2017年樓市：謹防調(diào)控目標“跑偏”
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進而對沖樓市的回落和調(diào)整。
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進而對沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個過程，其對未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強度和舉措落實的力度。
高度關(guān)注可能偏離調(diào)控目標的這幾種情況：第一，調(diào)整沒有到位，過熱仍在繼續(xù)；第二，調(diào)整過速過猛；第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；第四，投機空間轉(zhuǎn)移。
推進中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整，促進房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機制與政府調(diào)控機制，讓政府部門與市場相關(guān)主體積極又理性地參與促進房地產(chǎn)發(fā)展。
2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過程。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場過熱面臨著區(qū)域進一步擴散和熱點地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險。隨著一線城市從嚴調(diào)控的推進，以及9、10月份熱點二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過熱和調(diào)整出現(xiàn)的過程。 2017年，樓市將延續(xù)短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落，但也有不確定性?？傮w上，本輪樓市調(diào)整將持續(xù)到明年下半年，且呈現(xiàn)空間差異化趨勢。具體來看，首先，全國住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價格增幅將逐步回落，不排除個別時間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對下降的情況，其中，一、二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市則進一步分化。其次，全國總體庫存將進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨。再次，在經(jīng)歷年初的波動后，全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長，低于2016年增長。其中一二線城市增長更好。全國商品房新開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一、二線城市新開工面積或?qū)⒃黾印Ｗ詈螅?017年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻與2016年相比會明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù)、基本面、改革紅利和投資投機轉(zhuǎn)變層面對未來一年的樓市進行預(yù)測。
價格增幅由正轉(zhuǎn)負投資增幅全年較低
在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，未來一年內(nèi)，全國層面上的房價增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調(diào)整，在將于2017年第一季度有較大幅度回落，三季度增幅將出現(xiàn)負值，此后降幅收窄。房地產(chǎn)投資增長幅度在經(jīng)歷第一季度的波動后，二三季度緩慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年較低增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯放緩。同時，一線城市的房價增速將有所放緩，并存在波動調(diào)整的可能，住房開發(fā)投資增速將會有所增加。二線城市的房價增速會相對平穩(wěn)，住房開發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)較快幅度的回升。
悲觀預(yù)期導(dǎo)致觀望供需下降帶來市場調(diào)整
從周期上看，本世紀以來，中國房地產(chǎn)存在著周期時間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場短期上下波動。2013年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成。
一個周期。2017年受政策和預(yù)期影響，剛性和改善性需求將多有觀望并推遲購買，企業(yè)也將處于觀望狀態(tài)，但由于前期回籠資金較好，短期價格下降幅度不大。其中，一二線城市真實需求下降相對較少，與此同時，由于受到多種因素影響，短期內(nèi)庫存增加不多，市場供求仍處緊張。三、四線及以下城市，消費性需求釋放緩慢，去庫存壓力依然較大。
從宏觀環(huán)境上看，一方面，宏觀經(jīng)濟增長2017年仍將低于上一年，但已經(jīng)呈現(xiàn)了一些積極的跡象，表明經(jīng)濟下行壓力在緩解。另一方面，美聯(lián)儲加息和人民幣貶值給房地產(chǎn)、金融與宏觀經(jīng)濟帶來一定風(fēng)險，但也有一些正向影響，總之，宏觀環(huán)境將為2017年樓市平穩(wěn)調(diào)整創(chuàng)造了條件，但也有導(dǎo)致不確定性的因素。
新住需求持續(xù)釋放對沖樓市下行調(diào)整
制度變革的力度決定樓市調(diào)整幅度和時間提前或者延后。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場調(diào)整可以延遲和減緩。
2016年8月5日，國務(wù)院關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知（國發(fā)〔2016〕44號）發(fā)布，明確指出，建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策體系，將持有居住證人口納入基本公共服務(wù)保障范圍，創(chuàng)造條件加快實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋；維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化，并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利。
2016年10月30日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知中指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機制改革為動力，緊緊圍繞推動1億非戶籍人口在城市落戶目標，深化戶籍制度改革，加快完善財政、土地、社保等配套政策。提出加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政支持力度并建立動態(tài)調(diào)整機制，建立財政性建設(shè)資金對吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的補助機制，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制，將進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系等配套政策與舉措。
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進而對沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個過程，其對未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強度和舉措落實的力度。
對偏離調(diào)控目標的情況需要高度關(guān)注
從全國來看，樓市基本面因素決定2016年第二季度應(yīng)進入調(diào)整期，但由于過度投機等原因，打亂和推遲樓市調(diào)整的進程。但是2016年10月，20余城市針對投資、投機需求抑制政策的密集出臺，將使中國樓市整體上回到短期調(diào)整階段。一、二線熱點城市，隨著對投資抑制和炒房的嚴格限制政策陸續(xù)出臺，未來投資將大幅下降，投機將持續(xù)沉寂。因此，銷售額將絕對下降，銷售價格增幅將下降并在個別月份處于負值。
政策與預(yù)期變化將使消費需求推遲和減緩，抑制住投資和限制投資將使熱點城市大幅度回落，但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落?？傮w而言，2017年樓市總體平穩(wěn)回落。
但是，我們還須警惕未來市場的不確定性?；跉v次房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗教訓(xùn)，經(jīng)濟新常態(tài)下樓市與宏觀經(jīng)濟的新特點，以及本次調(diào)控政策尚有改進空間，以下幾種可能偏離調(diào)控目標的情況需要高度關(guān)注。第一，調(diào)整沒有到位，過熱仍在繼續(xù)。在本次調(diào)控中，一些城市的政策力度比較有限，沒有提出切實的措施來確保未來供地需求；一些城市的外地限購政策則過于寬松。尤其重要的是，一些地方政府沒有對部分金融機構(gòu)采取繞開監(jiān)管從供給端和需求端向樓市導(dǎo)入大量資金的行為給予及時制止和清理。第二，調(diào)整過速過猛。由于部分一、二線城市的調(diào)控措施比較密集，媒體輿論陣勢很大，對市場預(yù)期影響較大，因此，也有可能使市場預(yù)期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，形成極度悲觀預(yù)期，導(dǎo)致價格泡沫破裂。第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。由于導(dǎo)致樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機制不健全，地方政府隨時有可能從投機的阻擊方轉(zhuǎn)變成投機的縱容方，開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)、機構(gòu)投資者和居民也可能伺機隨時卷土重來，因此存在調(diào)整逆轉(zhuǎn)的可能性。第四，投機空間轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動，當(dāng)一些城市和區(qū)域限購后，不排除這些投機資本向非限購且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致另一些區(qū)域接續(xù)過熱。
為避免樓市調(diào)整過猶不及給金融穩(wěn)定與經(jīng)濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸，應(yīng)堅持“虛實結(jié)合，主動調(diào)控”、“長短結(jié)合，標本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一，密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補調(diào)的準備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。
推進中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整，促進房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機制與政府調(diào)控機制，讓政府部門與市場相關(guān)主體積極又理性地參與促進房地產(chǎn)發(fā)展。未來需要在四個方面著手構(gòu)建長效機制。第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)涵，調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針，調(diào)整住房發(fā)展定位，完善住房發(fā)展立法。第二，加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整。改革住房供求制度體系，深化住房基本制度改革，深化建立新型戶籍制度，完善城鎮(zhèn)化的分攤機制。第三，在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化財稅制度改革。第四，健全樓市調(diào)控的工作機制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機。建立“領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，部門分工”的機制，完善“中央監(jiān)控，地方調(diào)控”的機制，完善“監(jiān)督考核，獎懲問責(zé)”機制。
