房租漲了多少、誰是推手？京滬深房屋租賃市場調(diào)查
近期，房租成為國民關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其一線城市，在高房價(jià)之后再度遭遇高房租的輿論熱潮，長租公寓更是被推到風(fēng)口浪尖。房租到底漲了多少、長租公寓是否真的推高房價(jià)？證券時(shí)報(bào)記者京、滬、深三地實(shí)地調(diào)研，解剖麻雀，為您呈現(xiàn)真實(shí)的答案。
北京：房租有所上漲，但沒網(wǎng)上傳的那么邪乎
證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
近期，北京房租大漲成為輿論焦點(diǎn)，有網(wǎng)帖曝出某些長租公寓抬價(jià)搶房后，更多輿論將房租大漲歸罪于資本推動(dòng)下的長租公寓。不過，在這場輿論風(fēng)暴中，租金到底漲了多少并沒有準(zhǔn)確全面的官方數(shù)據(jù)。
北京房租是否普遍大漲？長租公寓抬價(jià)搶房現(xiàn)象是否普遍存在？租金上漲原因中，長租公寓推動(dòng)的比例有多大？證券時(shí)報(bào)記者就此對北京部分地區(qū)的租房市場進(jìn)行了調(diào)查，并對住房租賃市場的熱點(diǎn)問題采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。
北京房租并未普遍大漲
北京房租最初被關(guān)注，起因是有媒體報(bào)道中引用了貝殼研究院的租賃數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)顯示，7月北京租賃市場步入傳統(tǒng)旺季，市場升溫。單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。其中，順義區(qū)和東城區(qū)租金漲幅居前，環(huán)比漲幅分別達(dá)到10.7%和10.5%。東城區(qū)某小區(qū)租金環(huán)比漲幅最高，達(dá)到36.1%；海淀區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)個(gè)別小區(qū)租金環(huán)比漲幅也超過20%。
不過，證券時(shí)報(bào)記者從上述租金環(huán)比漲幅較高的部分小區(qū)了解到，與去年同期相比，租金漲幅確實(shí)比往年高，但環(huán)比漲幅并沒有數(shù)據(jù)里顯示的那么高。
東城區(qū)某小區(qū)附近一中介人員告訴記者，去年11月北京那場大火后，房租開始上漲，到現(xiàn)在不到一年時(shí)間，該小區(qū)平均漲了近千元，比如一個(gè)1室0廳去年租金在4200～4500元/月，今年能租到5200～5500元/月；去年5月東西向的2居室租金7600元/月，一年到期后，今年6月漲到8200元/月。不過。一般續(xù)簽的房子不會(huì)漲那么多，到期后一般漲200元左右，最多漲500元，漲得多的是新掛出來的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)高一些?！罢f租金環(huán)比漲30%的有點(diǎn)夸張?！彼f。
“去年北京大火后，公寓市場整頓、地下室不讓租、自建房拆除，大家都住樓房了，客戶多了，業(yè)主本能地跟風(fēng)漲價(jià)?！鄙鲜鲋薪檎f，附近一個(gè)小區(qū)的3居室，業(yè)主報(bào)價(jià)12000元/月，結(jié)果掛了3、4個(gè)月沒租出去，現(xiàn)在又降到10000元/月了。
該小區(qū)附近另一個(gè)中介人員也對證券時(shí)報(bào)記者表示，租金漲幅沒有那么高，也就是200元左右。
證券時(shí)報(bào)記者梳理鏈家網(wǎng)上的成交記錄了解到，去年7月22日，該小區(qū)45.43平方米的一居室租金4800元/月，今年7月22日，同戶型成交租金為5000元/月；去年4月26日，98平方米的兩居室租金7300元/月，今年4月22日，同戶型成交租金為7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到今年6月，同戶型發(fā)布的價(jià)格是5200元/月，漲了700元，漲幅達(dá)到15.5%。這也印證了前一中介的說法。
