地價(jià)上漲地方增收 去年全國(guó)賣地收入超3.7萬億
在一二線城市土地市場(chǎng)火爆的帶動(dòng)下，2016年全國(guó)土地出讓收入超過3.7萬億元，雖然未能再次超過4萬億元，但這也已是歷史第三高位，僅次于2013和2014年。
加上2016年數(shù)據(jù)，自1999年至今，全國(guó)土地出讓收入總額已經(jīng)突破31萬億元。
單月超6千億元
財(cái)政部1月23日發(fā)布“2016年財(cái)政收支情況”顯示，2016年1～12月累計(jì)，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同比增長(zhǎng)15.1%。
此前，2016年前11個(gè)月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入30979億元。這意味著，去年12月單月全國(guó)進(jìn)賬土地收入6478億元。
財(cái)政部此次公布的數(shù)據(jù)仍有調(diào)整的可能。財(cái)政部2016年1月29日發(fā)布“2015年財(cái)政收支情況”顯示，當(dāng)年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元。
但三個(gè)月后的2016年4月5日，財(cái)政部發(fā)布“2015年全國(guó)土地出讓收支情況”則顯示，2015年全國(guó)繳入國(guó)庫(kù)的土地出讓收入33657.73億元。
兩個(gè)數(shù)據(jù)之間相差達(dá)1110億元。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，從1999年至2015年，這十七年全國(guó)土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。
如果加上2016年的數(shù)據(jù)，則自1999年至2016年，全國(guó)土地出讓總收入已經(jīng)超過31萬億元。
這筆巨額資金歸誰所有?絕大多數(shù)是歸為地方政府。
在《中國(guó)土地政策改革》(蔣省三、劉守英、李青 著，2010年7月第一版)一書中第266頁(yè)提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當(dāng)時(shí)規(guī)定，在進(jìn)行必要扣除后，中央與地方4：6分成。但是由于無法核實(shí)土地的開發(fā)成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方，于是，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。
不過，土地出讓收入并不完全由政府支配，只有扣除成本補(bǔ)償性費(fèi)用后的土地出讓收益，才是政府可用的財(cái)力。根據(jù)這個(gè)特性，土地出讓支出可區(qū)分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。
如果減去成本，能否算一算地方政府能夠到手的“土地利潤(rùn)”到底有多少?
筆者查閱大量資料后統(tǒng)計(jì)出，自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。
隨著近年來征地拆遷費(fèi)用的增加，土地出讓收入中的成本性開支越來越大，地方凈利也隨之逐漸縮水。
前述“2015年全國(guó)土地出讓收支情況”顯示，2015年全國(guó)土地出讓支出中，用于征地拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助被征地農(nóng)民、土地出讓前期開發(fā)等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。
簡(jiǎn)單理解，2015年的土地凈利大約在二成。
北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)徐振宇曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，之所以會(huì)出現(xiàn)土地出讓純收入的不斷下降，一個(gè)非常重要的因素是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的貫徹實(shí)施，以及農(nóng)村居民維權(quán)意識(shí)的不斷增長(zhǎng)，地方政府被迫提高了征地和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致政府從國(guó)有土地出讓中的純收入(扣除了土地補(bǔ)償性支出后的收入)近年來出現(xiàn)迅速降低。
一二線城市地價(jià)上漲較快
2016年土地出讓收入之所以止跌反彈，與一二線城市土地市場(chǎng)火爆，地價(jià)上漲較快有直接關(guān)系。
財(cái)政部此次發(fā)布的數(shù)據(jù)中沒有涉及土地出讓面積，所以無法判斷地價(jià)波動(dòng)情況。但從其他部委和民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中可以發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)。
國(guó)土部去年10月底發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度全國(guó)土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價(jià)款2.28萬億元，同比增長(zhǎng)24.8%。
在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價(jià)款卻增加了24.8%，說明2016年前三季度的土地價(jià)格有了較大幅度上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也證明這一點(diǎn)。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%;土地成交價(jià)款9129億元，增長(zhǎng)19.8%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)賣地最多的50個(gè)城市看，2016年合計(jì)土地出讓金達(dá)到了2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計(jì)50個(gè)城市成交12.27億平米，相比2015年同期的13.06億平米出現(xiàn)了下調(diào)。
國(guó)土部近日發(fā)布“2016年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”也顯示，就住宅地價(jià)而言，一線城市和部分熱點(diǎn)城市的地價(jià)仍處于高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而大部分三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化顯著。
2016年第四季度，住宅地價(jià)同比上漲的城市92個(gè)，較上一季度增加7個(gè);增速超過7.0%的城市34個(gè)，較上一季度增加10個(gè)。
其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽(yáng)、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個(gè)城市地價(jià)增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉稱，2016年全年全國(guó)出現(xiàn)賣地千億元以上的城市達(dá)到了9個(gè)，刷新歷史最高紀(jì)錄，分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。
張大偉也表示，隨著去年四季度以來各地政策出臺(tái)，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進(jìn)行過程中。
“2016年12月以來，全國(guó)土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)降溫，合計(jì)成交超過10億元的109宗，其中溢價(jià)率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)有市場(chǎng)明顯的降溫?！睆埓髠シQ。
