2019年糾結(jié)買不買房？2020房產(chǎn)長持有計劃來了
時間好快，已經(jīng)進(jìn)入到十月份了，2019年進(jìn)入最后三個月了，剛好要迎來一個小長假，希望這一段不太短的假期能夠讓大家都能夠收拾心情過好2019，同時也可以計劃2020了
過去這9個月，我去過不少城市，看過不少項目，也和大大小小的開發(fā)商或深或淺的溝通過，在今天這個還挺適合總結(jié)的氛圍下，和大家聊聊我對房產(chǎn)在2020年的大致計劃，都是個人直觀的感覺，
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首先一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，如今對于所有的房產(chǎn)，我們都要做好長持有的打算，長持有是多少時間，過去我以為是三年，現(xiàn)在我覺得要五年。哪怕沒有五年我們也要做好五年計劃
為什么，其實也很簡單如今的整體發(fā)展不論是單個城市然后整個國家經(jīng)濟(jì)，都在經(jīng)歷重度的轉(zhuǎn)型過程。
對于調(diào)控，很多人認(rèn)為是壓住房價，我覺得這個理解就是錯誤的，調(diào)控的本身是避免損耗，防止房價在轉(zhuǎn)型的過程中出現(xiàn)損耗。我們對于調(diào)控大可不必有太多的悲觀論調(diào)，各位要知道在調(diào)控期內(nèi)，會有幾種現(xiàn)象
第一，樓市不會出現(xiàn)大面積拋盤的現(xiàn)象，所以不會出現(xiàn)崩盤和腰斬的可能。
第二房價在高位盤整，個體不會得利太多但同樣也不會損失太多。
第三持有房產(chǎn)者如今在市場里是大多數(shù)，有價無市會讓大多數(shù)人有時間去爭取自己的現(xiàn)金流，也就不會出現(xiàn)大面積斷供的可能
好，面對這樣的調(diào)控，對于所有的朋友來說，要相對樂觀，因為同路者是大多數(shù)，所有的房產(chǎn)持有者在真空期內(nèi)會更加傾向于擁護(hù)樓市的繁榮，只要你有持有的籌碼，你就有對未來樂觀的信心
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而對于調(diào)控時間會有多久，我覺得需要關(guān)注幾個維度
對于調(diào)控來說，最近的重點(diǎn)都是把TOC 調(diào)控變成了TO B調(diào)控，所以我們針對地產(chǎn)端的調(diào)控可以看出整體的周期
第一，土地橫盤多久，未來樓市就是橫盤多久+2年。以前樓市調(diào)控之后的失控，都是從土地端開始的，所以如今開始土地溢價率是嚴(yán)格控制的
最近我們看到長三角的土地出讓，都是0溢價，這也就說明了，樓市還要保持2年以上的橫盤周期，這一點(diǎn)起碼你作為個體要有這樣的意識
第二還要看租賃市場的發(fā)展情況，商品房要相對市場化的發(fā)展，必須是租售并舉才可以，所以一定要看租賃市場如今的落地情況，讓所有人都有的居住是房地產(chǎn)發(fā)展的使命，所以租賃市場健全也就換來了商品房市場的自然商品化
樓市的發(fā)展未來大概率會是，讓你富有，但不讓你容易變錢，房產(chǎn)會是家庭資產(chǎn)的重要組成部分，但不太會是很好的變現(xiàn)載體，起碼不是最好的
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押注慣性城市，現(xiàn)在選城市其實沒復(fù)雜，就是你已經(jīng)看著這個城市起勢了，然后你又有這個城市的購買資格，那么就可以了
因為很多時候限制炒房的一個很重要邏輯就是在起勢前限制戶口，所以這兩個維度匹配起來你有合適的，差不多就是一個好的城市
你需要準(zhǔn)備的就是三樣?xùn)|西：首付、現(xiàn)金流、戶口
而房票發(fā)放模式又會有點(diǎn)不一樣
讓暴富者不能輕易的獲得房票，不能讓這樣的造富運(yùn)動讓社會失焦。所以未來房子會成為唯一一個不能因為有錢就可以隨便買的東西。
那么房票會給誰，那些研發(fā)推動者能夠輕而易舉的獲得房票。就是我之前寫到的被投資孵化的，能夠產(chǎn)出城市解決方案的企業(yè)，里面的重度參與者能夠輕而易舉的獲得房票，并且光明正大的讓他們快速富有。
如今各位看到的給他們的落戶政策以及優(yōu)質(zhì)企業(yè)都可以廉價拿地，背后就是這個邏輯
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推薦一些我去過也比較看好的城市：
