房地產(chǎn)存量時代到來 輕資產(chǎn)運營迎資本盛宴
北京高和藍峰大廈舉行，多位投資人以及空間家、嗨住、第六感、鋪天地等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)始人齊聚，共同探討互聯(lián)網(wǎng)時代下的房地產(chǎn)投資機會。
聚會的組織者是高和翰同基金的合伙人蘇鑫和王倩，兩人以及他們背后的團隊深耕地產(chǎn)行業(yè)均超過15年，關(guān)注輕資產(chǎn)領(lǐng)域的時間已經(jīng)超過8年。他們共同成立的這支基金，專門瞄準房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營的創(chuàng)新企業(yè)，誕生僅僅15個月的時間，它已經(jīng)迅速投資了涉及房地產(chǎn)存量市場運營、交易和服務(wù)端的7家公司，王倩把這稱之為“搶占賽道”。
與很多業(yè)內(nèi)人士一樣，蘇鑫和王倩已經(jīng)覺察到了整個房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的變化--增量時代到存量時代，制造業(yè)到服務(wù)業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。不同的是，憑借著投資人獨有的敏銳嗅覺，他們已經(jīng)迅速出擊，提前介入到了這場變局之中。他們瞅準的，是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈端的創(chuàng)新型公司，在過去的一年多時間里，王倩和她的合伙人接觸過上百個相關(guān)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者。王倩稱，這支基金未來的目標，就是到明年能把投資點布的更密，最終能布到整個房地產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。
存量時代到來
“可以非常明確地說，當下中國的房地產(chǎn)市場，正在發(fā)生的顯著變化不是‘黃金時代’向‘白銀時代’的轉(zhuǎn)換，而是‘增量時代’向‘存量時代’的轉(zhuǎn)換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變?！本蹠F(xiàn)場，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。在過去的幾年中，他對中國二手房市場的變化一直保持著密切跟蹤和深入研究。
據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國的存量房市場目前呈現(xiàn)出兩大顯著特征：一是存量房市場的流通能力也呈現(xiàn)趨勢性上升。據(jù)統(tǒng)計，2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達到41%，從這個關(guān)鍵指標看，中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。2016年，北京、上海的二手房交易額占比已高達74%和72%，該比例已經(jīng)達到成熟國家、成熟市場的水平。從流通率來看，2016年，全國總體水平為2%，總體流通率高于日本，低于美國，但是一線和二線熱點城市已經(jīng)接近甚至超過發(fā)達國家的平均水平；二是存量房市場的機構(gòu)滲透率全面上升，其中，一線城市經(jīng)紀滲透率已經(jīng)很高，2016年，北京、上海、深圳的經(jīng)紀機構(gòu)滲透率分別達到88%、86%和80%，廣州也達到了75%。此外，物業(yè)管理的滲透率也相當高，2016年全國有73%的房屋引入物業(yè)管理服務(wù)，北京、上海的物管滲透率則分別高達81%和88%。
“存量市場的崛起，意味著大量的市場機會即將到來，這主要涉及經(jīng)紀服務(wù)、租賃運營和房屋管理、物業(yè)管理以及城市更新四大領(lǐng)域?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。
而作為投資人的王倩，經(jīng)過一年多的市場調(diào)研，也有了自己的劃分。她將房地產(chǎn)存量市場的產(chǎn)業(yè)鏈劃分為運營、交易和服務(wù)三大門類，每一個門類往下延伸又涉及居住、辦公、商業(yè)，停車、養(yǎng)老、倉儲等領(lǐng)域，不同門類在不同領(lǐng)域中的應(yīng)用隨之會產(chǎn)生出無數(shù)個代表性的企業(yè)，“每一個企業(yè)的背后就是一個非常龐大的細分市場”。（見上圖）而這些細分市場，在互聯(lián)網(wǎng)的改造和推升下，也早已成為創(chuàng)業(yè)者們的藍海。
輕資產(chǎn)運營成藍海
以高和翰同在2016年新投資的嗨住平臺為例，其看準的便是住宅租賃市場由C2C（個人對個人）向B2C（機構(gòu)對個人）的轉(zhuǎn)變趨勢，針對的則是市場現(xiàn)有租賃平臺的各種痛點。
“從目前市場上的租賃平臺現(xiàn)狀來看，用戶的需求和體驗感依舊很差，租客找房和房東找客的效率極其低下，虛假信息泛濫，這是很大的痛點；此外，從公寓市場來看，盡管長租公寓的發(fā)展勢頭很盛，但問題也很多，價位跟主流租客的承受能力有差距，晾曬、私密性、廚衛(wèi)等體驗甚至低于老公房。此外，規(guī)模不經(jīng)濟，租客和物業(yè)的租約普遍都短，找客和開發(fā)成本都偏高?！?嗨住創(chuàng)始人夏青寧認為。
