樓市限價 品質“減配” 華潤置地高端項目身陷“質量門”
近日，地處北京西南二環(huán)的華潤置地昆侖域項目身陷“質量門”。150多位業(yè)主反映，本應是9.5萬元/平方米的高端住宅，配置大幅縮水，外立面、樓梯、一樓大堂等多處建筑用料減配降檔，引發(fā)業(yè)主集體抗議。對此，華潤昆侖域項目以“家書”形式給出官方回復，除了推出了十一項整改措施，還設立了退房通道。
值得注意的是，如今距離該項目正式推出才不過兩年時間。2016年7月28日，華潤置地當天舉行隆重的新品發(fā)布會，將北京昆侖域與上海靜安府、深圳灣悅府一起定義為華潤置地“三大一線城市的頂級產品”，轟動一時。
如今，業(yè)主們對華潤的整改回復并不買賬，認為整改方案“僅是小修小補”“毫無誠意”。在今年9月30日原定的收房日，業(yè)主們拒絕收房。10月13日，昆侖域再次召開業(yè)主大會，一百多戶業(yè)主到會簽署了《昆侖域家書回函》，表達不認可其整改及賠償退房的方案，要求華潤方面10月20日前安排整改負責人與業(yè)主代表正式會晤。
華潤昆侖域項目糾紛并非孤例。從2016年下半年以來，全國房地產市場的基調以從緊為主，政策也密集出臺，房地產市場進入了限購、限價、限貸、限售、限商的“五限”時代，尤其是限價房盈利空間減少，不少開發(fā)商想方設法降低建筑成本和標準，將限價成本轉嫁給購房者，導致購房者不滿，進而引發(fā)糾紛。
同期高價地中第一批入市的項目
2015年1月，招商蛇口、華潤置地、九龍倉、平安不動產4家聯(lián)合體以87億攬下北京豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)的兩宗地，其中一期地塊位于玉泉營環(huán)島東北側，總價42億元，配建45300平方米“限價房”，溢價率近50%。據測算，該地塊的樓面價達3.73萬元/平方米。同年4月，該地塊確定案名為昆侖域，由華潤操盤。
2016年7月，華潤置地舉行新品發(fā)布會，正式推出北京昆侖域項目。兩個月后的9月30日，以北京為首，全國各大城市密集出臺了嚴厲的樓市收緊政策，業(yè)內稱“930新政”。此后，各地樓市限價，許多項目入市因此擱淺。
作為同期高價地中第一批入市的項目，開發(fā)商對昆侖域售價曾有較高的預期。據媒體報道，2016年10月，昆侖域報給北京市住建委的銷售均價約為11萬元/平方米，未獲批準。2017年8月，昆侖域終于成功取得預售證，銷售單價達到9.5萬元，雖未達到預期，但也突破了8萬元隱形“限價”紅線。
被指多處細節(jié)與樓書不符
2018年9月30日是昆侖域合同交房日。9月8日、9日兩天，華潤置地組織業(yè)主到場參觀，但參觀的結果令業(yè)主始料未及。
業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，房子的多處細節(jié)與銷售時宣傳的信息不符，其中外立面材料差異最為明顯，“樓書上標明外立面是紅色手工磚，實際上用的是網格布加涂料，”一位業(yè)主告訴記者，“外立面材料變更，直接關系到居住品質，從手工磚變涂料，其每平方米成本降低了數千元?！?
“華潤作為一個地產行業(yè)的龍頭國企，竟然貨不對板，令人失望！樓書標明入戶大堂及樓梯為精裝交付，實際上入戶大堂裝修嚴重縮水，挑高不足。樓梯干脆就是水泥交付了，還有裂縫補填痕跡。入戶門薄脆，還未交付使用，已經扭曲變形。更別說該小區(qū)號稱園林設計，實際只看到逼仄的路面和雜亂的建筑垃圾，哪有園林可言？”這位業(yè)主此前專門賣房購買，昆侖域樓盤，目前租房居住，如今這個原本滿心期待的“新家”令她情緒激動。
對此，華潤相關負責人對《經濟參考報》記者回復：“對于客戶提出的合理意見和建議，我們正積極尋求解決方案，將依照法律規(guī)定和合同約定堅決予以執(zhí)行。包括大堂區(qū)域、樓梯間、地下車庫等11項予以調整與升級。”上述人士說，其實當時業(yè)主參觀時還處于施工最后階段，所以建筑垃圾還未收拾。而對于業(yè)主所提出的墻磚問題，他表示，為了安全，北京幾年前對于外墻飾面磚規(guī)定，不允許一定高度以上的建筑使用。
對此，一位從事建筑施工設計的負責人告訴記者，大概在五六年前北京的確不再允許高層使用飾面磚。但是，既然五六年前就有此規(guī)定，為何還要寫進樓書里“授人以柄”，不得而知。
上述人士表示，因建設標準規(guī)定，項目外墻材料部分并沒有過多問題，但從后期整改目錄來看，華潤方面也的確有壓縮成本之嫌。他認為，雖然95000元/平方米并不意味著房屋等級的高低，但昆侖域項目既然按照“頂級產品”定位進行宣傳，項目方應做到上述對應標準?！鞍凑漳玫貎r粗略計算，按照95000元/平方米的售價，昆侖域項目還是有一定的利潤空間，業(yè)主的上述訴求也是合理的?！?
