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)微幅上升0.1個百分點至95.0%。
? 租賃需求活躍推動全市中高端購物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣926.9元，環(huán)比上升1.2%。
市場預測
? 2017年，北京預計將繼續(xù)迎來供應高峰，14個項目近110萬平方米的新增供應將逐步落成入市。新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊，并作為良好的配套設(shè)施滿足來自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費需求。但由于所處地段居住或商業(yè)氛圍有待成熟，部分項目存在推遲的可能性。
? 盡管北京零售消費的增長預計將隨宏觀經(jīng)濟的放緩而進一步回落，但鑒于北京區(qū)域商業(yè)中心的地位，以及快速增長的中產(chǎn)階級所帶來的消費潛力客觀，預計零售商仍會將北京作為拓展區(qū)域市場的重點，市場或?qū)⒊掷m(xù)迎來多個品牌的首店開業(yè)。
? 與此同時，電商的快速發(fā)展及聯(lián)合辦公的進一步成熟亦將產(chǎn)生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或?qū)⑼苿痈嗑€上品牌開設(shè)線下實體店。而部分聯(lián)合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心的開店節(jié)奏。
? 預計未來幾年內(nèi)，激烈的競爭將在招商和運營方面對開發(fā)商帶來更大的挑戰(zhàn)。總體來說，經(jīng)驗豐富的開發(fā)商或?qū)⒏心芰褪袌鲎兓龀龇e極的反應并對其項目適當?shù)恼{(diào)整，從而保持良好的入駐水平和租金增長勢頭。但隨著人口進一步向城市外圍疏解，新興區(qū)域的項目亦將迎來更多發(fā)展的機會。
北京住宅租賃市場
? 2016年第四季度，達美奧克伍德華庭酒店公寓項目入市。該項目位于朝陽公園區(qū)域，共為市場帶來171套服務式公寓新增供應，戶型為80平方米至255 平方米。
? 第四季度為市場傳統(tǒng)淡季，部分租戶合同到期退租，加之由于國外傳統(tǒng)假期的到來，外籍客人陸續(xù)回國，導致需求有所減弱。受此影響，本季度全市服務式公寓整體入住率環(huán)比下降1.1個百分點至84.9%，但較去年同期仍上漲0.8個百分點。
? 盡管整體入住率環(huán)比略有下降，但是得益于萬國公寓年底前的正式退出，大戶型較為充裕的嘉里公寓、麗苑等項目及時承接了搬遷租戶，補充了退租帶來的空置面積，在淡季仍然錄得入住率的提升。
? 本季度，部分業(yè)主針對緊俏型戶型提高報價，使本季度服務式公寓租金環(huán)比微幅上漲0.9%至人民幣每平方米每月212.4元。
? 受國內(nèi)需求帶動，高端公寓租金繼續(xù)上漲，錄得每平方米每月人民幣154.2元，環(huán)比上漲0.4%。
? 本季度，高端別墅市場表現(xiàn)平穩(wěn)，租金與上季度持平為人民幣每平方米每月117.2元，同比下降3.0 %。
市場預測
? 2017年，市場預計還將迎來三家服務式公寓項目入市，包括雅詩閣集團旗下雅詩閣山水文園服務公寓和北京馨樂庭大興服務公寓，以及經(jīng)過翻新改造后將重新開業(yè)的盈科中心，合計將帶來600余套新增單元。新增供應將進一步提升市場平均水平并滿足活躍的市場需求。
? 2017年住宅銷售市場預計仍將處于供不應求的局面。在此情況下，將可能有更多業(yè)主將服務式公寓翻新改造為高端公寓產(chǎn)品、投入散售市場以期短時間內(nèi)提升收益水平。這或?qū)⒔o服務式公寓市場存量造成影響，并在一定程度上緩解市場競爭的壓力。
北京住宅銷售市場
一手住宅整體市場
? 2016年第四季度，一手普通住宅市場新增供應繼續(xù)回落，環(huán)比下降48.9%至52.3萬平方米。由于政策調(diào)控下市場觀望情緒加重，加上購房門檻的提高短期內(nèi)令各類有效需求受到抑制，成交量明顯下滑，環(huán)比大幅下降40.0%至107.6萬平方米。截至11月末，一手住宅價格指數(shù)環(huán)比微幅上漲0.5%，同比上漲25.7%。
? 隨“930新政”的逐步落地，本季度北京土地市場有所回升，共迎來7宗住宅地塊成交，其中四宗地塊為實行“限房價、控地價”試點的首批地塊，住宅部分均由開發(fā)商企業(yè)全部自持，并作為租賃住房，不得銷售。而其余3宗將用于自住型商品房和安置房等保障性住房建設(shè)。
一手住宅高端市場