存量空房和市場需求的錯配需要專業(yè)機構(gòu)（B）的改造和服務(wù)，但目前的市場上的租賃機構(gòu)又大小不一，市場極度分散。除了一些大型的公寓運營機構(gòu)以外，據(jù)統(tǒng)計，目前，全國排名前十位的城市有5萬個職業(yè)房東，掌握著500萬間房屋資源，占到所在市場的35%。如何把這些機構(gòu)房源高效整合、真實呈現(xiàn)在平臺上，同時為租戶做好租中以及租后服務(wù)，便是嗨住當下業(yè)務(wù)的著眼點所在。
“效率是這個行業(yè)的核心競爭力，信息服務(wù)則是效率提升的基礎(chǔ)?！睘榱颂嵘吭磧r格、地理位置、圖片和可租狀態(tài)等信息的準確度，嗨住將呼叫中心和云端進行撮合，把所有的400錄音轉(zhuǎn)換成文字，一旦發(fā)現(xiàn)中間的錯配信息，就會通過系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成文字，進行后臺處理，很大程度上保證房源數(shù)量和信息真實度。
夏青寧透露，目前，嗨住的人均月成單率達到61單，是傳統(tǒng)平臺的15倍，效率答復(fù)提升，客戶滿意度可以達到75%。
此外，針對商辦地產(chǎn)的供給與需求錯配及效率低下而誕生的空間家，也是同類的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺，通過“經(jīng)紀人云”、“空間云”和“服務(wù)云”三大云服務(wù)系統(tǒng)，將企業(yè)和空間的連接來打通，進而促進產(chǎn)業(yè)升級。
“其實這些創(chuàng)新型的企業(yè)主要的著眼點有三個方面：一是信息的部隊稱問題，二是效率的提升問題，三是實現(xiàn)信息的分享。通過互聯(lián)網(wǎng)的信息云手段，可以采集到大量真實的信息并全部積累下來，還可以用大數(shù)據(jù)分析的手段解決以前拍腦袋的各種決策問題。越來越多共享經(jīng)濟的力量開始滲透到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這都是解決傳統(tǒng)地產(chǎn)交易痛點的方案。”王倩說。
她進一步表示，房地產(chǎn)本身是一個重資產(chǎn)領(lǐng)域，重資產(chǎn)最主要的核心是資產(chǎn)的增值和流動，所有輕資產(chǎn)的運營服務(wù)交易商都是為重資產(chǎn)的持有商服務(wù)的，只有輕和重結(jié)合，重資產(chǎn)才能真的插上翅膀，充分發(fā)揮它的價值。
輕資產(chǎn)運營鏈進入資本視野
就在創(chuàng)業(yè)者紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新的同時，資本也嗅到了巨大的機會。“我國的一線城市率先進入存量房時代，這其中蘊含的商機，必達數(shù)萬億”，高和資本董事長蘇鑫便稱，“房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時代已經(jīng)來臨，而傳統(tǒng)大型開發(fā)商轉(zhuǎn)型非常困難，所以，我們未來將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運營公司。”
顯然，相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)模式更受資本市場的青睞，在二級市場也能獲得較高的估值水平和投資者的追捧。
據(jù)了解，高和翰同投資重點主要包括創(chuàng)新的運營商（包括長租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等）、交易平臺、以及服務(wù)型企業(yè)等。截至目前，基金已經(jīng)投資的7家在其細分領(lǐng)域內(nèi)處于靠前的輕資產(chǎn)公司，包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場”、沿街商鋪轉(zhuǎn)租服務(wù)機構(gòu)“鯤程投資”、海外度假別墅預(yù)訂平臺“第六感SenseLuxury”、長租公寓租房平臺“嗨住”、企業(yè)空間交易及服務(wù)平臺“空間家”、商鋪租賃服務(wù)平臺“鋪天地”。
高和翰同的輕資產(chǎn)布局
“我們傾向選擇處于快速成長期且在細分領(lǐng)域優(yōu)先的標桿企業(yè)，為企業(yè)提供資金的同時，帶去更多房地產(chǎn)行業(yè)的資源，幫助被投企業(yè)突破擴張瓶頸，加速成長”，王倩介紹，通過高和翰同這個紐帶，企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與基金投資人之間形成了良好的生態(tài)圈，被投企業(yè)給具有地產(chǎn)行業(yè)背景的基金投資人提供服務(wù)，幫助他們提升存量資產(chǎn)的價值；投資人又為企業(yè)提供項目、行業(yè)和管理資源，“這個生態(tài)圈里的每一個個體都由此受益，并形成了良性循環(huán)?！?
據(jù)了解，高和翰同下一步的投資重點將緊扣“消費升級”、“效率提升”和“大數(shù)據(jù)”等關(guān)鍵詞，繼續(xù)深化細分門類運營商的投資，如輕奢公寓、精品文創(chuàng)辦公、社區(qū)商業(yè)運營等；深耕商業(yè)地產(chǎn)板塊，布局特色內(nèi)容提供商，如生活方式連鎖運營商、特色專業(yè)店鋪等，以及為零售運營商提供大數(shù)據(jù)服務(wù)的公司；以及涉房市場的后服務(wù)，如地產(chǎn)金融、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)、家裝、辦公后服務(wù)等。
“未來資產(chǎn)價值更多受經(jīng)營現(xiàn)金流決定，也就是由資產(chǎn)運營狀態(tài)決定。在城市更新趨勢下，類似高和翰同投資的這些輕資產(chǎn)公司和資產(chǎn)的持有者最終將實現(xiàn)共贏?！碧K鑫說。