業(yè)主認為整改無誠意拒絕收房
從9月13日起，昆侖域業(yè)主自發(fā)組織起維權行動，超過150名昆侖域業(yè)主參加，要求開發(fā)商整改或退房。9月14日至17日，華潤置地連續(xù)組織四場業(yè)主溝通會，張大為、蔣智生兩位華潤置地高層出面溝通。
9月19日晚，昆侖域項目在其官方公眾號上以“家書”名義發(fā)布了詳細的整改方案，包括為客戶加裝新風系統(tǒng)等11項優(yōu)化方案及補充說明，并同意在法律框架下為客戶提供退房通道。據業(yè)內一名造價師初步測算，華潤提供的整改方案整體估計花費三四千萬元。
對于華潤置地的整改回復，業(yè)主認為“毫無誠意”。業(yè)主代表告訴記者：“外立面從手工磚變成仿磚涂料，體現(xiàn)在房價上的差價每平方米約幾千元，一套房就是幾十萬的價差，華潤僅以每戶加裝3萬-5萬元的新風空調來作為補償，價差太大。此外，華潤對自身的整改方案并未給出時間表，卻自行確定了10月20日收房或退房的最后期限。業(yè)主不可能接受這樣的條款，在整改未達標之前，業(yè)主只能拒絕收房?！?
針對這封“家書”，業(yè)主9月20日聯(lián)名回復了“聲討書”表示“強烈聲討”，認為“華潤否認樓書交房，已構成銷售欺詐。對此，我們集體要求退房和賠償。”當日，100多位意向退房業(yè)主在經過嚴格身份查驗后，簽署了退房意向書。此后，華潤向業(yè)主寄出的交付通知、入住結算清單等文件，不少業(yè)主也選擇原路退回。
9月30日，在原定收房日，昆侖域業(yè)主在公眾號里稱“華潤喊業(yè)主回家看盆景”，發(fā)布了大量業(yè)主們自發(fā)拍的圖片，從仍搭著鐵架子的公共區(qū)域、大量盆景堆成的“綠植”到坑坑洼洼的壁紙、能摳下門板的入戶門……表達了各種“無語”和無奈。當天，憤怒的業(yè)主們聚集在售樓處，拉橫幅表示抗議。
一位業(yè)主向記者展示了華潤驗房人員登記的“昆侖域房屋維修記錄單”，顯示他家房子存在包括陽臺門關不嚴、衛(wèi)生間窗戶打不開、戶門邊燈打不開等8項問題。
重成本輕質量致購房者投訴不斷
房地產業(yè)正遭遇一場嚴重的信用危機。在調控不斷加壓的2018年，多地樓市維權案例頻現(xiàn)。
“房企的確還存在重營銷輕管理，重成本輕質量，導致低價低質的現(xiàn)象?！弊〗ú吭辈块L、中國房地產協(xié)會會長劉志峰日前在參加2018中國房地產精裝修產業(yè)發(fā)展大會時表示，住房品質雖然有所提高，但住房質量和安全問題還時有發(fā)生。企業(yè)誠信不足，急功近利，偷工減料，以次充好，使用劣質材料和產品，導致購房者投訴不斷，甚至聚眾抗議，給企業(yè)帶來了不良影響，也給政府造成了巨大壓力。
業(yè)內人士表示，購房人和開發(fā)商信息不對等，因此應加強對開發(fā)商過度宣傳、回避責任等方面的監(jiān)管或處罰。例如，精裝修樣板間在不明顯區(qū)域貼“不作精裝交付條件”，為吸引購房者所做的項目介紹，卻被寫有“本宣傳僅作說明使用”、“所有圖片資料僅供參考”等逃避后期責任的標識，應被認定為房企信用問題，在“房地產領域開發(fā)經營活動中失信行為的懲戒方案”中給予體現(xiàn)，當數次違規(guī)或因信用被減分，限制其取得政府供應的土地、限制“五證”的發(fā)放、限制企業(yè)債券發(fā)行、融資等方面。
樓市需由“量”轉“質”回歸居住
曾經，由于地塊位置和土地屬性的優(yōu)越，一些高地價地塊被開發(fā)商們爭先恐后地競奪。如今，他們不得不調低對項目的預期。業(yè)內人士直言，在限價政策下，開發(fā)商減配越來越多，精裝標準越來越低，車位不送不租只賣，綠化設施減配，看不見的還有工程減配，在水泥、砂漿、電線品牌等方面做文章，令人“防不勝防”。中原地產首席分析師張大偉曾公開表示，“也許2018年買到的房子將是這些年質量最差的一批。”
一位業(yè)內人士表示，一方面是資金收緊，融資難度加大。另一方面由于銷售走緩，回款速度放慢，房企資金壓力大增。在此背景下，房地產市場環(huán)境有變，房企拿地的信心不足，土地流拍增多。而在這個鏈條上，成本縮減也是其中一環(huán)。
上述人士告訴記者，樓市更趨理性是好事，但絕不應該以犧牲建筑質量為前提。住房與百姓生活品質乃至居住安全密切相關，降價過程中若是出現(xiàn)了降低質量，影響是非常惡劣的。企業(yè)應加強內部管理和科學核算，嚴控開發(fā)成本和營銷成本。
近日，深圳推出了首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府，在業(yè)界引發(fā)廣泛關注。不少業(yè)內人士認為，這或許意味商品房預售制度改革已經“箭在弦上”。
中國房地產企業(yè)在高速增長之后已經到了需要由“量”轉“質”的階段。多位業(yè)內人士指出，商品房現(xiàn)售可避免很多質量問題的糾紛，但從根源上來說，房地產行業(yè)過去數年高周轉、重投資的策略應該反思了，是時候回到產品和服務本身，讓房子真正回歸其居住的本質。