另外，證券時(shí)報(bào)記者從海淀區(qū)北四環(huán)附近某小區(qū)了解到，該小區(qū)某2居室去年租金近8000元，而今年租金能達(dá)到8500～9000元，漲了不到1000元，同比漲幅在10%～15%左右?！白饨鸾衲昴瓿蹰_始上漲，最近比較穩(wěn)定。”該小區(qū)附近中介人員說。
對于貝殼研究院報(bào)告提到的個(gè)別小區(qū)租金大漲的原因，貝殼研究院回復(fù)證券時(shí)報(bào)記者稱，7月租賃月報(bào)中部分小區(qū)漲幅較高，是成交量基數(shù)小造成的統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象。其中，租金漲幅前三的新奧洋房、三義廟北及城華園3個(gè)小區(qū)7月的成交量分別為6套、11套和7套，而6月成交量分別為5套、5套和7套，成交量小導(dǎo)致租金水平受結(jié)構(gòu)性因素影響產(chǎn)生較大波動(dòng)。以新奧洋房為例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大戶型，其中還有一套160平以上的超大戶型，而7月成交的6套房源全部為一居室，故數(shù)據(jù)顯示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此，不宜將個(gè)別小區(qū)租金的大幅波動(dòng)解讀為全市租金水平明顯上漲。
抬價(jià)搶房非普遍現(xiàn)象
8月1日，網(wǎng)上一篇文章稱，自家房源出租時(shí)，自如、蛋殼公寓等長租公寓企業(yè)抬價(jià)收房。一時(shí)間，輿論將房租大漲歸罪于資本推動(dòng)下的長租公寓，并進(jìn)行“炮轟”。
盡管自如和蛋殼都進(jìn)行了回應(yīng)，蛋殼公寓更是公開聲明稱“經(jīng)查證，該文內(nèi)容虛假，捏造事實(shí)，公司已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并向提起訴訟”，但是在上述網(wǎng)帖的網(wǎng)友回復(fù)中，有人表示有過類似的經(jīng)歷。那么，抬價(jià)搶房是行業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象嗎？長租公寓推漲租金的比例有多大？
在北京多個(gè)小區(qū)的采訪中，多個(gè)中介人員向證券時(shí)報(bào)記者表示，抬價(jià)搶房的現(xiàn)象在本小區(qū)沒有發(fā)生過。
“普遍應(yīng)該不至于，但肯定達(dá)到一定數(shù)量了，憑我的經(jīng)驗(yàn)推算，大概占比20%～30%。但是這20%～30%是有傳導(dǎo)作用的，業(yè)主的心理預(yù)期會(huì)被抬高，如果同一小區(qū)業(yè)主都漲價(jià)了，租戶最后沒得選只能被迫接受?！痹覑畚壹壹瘓F(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。
胡景暉還認(rèn)為，租金上漲原因復(fù)雜，包括供需矛盾、居民消費(fèi)指數(shù)、季節(jié)性因素、長租公寓爭搶房源等等?！皯{我的經(jīng)驗(yàn)推測，爭搶房源因素占比達(dá)到1/3，客觀講叫推波助瀾。因?yàn)檫@不是唯一因素，也不構(gòu)成超過50%以上的主導(dǎo)因素，所以沒有這1/3，租金一定沒有漲這么邪乎?！彼f。
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副秘書長李俊良則對證券時(shí)報(bào)記者表示：“沒有證據(jù)證明抬價(jià)搶房這種行為普遍存在。在約談中，有的企業(yè)表示可能有的一線業(yè)務(wù)員存在這種行為，但各家都有價(jià)格評估系統(tǒng)，高于系統(tǒng)價(jià)格的無法成交?！?