? 本季度，高端住宅市場僅有1個高端公寓項目和4個別墅項目取得預售證（包括老盤新推），分別帶來343套和314套新增供應。
? 由于購買非普通住宅的首付款比例提高，高端公寓和別墅的成交量有所回落。高端公寓成交量達404套，環(huán)比下降53.2%；成交均價為人民幣每平方米90,800元，環(huán)比下降3.4%。高端別墅成交量達481套，環(huán)比下降2.0%，成交均價為人民幣每平方米60,700元，環(huán)比下降2.7%。
市場預測
? 預計2017年，“限房價、控地價”將成為普通住宅用地出讓的常態(tài)，而在預期開發(fā)商拿地熱度不減的局面下，該類成交地塊的住宅部分將有很大可能由開發(fā)商自持，而無法投入市場形成有效供應。同時受限制房價的措施影響，項目備案價格通過難度加大，會延緩取得預售許可證的時間，項目入市難度的加大也將在一定程度上影響未來住宅供應量。因此，預計2017年北京市場供需不平衡的局面將可能不會得到明顯改善。
? 政策持續(xù)調(diào)控之下，供應有限、需求受到抑制，加之春節(jié)長假等多重因素共同作用，預計2017年一季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。
? 在“930新政”逐步落地的情況下，預計住宅銷售市場平均價格漲幅將進一步收窄。
北京銷售與投資市場
? 2016年第四季度，北京甲級寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至人民幣每平方米75,300元。同時，甲級寫字樓毛收益率繼續(xù)收窄0.01個百分點至5.39%。
? 2016年第四季度，大宗投資市場持續(xù)活躍。一方面，機構(gòu)投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內(nèi)共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。
? 寫字樓一手散售市場需求旺盛，成交面積達67.6萬平方米，較第三季度大幅上升60.3%。同時，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元人民幣。
? “930”新政的逐步落地令第四季度北京土地供應、特別是普通住宅和保障性住房的土地供應，較上季度有明顯回升，但總體來說仍保持較低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包括7幅住宅用地；成交總金額達407.4億元，為2016年單季最高水平。
市場預測
? 機構(gòu)投資者尤其是內(nèi)資保險、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資機會。核心區(qū)的寫字樓項目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會越發(fā)多元化而進一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域的在建項目亦會受到越來越多的關(guān)注。
? “控地價，限房價”的住宅用地出讓形式預計將成為未來土地市場的主流。此外，為保證商業(yè)用地的出讓質(zhì)量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴充土地儲備的開發(fā)商及投資者將進一步轉(zhuǎn)向?qū)で蠖滞恋刭Y源，市場將有可能迎來更多股權(quán)/部分股權(quán)交易，以及公司層面的并購與重組。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場
? 天津：2016年第四季度，位于海河區(qū)域的仁恒置地國際中心項目入市，為天津甲級寫字樓租賃市場帶來4.5萬平方米的新增可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級寫字樓總存量約為110.5萬平方米。本季度市場需求疲軟，搬遷需求占甲級寫字樓成交主力，同時受新入市項目影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.6個百分點至43.0%，同比上升7.8個百分點。受高空置率及激烈的市場競爭影響，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金環(huán)比下降1.4%至人民幣每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。
