跨省占補平衡解禁 缺地城市調(diào)控房價添底氣
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)往往因為“缺耕地”，也使得住宅用地成了稀缺資源；然而，一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下，松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求
補充一線城市土地供應(yīng)，國務(wù)院“下及時雨”。
國土資源部日前發(fā)布的《２０１６年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》（下稱《報告》）顯示，有２２個城市的住宅地價同比增速超１０％，北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了２０％。
顯然，一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動了地價的快速上漲。為了穩(wěn)定預(yù)期，防止地價進(jìn)一步帶動樓市上行，全國至少已有１６個熱點城市出臺三年宅地供應(yīng)計劃，但北京、上海、深圳缺席。
事實上，缺地一直困擾著不少一二線城市，這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。２０１６年中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并要求落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
所幸，新華社２３日受權(quán)播發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補平衡的意見》（下稱《意見》）在跨省占補平衡方面提出，探索補充耕地國家統(tǒng)籌。這就為缺地的熱點城市解決住宅用地供應(yīng)開了一扇窗。
五城市地價漲幅超２０％
與房地產(chǎn)市場類似，住宅地價的熱度也出現(xiàn)了分化。
《報告》顯示，一線城市和部分熱點城市的地價仍處于高速增長態(tài)勢，大部分三線城市的地價處于溫和上行態(tài)勢。具體來說，２０１６年第四季度住宅地價同比上漲的城市達(dá)到９２個，較上一季度增加７個；增速超過７％的城市達(dá)到３４個，較上一季度增加１０個。
值得注意的是，全國有２２個城市住宅地價的同比增速超過了１０％，包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等，有過之嫌。其中，北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價增速超過了２０％。
對于地價的走勢，《報告》認(rèn)為，一是國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力與壓力并存，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好；二是２０１６年市場回升動能依然存在，資金充沛，部分城市市場熱度較高，房企補倉需求旺盛。
《報告》指出，２０１６年四季度，貨幣政策基本穩(wěn)健，但社會融資規(guī)模同比快速增長，Ｍ２（廣義貨幣）與Ｍ１（狹義貨幣）增速差略有收窄，仍處于較高水平，企業(yè)資金依然充沛。２０１６年１１月末，社會融資規(guī)模同比增長１３．３％，流動性充裕，為不動產(chǎn)市場量價上漲提供了資金支撐。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１６年１～１１月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款同比增加４９．３％，處于歷史較高水平。年內(nèi)熱點城市房地產(chǎn)市場量價齊升，銀行信貸支撐資金流入房地產(chǎn)市場，帶動了企業(yè)庫存去化和資金回流，企業(yè)在熱點城市補倉土地需求旺盛，進(jìn)一步加大了競地力度。
不過，隨著金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資嚴(yán)格管控，２０１７年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速將有所降低，熱點城市開發(fā)投資節(jié)奏將有所放緩。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，２０１６年第四季度全國有１１個城市土地出讓金超過３００億元，其中杭州最高達(dá)到了５１７億元。整體看，雖然土地市場成交額處于高位，但在系列調(diào)控政策的影響下，出現(xiàn)了土地溢價率逐漸平穩(wěn)的跡象。
各類調(diào)控手段出臺
自去年四季度以來，為了調(diào)控趨于過熱的房地產(chǎn)市場，不少城市祭出了多種手段。除堅持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策外，熱點城市的調(diào)控也繼續(xù)升級，限購限貸力度加大。
２０１６年１０月份以來，一線和二、三線熱點城市，先后密集出臺政策，從提高購房門檻、調(diào)整信貸公積金政策、加大土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管、強(qiáng)化信息公開和輿論引導(dǎo)等方面收緊調(diào)控。
在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，多城市靈活設(shè)置競買規(guī)則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設(shè)置土地競拍最高限價等方式引導(dǎo)理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預(yù)期。