“租金上漲的根本原因是供需矛盾，長租公寓行業(yè)是細(xì)水長流、微利的行業(yè)，租賃沒有一家能夠獨(dú)大，去年官方統(tǒng)計(jì)，北京每年租賃成交量247萬套次，長租公寓占不到20%，大部分是業(yè)主直租或居間成交的，而且租賃機(jī)構(gòu)也有很多，長租公寓在北京租賃市場中占比太小，還達(dá)不到壟斷程度，未來也不太可能形成壟斷，目前大家沒必要擔(dān)心?！崩羁×颊f，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)已經(jīng)要求北京10家長租公寓企業(yè)不高于周邊市場租金收房，長租公寓企業(yè)在承諾里也說了，大家拭目以待吧。
長租企業(yè)“有備而來”上海房租還要漲多久？
受訪者聲音：“租金只是一個(gè)所謂的門檻。一旦你在上海能承受每月8000元的租金，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)租房很容易；但如果你的承受力一直在2000元，那你是要去搶房源的?！?
“國家號召大力發(fā)展租賃市場，但政府官員自己不租房，而且誰也無法強(qiáng)迫官員去租房，所以他們很難站在租客的立場上看問題?！?
“資本介入推高租金的現(xiàn)象，在自如等平臺(tái)上肯定存在，不然他們不會(huì)花這么多錢去搞統(tǒng)一裝修。他們是有備而來的，家具都統(tǒng)一化了，就像是如家酒店的那種風(fēng)格?！?
“理論上說我們現(xiàn)在還不是真正的租賃市場。真正的租賃市場應(yīng)該能夠租售同權(quán)，但現(xiàn)在只是叫租購并舉。其本質(zhì)還是傳統(tǒng)的租房模式，至少現(xiàn)在沒聽到租房可以落戶。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國房價(jià)行情網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，2018年8月上海住房租金約為75.17元/月/M2，環(huán)比上漲0.93%，且預(yù)測未來一月該租金將上漲至76.60元/月/M2。上個(gè)月該租金為74.48元，呈現(xiàn)16.45%的同比漲幅。
證券時(shí)報(bào)記者近日在上海浦東陸家嘴部分小區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，普通裝修的一室戶每月租金約4300元，兩室戶約5500元，同樣區(qū)域的少量精裝修房月租金接近9000元。其中不排除包括個(gè)人或連鎖中介機(jī)構(gòu)“資本介入”改造后的房源。
易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)說，資本介入推高租金的現(xiàn)象，在自如等平臺(tái)上肯定存在，不然他們不會(huì)花這么多錢去搞統(tǒng)一裝修。背后的風(fēng)險(xiǎn)在于資金來源是否正規(guī)，以及租客管理和銀行租賃貸款的法律糾紛處置等。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，理論上說我們現(xiàn)在還不是真正的租賃市場。真正的租賃市場應(yīng)該能夠租售同權(quán)，但現(xiàn)在只是叫租購并舉。其本質(zhì)還是傳統(tǒng)的租房模式，至少現(xiàn)在沒聽到租房可以落戶。
日前，證券時(shí)報(bào)記者以租房為由，在上海金融核心區(qū)陸家嘴附近成片老舊小區(qū)走訪調(diào)查，3個(gè)小時(shí)總共看了5套房，普通一室戶或兩室戶的每月租金最低均在4000元以上，少量精裝修房租金接近9000元。
來上海從事房屋中介業(yè)務(wù)已22年的四川人劉飛（化名）告訴記者，陸家嘴附近金融白領(lǐng)集中，再加上畢業(yè)季、就業(yè)季來臨，租金上漲態(tài)勢還會(huì)持續(xù)。近一兩年來，附近街道違規(guī)店面整治、上海房產(chǎn)限購的影響持續(xù)，一些（老舊小區(qū)）原始房東開始大幅降價(jià)拋售?？傮w上，附近的租賃市場房源較為充足，需求也比較旺，但低租金的房源比較難找。
劉飛說，他自己手上也有十多套長租房，都是與房東簽了包租合同的，價(jià)格會(huì)有些上浮，這里面包含對租客的管理成本以及空置風(fēng)險(xiǎn)。他告訴記者，簽約這種長租房源，還沒有虧過錢，但漲價(jià)也是有限度的，租金過高的話，租客可能會(huì)跑去更偏遠(yuǎn)區(qū)域。
