2017新年土地供應(yīng)加速但現(xiàn)分化 房企熱情不減
在春節(jié)期間各地樓市動(dòng)作頻頻，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)已經(jīng)在加速，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。分析認(rèn)為，重點(diǎn)城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線省會(huì)城市的部分重點(diǎn)地塊也將受到房企關(guān)注。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。
2017年開年以來，房企拿地意愿仍然強(qiáng)烈。
1月19日，北京市迎來2017年土地首拍。僅掛牌出讓房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地，卻吸引了包括遠(yuǎn)洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯(lián)合體參與角逐。
當(dāng)天下午土地競(jìng)拍前一個(gè)小時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者已經(jīng)在北京市國土局看到，交易大廳外人頭攢動(dòng)。大屏幕顯示著此次拍賣的土地交易信息，參與者們?nèi)齼蓛?，或站或坐，均在大廳內(nèi)熱烈地交談。許多人已經(jīng)站在會(huì)議室門口焦急地排隊(duì)等候。
19日成交的地塊中，僅門頭溝潭柘寺一宗完成交易，由京投發(fā)展、遠(yuǎn)洋、龍湖、保利、首開五家企業(yè)組成的超級(jí)聯(lián)合體競(jìng)得，總價(jià)為63.3億元，溢價(jià)率11%，這是開年以來成交的全國高總價(jià)地塊。
土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整
近期土地市場(chǎng)供給已經(jīng)加快。
海通證券數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，地方政府增加供給，使土地市場(chǎng)供求環(huán)比繼續(xù)上升，而土地成交價(jià)格環(huán)比上升、溢價(jià)率環(huán)比下降。12月，全國一二三四線城市分別推地1.91億、0.10億、1.02億、1.37億平方米，環(huán)比分別增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。
供給加速的同時(shí)，土地市場(chǎng)熱度不減。
2017年開年以來截至18日，土地市場(chǎng)成交金額超過50億的合計(jì)有11個(gè)城市，最高的為合肥市，土地成交額達(dá)220億。
從1月已開賣土地的城市來看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點(diǎn)地塊也受到較高關(guān)注度。
南京于1月12日舉行首場(chǎng)土拍，推出的7宗地塊中2宗住宅地塊受到追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平方米突破區(qū)域最高現(xiàn)房銷售起始價(jià)，同樣江寧湯山G91號(hào)地塊總價(jià)超過最高限價(jià)將搖號(hào)定奪；合肥也于1月13日迎來首場(chǎng)土拍，共計(jì)出讓新站區(qū)等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價(jià)率都超過100%；佛山、寧波首場(chǎng)土拍部分地塊也拍出區(qū)域單價(jià)新高。
另一方面，上海、深圳、青島、無錫等城市對(duì)推地屬性做了結(jié)構(gòu)調(diào)整，土拍被“降溫”。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價(jià)率，另一宗商業(yè)用地溢價(jià)率僅3%。深圳1月5日推出2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價(jià)成交。無錫在商業(yè)供應(yīng)過量的市場(chǎng)環(huán)境下，首拍推出錫東新城商務(wù)區(qū)五星級(jí)酒店地塊也反響平平。青島也避開純住宅用地供應(yīng)，出讓了3宗純商業(yè)地塊、2宗住宅兼容商業(yè)地塊。
分析師沈曉玲認(rèn)為，重點(diǎn)城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線省會(huì)城市的部分重點(diǎn)地塊也將受到房企關(guān)注。如本次首場(chǎng)土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務(wù)金融地均以200%以上的高溢價(jià)成交。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。
警惕套利性虧損
地價(jià)高企是去年土地市場(chǎng)的主要表現(xiàn)，不少開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到其中風(fēng)險(xiǎn)。
此前，融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌表示，他曾與萬科高級(jí)副總裁譚華杰討論過，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是套利性虧損，比如花1萬單價(jià)拿地，房子出售單價(jià)為2萬，接著又用3萬單價(jià)拿地。其間風(fēng)險(xiǎn)很大，包括現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)和高地價(jià)。
孫宏斌表示，“去年年底到今年年初我在公司一直說不要讓杭州現(xiàn)象出現(xiàn)。杭州現(xiàn)象是指杭州房?jī)r(jià)在2006-2007年時(shí)曾經(jīng)超過上海，但后面有5-6年的時(shí)間基本沒怎么漲，在這過程中，杭州開發(fā)商基本沒賺錢?，F(xiàn)在大家都知道面粉比面包貴，但去年確實(shí)發(fā)生過整個(gè)城市的地價(jià)都比售價(jià)貴，這是非?；奶频氖?，所以下一波控制風(fēng)險(xiǎn)更重要?！?
沈曉玲建議，開發(fā)商在未來拿地時(shí)，應(yīng)注意城市選擇，拿地方式可以多樣化。比如在杭州、蘇州、南京、深圳等城市，2016年地價(jià)已經(jīng)高企，今年要控制拿地價(jià)格；而成都、重慶、昆明等市場(chǎng)趨于飽和，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開發(fā)，保證快速變現(xiàn)；北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但土拍限制較為嚴(yán)格，房企可碰碰運(yùn)氣，多參與，搖號(hào)搖到、溢價(jià)較低就拿。
另外，沈曉玲也不建議房企進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，建議聚焦現(xiàn)有城市。尤其是擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的中小型房企，應(yīng)當(dāng)做好已進(jìn)入城市的深耕發(fā)展。建議開發(fā)商不拿或少拿地王。
她認(rèn)為，2017年機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，政策面收緊令房企或面臨銷售困境，房企拿地應(yīng)規(guī)避高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)地塊，但與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的降溫也值得期待，趁土地價(jià)格回落之時(shí)，房企可選擇性增加土地儲(chǔ)備。另外2016年不少房企抓住并購機(jī)會(huì)推高了銷售業(yè)績(jī)，企業(yè)土地糧倉也得到充實(shí)。房企在今年可加強(qiáng)自身的品牌或資本實(shí)力，尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購標(biāo)的。
不過，新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，“大家還是要拿地的?！比?015年上海共有278家房企，但截至去年10月，在上海擁有200套以上可售住房的只有46家房企，這也只是一棟樓的數(shù)量。這導(dǎo)致房企在熱點(diǎn)城市沒有立足之地，只能退出。因此拿地很重要。
歐陽捷指出，“尤其在京滬深，聯(lián)合拿地的情況會(huì)較多。二線熱點(diǎn)城市與一線城市非常相似，成交地價(jià)還是在往上走。對(duì)于非熱點(diǎn)城市，如果政府繼續(xù)大量供應(yīng)土地，地價(jià)肯定往下走。但現(xiàn)在政府在減少供應(yīng)土地，就是為了維持地價(jià)平穩(wěn)。因此，這些城市的土地供應(yīng)會(huì)相對(duì)減量，但土地出讓金不會(huì)減少，也就意味著地價(jià)不會(huì)降低。政府還是缺少降地價(jià)的意愿和動(dòng)力。”
