房企聯(lián)姻 行業(yè)博弈將規(guī)?；奂l(fā)展
去年以來，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)已漸成房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，各地房企紛紛走上強強聯(lián)袂之路。特別是外來品牌企業(yè)，“聯(lián)姻”是其快速擴張、復制的一種捷徑。但是合作過程中，老員工能否適應，利益分配能否達到期望等因素，都使這種聯(lián)姻經(jīng)歷著磨合與考驗。目前房企龍頭和中小企業(yè)應對招式迥異?？拐鹆ι詮姷凝堫^大鱷將趁機加速侵吞中小房企，爭奪行業(yè)資源；中小房企被逼至墻角，或被收購兼并，或干脆買殼轉(zhuǎn)型奮力一搏。
房企龍頭加緊并購步伐
在西安的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)以天地源、經(jīng)發(fā)、紫薇、高科、高新等為代表的國有房企，和以天朗、榮華、榮禾、海榮，雅荷、宏府等為代表的民有房企，都曾共同支撐起本土開發(fā)商的風光歲月。而去年以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)多家地產(chǎn)央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、保利與中航等央企均加強了地產(chǎn)業(yè)務方面的整合，西安的房地產(chǎn)整合、“聯(lián)姻”更加明顯。剛過去的2016年12月，宏府先是與當代置業(yè)簽署協(xié)議，合作開發(fā)鹍翔九天項目，雙方還在共同拿地等方面達成合作；而后，又牽手海亮在長安區(qū)郭杜拿地兩宗，合約96畝。碧桂園在西安繼收購浐灞錦繡天下項目之后，年末再發(fā)力聯(lián)姻瑞景置業(yè)，簽約浐灞400畝城市綜合體項目，實現(xiàn)在城東的布局。
與此同時，萬科在西安繼以合作開發(fā)模式拿下威龍丈八北路項目(萬科翡翠天譽)、西恩DADA、中國鐵建國際城(中國鐵建萬科翡翠國際)、長建地產(chǎn)智慧美鎮(zhèn)(萬科城潤園)、榮華曼蒂時光(萬科榮華金域名城)之后，又低調(diào)收購陜西寶天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%的股權(quán)，以合作模式又下一城——地處高新區(qū)的國賓中央?yún)^(qū)項目。對于萬科而言，在西安市場上以合作開發(fā)或收購項目形式進行市場擴張已經(jīng)輕車熟路。
事實上，在西安市場以收購或合作開發(fā)形式進行擴張的大牌企業(yè)不僅僅是萬科，包括融創(chuàng)、碧桂園、云南城投、當代置業(yè)等房企2016年在西安市場都選擇采用這種方式曲線拿地進行開發(fā)，以實現(xiàn)彎道超車。強食弱肉，自然法則。分析人士指出，對于綜合競爭實力較強的房企而言，當前正是逆勢發(fā)展的機會，尤其是大型品牌房企將在樓市低迷期繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強自身的規(guī)?；瘍?yōu)勢。
整合“聯(lián)姻”暗藏博弈
當市場發(fā)展到一定程度，絕大多數(shù)份額將集中到少數(shù)大房企手中，而中小企業(yè)所占交易量的百分比會越來越少。有言論稱，未來市場60%~80%的份額將集中到前十強企業(yè)手中。如今一線城市市場基本飽和，全國大房企的利潤越來越向二、三線城市偏離，分區(qū)總部向下移的趨勢明顯。樓市的“聯(lián)姻”則在全國范圍“上演”。外來品牌在科研、品牌、管理、創(chuàng)新、資金等方面更有優(yōu)勢，聯(lián)姻可以使其在極短時間快速布局，而被收購企業(yè)則不用承擔高額的利率就可以獲得資金支持，是一種雙贏的模式。但是，如果雙方磨合失敗，影響了大房企核心發(fā)展思路，或是雙方盈利目標不能達到，那么可能會選擇分開。如若時機成熟，大房企對當?shù)氐纳鐣?jīng)濟等情況有了更多的掌握，羽翼豐滿后，分開亦成大勢。
外埠開發(fā)商在陜的煎熬，首當其沖是拿地艱難，讓他們不能迅速接地氣，有力沒處使。而對于本土企業(yè)來說，在合作過程中，可以零距離的向外來企業(yè)學習產(chǎn)品研發(fā)、發(fā)展模式，可以有時間調(diào)整自己的戰(zhàn)略模式，能夠在省會城市更長時間的生存。業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，土地市場和地產(chǎn)債的泡沫遠大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)股；另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權(quán)可質(zhì)押，并購重組相較于買地更容易獲得金融機構(gòu)支持。綜合上述兩方面，高價地的獲取者多是中小企業(yè)，對銷售排名前列的房企來說“買地不如買地產(chǎn)股”，大型房企更傾向于通過兼并重組而非冒險拿地攫取行業(yè)資源。
市場冰凍時期，大型房企有更多手段過冬，中小房企卻岌岌可危，從天朗牽手融創(chuàng)時的震驚，到宏府合作當代置業(yè)時的平淡，此時正是資金雄厚的房企擴張吞并的絕佳時機，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，并購與“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。
政策調(diào)控規(guī)范行業(yè)聚集發(fā)展
隨著空前嚴厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，房地產(chǎn)市場進一步得到規(guī)范。在2016年最后一天，繼鄭州、武漢、濟南等城市之后，西安也加入了限購城市之列。12月31日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ吩谔岣哔彿亢唾J款門檻的同時，還針對土地供應端出臺了系列政策。響應中央經(jīng)濟工作會議上，明確的2017年中國樓市發(fā)展方向。堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨著競爭的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，從盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，中小房企將逐漸甩賣一些流動性差的項目，并圍繞著金融、醫(yī)療、體育等熱點方向加快轉(zhuǎn)型。西安房地產(chǎn)市場有望向著更加規(guī)范的方向前行。
