政府必須建立房地產(chǎn)市場長效機制 確保樓市平穩(wěn)
沒人會期待過去，所以未來注定被展望。
２０１６年，中國房地產(chǎn)走過喧囂的一年。這一年歲末，２０１６年中央經(jīng)濟工作會議對中國房地產(chǎn)市場給出了明確的新定位，即“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的”。
房地產(chǎn)到底有多重要？在１月７日舉行的第五屆首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上，國務(wù)院參事、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇主席夏斌在接受時代周報記者采訪時表示：“房地產(chǎn)成為以消費為導(dǎo)向而非資產(chǎn)導(dǎo)向，是本輪經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功的重要標志?！?
結(jié)構(gòu)性改革下的中國，亦真亦幻的國際風(fēng)險、甚囂塵上的泡沫論，這些背后，隱藏著一場怎樣的嬗變？２０１７年，中國的房地產(chǎn)會走向何處？
“預(yù)防一切變成口號”
事實上，自２００９年以來，夏斌一直堅持一個主張：中國的房地產(chǎn)要想健康發(fā)展必須以消費品為主導(dǎo)方向，不能像此前的美國一樣，把房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)進行操作。
在近期的中央經(jīng)濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念也被強調(diào)。夏斌對時代周報記者表示，要真正建立以消費品為導(dǎo)向，涉及一系列政策的配合，所涵蓋的范圍也是方方面面。
“這是針對長效機制內(nèi)容，第一次作出了明確的表態(tài)和定位。那么，現(xiàn)在主導(dǎo)方向明確了，具體內(nèi)容和措施是什么？”他反問道。
為此，他呼吁，一系列衍生出來的問題要被具體細化對待：對于第二套，第三套房應(yīng)該出什么樣的的稅收、利率政策？對已經(jīng)存在的非純住宅商品房、租房市場如何規(guī)范？人地掛鉤的城市土地政策，以及引發(fā)的土地財政收入、中央和地方政府財稅問題，要采取什么樣的措施？
回到長效機制本身，在夏斌看來，在什么時機出臺、分幾年落實推進等問題，都需要被思考。
“把這些綜合到一起考慮，怎么樣才能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)？是效率達到最好的狀態(tài)，是要仔細思考的?！彼驎r代周報記者再次強調(diào)。
預(yù)防一切變成口號，是他在論壇上所大力強調(diào)的。在對長效機制和政策有了初步的頂層設(shè)計，再配合具體措施的出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉(zhuǎn)長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的房市波動局面。
在夏斌的預(yù)判里，房地產(chǎn)領(lǐng)域能不能形成以消費為向?qū)Ф且再Y產(chǎn)為向?qū)?，將成為中國?jīng)濟在２０１７年轉(zhuǎn)型發(fā)展成功的一大重要維度。
“市場需要一個過程?！彼念A(yù)期是，２０１６年的經(jīng)濟政策邏輯要持續(xù)到２０１７年，市場出清將持續(xù)，短期內(nèi)很難見到很大的變化。
“但建立房地產(chǎn)的長效機制是政府必須要做的，也是中國經(jīng)濟改革的必須?！彼詈髮r代周報記者強調(diào)。
擠出泡沫
讓中國房地產(chǎn)市場回歸到它的本原，擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫也是２０１７年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌用了“堅硬”一詞來形容泡沫：“過去十年幾乎每年經(jīng)濟學(xué)家都在談北京、上海、深圳的房價，從房價收入比、房價租金比各個指標來看都是泡沫，這個泡沫從來沒有破過，所以我們加過標題叫堅硬的泡沫?！?
不過，在野村中國首席經(jīng)濟學(xué)家趙揚的理解里，中國的房地產(chǎn)算不上泡沫，甚至連結(jié)構(gòu)性泡沫也不是。
按照他的總結(jié)，原因有三：一是現(xiàn)在盡管中國經(jīng)濟增長上比全球水平高很多，但是增長率并不高；二是貨幣政策并不會在短期內(nèi)出現(xiàn)大波動；最后，除非中國經(jīng)濟增長沒有潛力了，泡沫才會破。但只要中國經(jīng)濟增長有５％－６％的水平，泡沫的問題不應(yīng)該被放大。
“當(dāng)然短期內(nèi)會被調(diào)整，比如從貨幣政策的角度?！壁w楊補充道。
日本房地產(chǎn)泡沫破碎后的先例還擺在眼前，中國應(yīng)當(dāng)如何預(yù)防泡沫存在所帶來的危機？
東京大學(xué)教授河合正弘強調(diào)了預(yù)防危機發(fā)生的重要性?！昂暧^謹慎監(jiān)管對于銀行以及非銀行領(lǐng)域的應(yīng)該要建立起來的，這樣能夠限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度信貸擴張，而且這個也是能夠來避免其他更大的風(fēng)險?！彼嵝训馈?