該區(qū)域另一家連鎖品牌中介表示，他們自己也收了一些房子，也有部分是通過私人小中介共享的，有些房東不愿輕易更換委托。租金加價(jià)難免，但幅度不像新聞報(bào)道的那么多，而且自己也會(huì)進(jìn)行一定程度的裝修改造，存在剛性成本。
記者在手機(jī)自如APP上搜索陸家嘴區(qū)域的整租房源，按照其默認(rèn)排序，前5位的單月租金分別是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面積從34平方米到78平方米不等。
資本助推房租上漲
長租公寓市場是一個(gè)貨幣化率相對低下的市場，有規(guī)模但不經(jīng)濟(jì)，這主要是租金回報(bào)率低、租期總體較短、續(xù)約率低、融資成本高四個(gè)方面因素造成的。
記者的一位朋友多年前來上海，開始是自己租房，后來無意中做起了二房東的群租業(yè)務(wù)，一套房子里面住5～6個(gè)人，輕輕松松賺了點(diǎn)錢；嘗到甜頭后，他收購了一棟廠房來出租，結(jié)果消防部門天天上門檢查，反而沒怎么賺錢；再后來他有了更多積蓄，又租了個(gè)賓館，但也不賺錢，各種監(jiān)管部門都要來管他。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)評價(jià)稱，這個(gè)例子說明租房市場門檻低，想要規(guī)?；捅仨毚罅抠Y本投入，還要面對各種管理和運(yùn)營成本。資本介入是好事，但資金要用到正常運(yùn)營上。從政府層面看，現(xiàn)在鼓勵(lì)銀行資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，保險(xiǎn)資金未來也可能進(jìn)入住房租賃市場。
“違法建筑大量拆除后，所謂的廉價(jià)住房就越來越少，但總還是有人希望租到1000元以下的房子。要解決這個(gè)矛盾，就應(yīng)該讓出租房源跟商品房市場一樣，有層次地劃分為高、中、低端需求?！彼J(rèn)為，租賃市場不同層次的房源信息，要能通過政府平臺(tái)查詢得到。與階梯式購房類似，租賃資產(chǎn)也要分層管理。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長租企業(yè)是有備而來的，所以未來數(shù)年內(nèi)租金上漲會(huì)形成一個(gè)趨勢，關(guān)鍵是要防控價(jià)格的非理性快速上漲。另一方面，租賃市場也要發(fā)揮國家住房保障功能，甚至可以像房屋買賣那樣出臺(tái)一些限價(jià)措施，政府的適當(dāng)介入是有必要的。
據(jù)上海住房發(fā)展“十三五規(guī)劃”，“十三五”時(shí)期上海預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬套，扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，新增代理經(jīng)濟(jì)租賃房源30萬套（間）左右。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。證券時(shí)報(bào)記者了解到，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司，目前已布局上海6大核心區(qū)域20個(gè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積約105萬平方米，部分更新改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年底前可達(dá)到交房條件。（實(shí)習(xí)生盧藝文對本文亦有貢獻(xiàn)）
深圳：長租公寓應(yīng)該有個(gè)“度”
按照以往的規(guī)律，租賃市場和買賣市場呈一定的正相關(guān)關(guān)系，房價(jià)上漲乏力的情況下租金也受到制約。不過，今年以來深圳房地產(chǎn)交易市場的交易價(jià)格相對平穩(wěn)，租金卻出現(xiàn)了明顯變化。
長租公寓的“如意算盤”
記者在深圳福田、龍華區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，不管是商品房小區(qū)還是城中村，今年的房租同比去年同期都出現(xiàn)近10%的漲幅。福田園嶺新村，這里都是以上世紀(jì)80年代的多層住宅為主?！叭ツ昴曛羞@里65平方米左右的兩房單位租金也就是4500元左右，今年過完年再來，幾乎全部都超過5000元?！睂τ谶@樣的漲幅，租客丁先生感到很驚訝?！斑@可都是些近30年樓齡的老房子，里面的裝修、配置也不怎么樣?！?
