機構(gòu)稱新市場需求為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇
世邦魏理仕：新市場需求為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資商世邦魏理仕近日表示，隨著新需求、新消費乃至新科技滲入商業(yè)地產(chǎn)固有體系的程度加深，這為市場帶來了新的機遇。
世邦魏理仕在日前發(fā)表的報告中從寫字樓市場、零售業(yè)態(tài)、工業(yè)地產(chǎn)以及大宗交易市場等方面對商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展趨勢做出展望。
報告指出，金融混業(yè)經(jīng)營、科技行業(yè)迭代增長與消費服務(wù)升級浪潮將催生寫字樓市場新需求，但供應(yīng)持續(xù)處在高位將令一、二線城市皆承壓。未來三年，絕大多數(shù)中國主要城市將迎來寫字樓供應(yīng)高峰，一線城市空置攀升，部分二線城市將創(chuàng)歷史新高。
在零售業(yè)態(tài)方面，世邦魏理仕預(yù)計，隨著17個城市800萬平方米的新增供應(yīng)迫近，租金上行仍將乏力。不過，消費者需求由“商品”逐漸轉(zhuǎn)向服務(wù)，“健康、酷玩”等主題將引領(lǐng)新消費力量。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，在“雙創(chuàng)”推進下，信息科技，生物技術(shù)，新能源汽車以及數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重將在未來有大幅躍升，并帶動辦公和工業(yè)地產(chǎn)的需求。隨著網(wǎng)絡(luò)零售增速逐步回落以及消費升級的加速，2017年實體零售業(yè)的基本面將得到一定程度的改善。
他指出，以企業(yè)未來經(jīng)營預(yù)期為前瞻性指標來判斷，2017年中資企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓新增租賃需求的主力。外資企業(yè)在總體擴張策略保持謹慎的同時，有向二線節(jié)點城市滲透的跡象。
據(jù)世邦魏理仕截至去年11月的調(diào)查結(jié)果顯示，中資企業(yè)今后3年內(nèi)仍有較強的擴張欲望，而外資企業(yè)對在華投資持樂觀態(tài)度的企業(yè)則有所下降。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示，外資企業(yè)在2017年大多對經(jīng)營擴張持謹慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對進取。但在辦公場所擴張上雙方都仍顯謹慎，如何有效利用現(xiàn)有空間將成為業(yè)界重要議題。
他認為，今年的寫字樓需求將呈現(xiàn)“傳統(tǒng)經(jīng)濟保存量、新經(jīng)濟促增量”的格局，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。同時，新商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來的大量新增供應(yīng)仍將是市場的最主要挑戰(zhàn)。
世邦魏理仕預(yù)計，金融混業(yè)、信息科技和消費服務(wù)業(yè)將是2017年國內(nèi)寫字樓的新需求所在。
據(jù)世邦魏理仕估算，中國17個主要城市的零售物業(yè)市場將迎來800萬平方米的新入市項目，加之傳統(tǒng)服飾零售品牌的擴張有所放緩，租金增長將繼續(xù)承壓，預(yù)計各城市2017年購物中心首層平均租金的增幅均在2%以內(nèi)。其中，一線城市以及成都、杭州、南京等品牌關(guān)注度高的二線城市租金走勢相對樂觀。
與此同時，世邦魏理仕認為實體零售基本面逐步回暖。隨著網(wǎng)上零售增速降至30%以下，網(wǎng)購對實體商業(yè)的沖擊正逐步減弱。線上零售更加積極地擁抱線下實體，加之購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的不斷提升，消費者正逐漸向?qū)嶓w商業(yè)回歸。
“以體驗為內(nèi)核的服務(wù)型消費在中國正處于由上層中產(chǎn)階級‘量變’和消費結(jié)構(gòu)‘質(zhì)變’雙重驅(qū)動的風(fēng)口，我們認為“‘健康’和‘酷玩’兩大主題將引領(lǐng)2017年餐飲文娛等服務(wù)型消費的新趨勢，并推動購物中心業(yè)態(tài)組合的進一步演變。”報告指出。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚稱，線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對立進階為相互融合，以及居民收入的快速增長驅(qū)動了中國基數(shù)龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素，實體商業(yè)重拾增長的潛力。2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。
世邦魏理仕預(yù)計，一線城市高標倉庫未來供應(yīng)仍將受到物流用地供應(yīng)瓶頸的制約，租金延續(xù)升勢；而二線城市倉庫租金將出現(xiàn)分化，個別供應(yīng)集中放量的市場將因短期供需失衡使租金承受向下調(diào)整的壓力。
同時，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預(yù)計將貢獻2017年高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。從更長遠的角度看，倉庫行業(yè)的智能化將推動開發(fā)商向提供解決方案的綜合服務(wù)商的角色進一步演變。
而在大宗交易市場方面，世邦魏理仕認為，商業(yè)地產(chǎn)投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場波動的影響，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)階段性峰值及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求以及海外投資受限的雙重作用下，預(yù)計未來整體回報率仍趨平穩(wěn)。