深圳，從8月份開始，所有異地城市里，深圳是讓我去的次數(shù)最多的一個城市，深圳我看好他，主要覺得這是一個沒有廢話的城市，什么事都是實實在在的去做
比如都在探討電動車模式，深圳早就把所有出租車換成電動了。
第二個我看好的城市是杭州，對于杭州沒有其他的，杭州最近兩年樓市最好的跡象就是這幾年幾乎全國范圍內(nèi)所有的好產(chǎn)品都是杭州造。
我們都知道，開發(fā)商是最雞賊的，愿意為一個城市拿出好產(chǎn)品，就說明了這個城市值得深耕，而一個城市值得深耕，其實也就說明了這個城市的潛力
第三個蘇州，蘇州我希望大家注意一個現(xiàn)象，其實從今年開始，蘇州的調(diào)控力度可以說是最大了，某些層面都已經(jīng)超過上海。
各位要記住一個樓市側(cè)面，當(dāng)一個城市調(diào)控進(jìn)入到高壓期的時候，對于城市來說，下一步要做的事情就是借著樓市真空爭取的寶貴時間努力進(jìn)行城市升級和轉(zhuǎn)型。
蘇州目測正在進(jìn)入到升級階段，所以大家瞪大眼睛看著蘇州2020的發(fā)展，或許超乎你的想象
最后是上海，我在上海工作我在上海生活，如果沒有意外的話以后也會一直在這個城市定居，上海最讓我看好的不是其他，就是他天生下來的地理位置。
一側(cè)對外面對整個外貿(mào)市場，一側(cè)對內(nèi)是全中國最富饒的長三角內(nèi)需，中軸還有長江串聯(lián)整個強(qiáng)內(nèi)陸城市，這樣的三加一天生就注定了這會是中國最好的城市
然后你再看上海的核心規(guī)劃，幾乎就是把這三個元素做加配放大的，西邊大虹橋東邊臨港，幾乎就是給上海兩聲定做的
所以對于買上海來說，我也建議大家東西向買比較好，這更符合大趨勢
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有幾樣產(chǎn)品是可能在未來獲得足夠溢價。
1、城市頂級豪宅，因為供應(yīng)量少，所以不太會干擾城市成交均價，相對價格不會管控的太多；
2、同質(zhì)化區(qū)域內(nèi)的低總價產(chǎn)品，未來的二手房會抹平整個總價區(qū)間
然后推薦幾個值得關(guān)注的開發(fā)商，他們的產(chǎn)品應(yīng)該進(jìn)入到各位的房產(chǎn)持有計劃里。
分別是仁恒、金茂、融創(chuàng)、萬科。
理由就是通過實踐發(fā)現(xiàn)，這些項目在一些地方是有可能獲得預(yù)售證溢價的，道理也很簡單，是因為他們是少有的在政府層面得到認(rèn)可是做好產(chǎn)品的開發(fā)商，所以允許相對溢價。那么毫無疑問未來這些產(chǎn)品的產(chǎn)品力也是得到保障的
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最后說說一個家庭的資產(chǎn)保衛(wèi)計劃
1、自己手里的房子以后不要被對手盤沖擊，防止別人賤賣最好的方式就是沒有對手，所以小區(qū)的拋盤量以及周圍的土地供應(yīng)量都是需要關(guān)注的問題
2、要買熱點(diǎn)區(qū)域，讓輿論始終站在自己這邊，市場總是感性的，跟著輿論走的
3、押注改善盤，要么買剛需產(chǎn)品里品質(zhì)最好的小區(qū)，要么買剛需地段里的改善面積段，這些在拋盤的時候都會是主流
4、看到未來買你房子的客戶以后要把這套房子賣給誰。是的，就是要看到客戶的客戶，你要讓別人來接你盤，必須說服別人相信這個盤別人也會接你客戶的盤，才有可能賣出溢價
5、在同一個地段內(nèi)要選擇最好小區(qū)內(nèi)的中下段產(chǎn)品，這個理念在之前文章內(nèi)寫過，很多人問為什么，其實很簡單，在一個區(qū)域范圍內(nèi)所有人都希望可以進(jìn)入最好的那個小區(qū)，進(jìn)入之后才會發(fā)現(xiàn)自己錢包不夠，最后跳一跳買的都是好小區(qū)內(nèi)比較便宜的房子
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對于2020，一個合理的解決方案：
盤整手頭的房子，留一套地段和產(chǎn)品力極佳，可以住20年不過時的房子，留一套熱點(diǎn)城市可以隨時租掉的房子保持現(xiàn)金流，然后拿出一半的錢投資自己讓自己牛逼讓自己厲害，提升自己的工資基數(shù)保持個人現(xiàn)金流
當(dāng)一個家庭同步擁有雙向現(xiàn)金流來源且沒有房貸的時候，未來應(yīng)該就所向披靡了