天津、廣州、合肥、濟(jì)南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟(jì)南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據(jù)市場需求情況編制、公布了２０１７～２０１９年住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃，調(diào)整土地出讓節(jié)奏，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)預(yù)期。上海、廣州、南京和杭州等嚴(yán)格監(jiān)管土地競買資金來源，防范資金違規(guī)流入土地市場，保障市場規(guī)范運行。
“調(diào)控政策密集出臺，效果初步顯現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１６年１１月份，１５個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)?！薄秷蟾妗贩Q。
２０１６年四季度，房地產(chǎn)用地價格受市場前期看漲預(yù)期的慣性效應(yīng)影響，環(huán)比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看，調(diào)控收緊一定程度上發(fā)揮了作用，一、二線城市住宅地價環(huán)比增速出現(xiàn)回落跡象。而市場分化顯著，多數(shù)庫存較大的三線城市的地價處于溫和上行態(tài)勢，地價基本穩(wěn)定。
張大偉也表示，隨著各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進(jìn)行過程中。
“２０１６年１２月以來，全國土地市場成交數(shù)據(jù)降溫，合計成交超過１０億元的１０９宗，其中溢價率超過１００％的只有２３宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)的市場有明顯的降溫。”張大偉說。
增加住宅用地供應(yīng)潛力
按照國土資源部要求，一些房地產(chǎn)市場熱點城市近日陸續(xù)出臺２０１７～２０１９年三年住宅用地供應(yīng)計劃，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。然而，截至第一財經(jīng)記者發(fā)稿，除廣州外，四大一線城市中，北京、上海和深圳均未發(fā)布三年住宅用地供應(yīng)計劃。
雖然尚未公布三年住宅用地供應(yīng)計劃，但北京、上海和深圳日前均對調(diào)控樓市作出表態(tài)。
北京市委書記郭金龍在上月召開的中共北京市委十一屆十二次全會上稱，要清醒看到，房價已經(jīng)過高，積累了風(fēng)險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。要擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，嚴(yán)格落實中央關(guān)于調(diào)控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩(wěn)。
新當(dāng)選的上海市市長應(yīng)勇２０日表示：“我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發(fā)展，影響城市的活力和創(chuàng)新能力，也不利于城市長遠(yuǎn)發(fā)展?！?
“對經(jīng)濟(jì)而言，樓市泡沫是危險的?！贬槍ι钲谑袌銎毡殛P(guān)注的“樓市限價令升級”，深圳市委書記許勤２０日表示，“政府的調(diào)控政策，是在市場失靈情況下，或者市場本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離市民期望值的情況下進(jìn)行調(diào)控。”
事實上，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)往往因為“缺耕地”，也使得住宅用地成了稀缺資源；然而，一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下，松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。
根據(jù)去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。而２３日發(fā)布的《意見》正好解決了這一矛盾。
在跨省占補平衡方面，《意見》提出，根據(jù)各地資源環(huán)境承載狀況、耕地后備資源條件、土地整治新增耕地潛力等，分類實施補充耕地國家統(tǒng)籌。
具體而言，有兩類情形能夠享受跨省占補的“政策優(yōu)惠”，一是耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，新增建設(shè)占用耕地后，新開墾耕地數(shù)量不足以補充所占耕地數(shù)量的，可向國務(wù)院申請國家統(tǒng)籌；二是資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補充耕地能力嚴(yán)重不足的省份，對由于實施國家重大建設(shè)項目造成的補充耕地缺口，可向國務(wù)院申請國家統(tǒng)籌。
但也有擔(dān)憂認(rèn)為，一旦放開跨省占補平衡，是否會出現(xiàn)東部省份由于減輕了補充耕地的壓力，而又出現(xiàn)建設(shè)項目大肆占用耕地的情況？
對此，《意見》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格控制建設(shè)占用耕地，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，從嚴(yán)核定新增建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)化建設(shè)用地布局，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地特別是優(yōu)質(zhì)耕地。實行新增建設(shè)用地計劃安排與土地節(jié)約集約利用水平、補充耕地能力掛鉤，對建設(shè)用地存量規(guī)模較大、利用粗放、補充耕地能力不足的區(qū)域，適當(dāng)調(diào)減新增建設(shè)用地計劃。