在其他經(jīng)濟學(xué)家們給出的答案里，直接點出了可能刺破泡沫的因素。
國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜的答案是，刺破泡沫最銳利的釘子是房產(chǎn)稅。“房產(chǎn)稅提高了持有成本，房子是用來住的，不是用來炒的。其次，流動性一旦收緊也有可能刺破泡沫，因為流動性一旦縮緊，養(yǎng)泡沫的水就被抽干了，好一點的結(jié)局是萎縮，差一點的結(jié)局就是破滅?！?
“中國政府會限制泡沫的繼續(xù)膨脹，但不會刺破這個泡沫，在匯率和房市之間，政府要處在平衡板的中間，不然一腳踩錯了，帶來的結(jié)果和目標不一致，就會帶來可能的風(fēng)險?！绷植梢苏f道。
瑞穗證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光則給出了一個時間上的概念。在他的預(yù)期里，盡管房地產(chǎn)存在泡沫，但２０１７年和２０１８年都不一定會破。主要原因還是寬松的貨幣政策?！斑@個導(dǎo)致的結(jié)果不在房地產(chǎn)的價格，還是在匯率上。在不刺破泡沫的前提下，貨幣政策不會極具收緊，不會馬上推行房產(chǎn)稅。政府可能會非常謹慎地收縮，去杠桿很難，也不會刺破泡沫，但匯率上的壓力就非常大?！?
他作了一個類比，“其實就是像牛市股市一樣，政府說要慢牛，老百姓馬上沖進去把牛市做到頂，房市也一樣，政府只能采取限購，來穩(wěn)定住。這當(dāng)中是有博弈的。美國和日本的教訓(xùn)讓中國政府在對待泡沫問題的時候會非常謹慎?！?
朱海斌認為，房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整，土地供應(yīng)的調(diào)整或者是針對二手存量房出臺的重大措施，將成為擠出泡沫的重要推手。
“在稅收方面，我覺得資本稅的作用比房地產(chǎn)稅的作用大。一線城市房價下調(diào)的可能性不大，還是跟流動性相關(guān)，過去十年房價一直上升，Ｍ２增長了十倍。雖然央行說中性貨幣政策，但是這個中性不意味著收緊，從大類資產(chǎn)的配置角度來看，房地產(chǎn)作為國內(nèi)資產(chǎn)的大類配置，仍然會受制于流動性。”他說道。
步入平穩(wěn)運行階段
那么，中國樓市的未來又將會如何？
在申萬宏源首席經(jīng)濟學(xué)家楊成長看來，中國房地產(chǎn)的問題在于特定的土地政策，土地制度下，使得供給端和需求端在機制上不對稱。
當(dāng)中存在著鮮明的對比。他說：“需求端是高度市場化，供給端帶有壟斷性質(zhì)。中央提出的房地產(chǎn)穩(wěn)健的長久政策，包含兩個方面，一方面就是要依靠整體土地制度的變革；另一方面則是如何在這個土地制度變革無法實現(xiàn)的情況下，降低一線城市房地產(chǎn)的金融屬性，所以我覺得長期來看，如果把這兩個政策配套起來，房地產(chǎn)還是可以走穩(wěn)。”
在他看來，不僅僅是房地產(chǎn)，中國所有的資產(chǎn)投資當(dāng)中，可能都要關(guān)注中國這兩年正在進行的投資“四個平衡”：一是儲蓄和投資的平衡；二是金融投資收益和實體投資收益的平衡；三是資產(chǎn)管理平臺的擴張和所謂的高收益資產(chǎn)的平衡；四是境內(nèi)金融投資收益和境外金融投資收益平衡。
“實際上，短期推動中國房地產(chǎn)上漲的金融市場因素正在逐漸淡化，從這個角度上來講，房地產(chǎn)后期應(yīng)該是步入一個平穩(wěn)運行階段?！睏畛砷L再次強調(diào)表示。
朱海斌的看法則是，２０１７年很可能同樣保持２０１６年的因城施策，同時在北上廣深周邊大城市群和中西部出現(xiàn)的大城市群里，房價上漲的機會還有，但除此之外的三四線城市可能會面臨房價的繼續(xù)下調(diào)。