房屋出租信息（深圳）
而在龍華的鑫海公寓，有租客向記者表示，這里緊挨著城中村，多數(shù)房源被管理處統(tǒng)一管理，今年房子到期后就被通知集體漲租，一房一廳的單位去年月租在2700元左右，今年變成了3100元。
在梅林片區(qū)的翰嶺院，記者看到一些長租品牌已經(jīng)進(jìn)駐小區(qū)。一套原戶型為四房一廳的單位被分割成5間單房出租，租金從3000元～4000元不等，總租金超過15000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出整租的價(jià)格。
規(guī)?；拈L租公寓（深圳）
盡管面臨著回報(bào)周期長、盈利難的尷尬，但由于背靠雄厚的資金、資產(chǎn)證券化方式以及房企的支持，長租公寓正在深圳大規(guī)模擴(kuò)張。2018年，萬科更將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。碧桂園的財(cái)報(bào)也顯示，正積極與主要金融機(jī)構(gòu)合作，發(fā)展長租業(yè)務(wù)，在北京、上海、廣州、深圳、武漢及廈門等一二線城市籌備項(xiàng)目。
“這里的單身公寓月租去年是3800元，今年漲到了4200元，但我們最近都以4600元/月的價(jià)格從業(yè)主那里收了好幾套公寓，有些就是為了投資的業(yè)主很樂意把房子交給我們長租?！痹诟Ｌ锏挠拥绦^(qū)，中介向記者坦承：“經(jīng)過裝修后，這套房子的租金在5500元左右，租客還要交相當(dāng)于月租10%的服務(wù)費(fèi)，周邊的業(yè)主知道情況后漲租也在所難免。”這位中介介紹說，“我們挑房源也是有選擇的，會(huì)選擇一些年輕人多、交通方便的社區(qū)，租客的承租能力相對強(qiáng)一些。除了租金差和服務(wù)費(fèi)，公司的‘如意算盤’還在于買賣，先通過租賃把房源鎖定。”
雖說深圳租賃市場的房源中絕大部分仍來自房東個(gè)人出租，但長租公寓帶來的連鎖反應(yīng)不得不引起重視。長租公寓在此輪爭論中被指為推高房租租金的“元兇”。
租金的“天花板”？
有人說，還好深圳還有大量城中村，讓低收入者可以暫時(shí)安家。目前，租住在城中村的租客占比超過50%。
不同于大拆大建的城市更新，萬科、金地等眾多房企和許多長租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，一場改造之風(fēng)也已經(jīng)吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。有市場人士擔(dān)心，如果深圳的租金特別是城中村的租金也普遍上漲，或許會(huì)間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉(zhuǎn)這個(gè)大趨勢的前提下，盡可能地拉長城中村低成本的時(shí)長，不但對城中村的租戶有意義，也是所有參與方應(yīng)該重視的問題。
深圳市2017年11月8日出臺(tái)《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動(dòng)計(jì)劃》，計(jì)劃到2020年7月底前完成全市1600多個(gè)城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。有當(dāng)?shù)卮迕癖硎?，相對于房企和長租公寓品牌進(jìn)駐城中村，政府出資改善城中村的安全隱患是好事，房企和長租公寓進(jìn)駐城中村也應(yīng)該有個(gè)“度”，數(shù)量規(guī)模應(yīng)該有所控制，保護(hù)更多的低價(jià)租賃房源。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳租金上漲包括幾個(gè)主要原因：早幾年深圳房價(jià)大漲之時(shí)租金處于停滯狀態(tài)，近幾年開始出現(xiàn)補(bǔ)漲；長租公寓的出現(xiàn)明顯抬升周邊商品住房租金；房企進(jìn)入城中村推高村屋租金，也引發(fā)周邊商品房或其他村屋的租金上漲。短時(shí)間內(nèi)，深圳市場的租金仍是走高趨勢，但達(dá)到某一臨界點(diǎn)后便會(huì)回穩(wěn)，因?yàn)樽饪蛯ψ饨鸬闹Ц妒怯猩舷薜?。建議政府增加供應(yīng)的租賃住房，保證低價(jià)住房的供應(yīng)，還要禁止對房屋結(jié)構(gòu)隨便改造，并加大處罰力度。