? 青島：第四季度，青島甲級寫字樓市場共迎來3個項目入市，合計帶來11.7萬平方米新增辦公面積。項目分別為上實中心3號樓及7號樓，以及卓越世紀中心3號樓。至此，全市甲級寫字樓存量達到169.3萬平方米（含自用面積）。受新入市項目影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升3.4個百分點至23.5%。盡管企業(yè)租戶日趨謹慎，租賃需求疲弱，青島甲級寫字樓市場平均租金保持平穩(wěn)，為105.6元每平方米每月。
? 大連：2016年第四季度，大連甲級寫字樓市場新星國際中心項目的入市，帶來3.7萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到115萬平方米（含自用面積）。受星海灣板塊活躍租賃需求影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個百分點至10.1%。企業(yè)擴張租戶日趨謹慎，影響市場平均租金環(huán)比下降1.1%至109元每平方米每月。
? 沈陽：2016年下半年，沈陽甲級寫字樓市場共迎來2個項目入市，分別為有友誼時代廣場及新地中心2號樓，合計帶來8.0萬平方米新增辦公面積，至此，全市甲級寫字樓存量達162.7 萬平方米（含自用面積）。因市場此前供應量大，業(yè)主方為提升項目入駐率，通過降低租金刺激租賃成交，市場平均租金環(huán)比下降4.9%至118.3元平方米每月，同比下降10.8個百分點。
市場預測
? 預計未來三年內(nèi)，二線城市還將迎來新供應高峰，令本就空置率頗高的市場進一步承壓。盡管高品質(zhì)的新增供應將為租金提供保證，但疲弱的市場需求將令業(yè)主加大租金優(yōu)惠政策以提高入住水平，在此情況下，市場平均租金也將進一步下探。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場
? 天津：2016年第四季度，天津城區(qū)共迎來和平大悅城、印象城梅江、萬福北寧灣廣場3個項目入市，合計帶來12.3萬平方米；濱海新區(qū)僅有SM濱海第一城一期項目入市，帶來10.0萬平方米新增供應。至此，天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為450.7萬平方米。市場需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等體驗型業(yè)態(tài)相對活躍，天津城區(qū)平均入駐率環(huán)比上升0.2個百分點至89.1%。城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金基本與上季度持平，為每平方米每月人民幣407.0元。濱海新區(qū)受新項目入市影響，平均入駐率環(huán)比下降14.9個百分點至70.6%，首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月226.0元。
? 青島：位于嶗山區(qū)的利群金鼎廣場為本季度青島零售市場唯一新增項目。該項目是青島本地零售企業(yè)利群集團開發(fā)的中高端百貨項目，為市場帶來8.6萬平方米的新增面積。至此，全市零售物業(yè)存量達到384.0萬平方米。受新開商業(yè)項目影響，青島零售市場總體空置率環(huán)比上升1.5個百分點至24.1%。核心商圈因地段優(yōu)勢聚集了全市最高端品牌，錄得全市最高租金541.7元每平方米每月。但由于受到部分項目租金下滑影響，市場平均租金環(huán)比微跌0.6%。
? 大連：2016年第四季度，大連中高端零售市場無新項目入市，久光百貨閉店令總存量減少3.5萬平方米，至292萬平方米（含自用面積）。受實體經(jīng)濟不佳影響，市場整體空置率環(huán)比上升1.4個百分點至11.0%。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。
? 沈陽：第四季度，沈陽中高端零售市場無新項目入市，市場存量保持在613.7萬平方米（含自用面積）。市場需求整體保持平穩(wěn)，主題餐飲及兒童相關(guān)業(yè)態(tài)較為活躍，平均租金環(huán)比持平為364.6元每平方米每月。
市場預測
? 未來三年，二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場供過于求的情況將令市場進一步承壓。
? 經(jīng)濟增長放緩的新常態(tài)、來自電商的競爭和持續(xù)的供應放量以及都將令二線城市商業(yè)競爭更加激烈，令市場入駐率和租金增長承壓。在此情況下，購物中心預計將引進更多體驗型業(yè)態(tài)以實現(xiàn)差異化經(jīng)營，以滿足日益成熟且多元化的消費需求
