商業(yè)地產(chǎn)上演“南城大戲” 聚合效應(yīng)與競爭共存
這個春節(jié)，除了逛廟會，你還逛過哪些商業(yè)地產(chǎn)的大型商業(yè)體？是否逛了南城新開業(yè)的購物中心呢？
經(jīng)歷了多年的商品房開發(fā)，居住人口的加速聚集，昔日的商業(yè)洼地——南城，正在發(fā)生變化。尤其是2016年，南城商業(yè)呈現(xiàn)出爆發(fā)增長的態(tài)勢，一年之內(nèi)，多家大型品牌商業(yè)地產(chǎn)落地豐臺、大興。業(yè)內(nèi)人士認為，南城商業(yè)無論從布局還是業(yè)態(tài)的豐富性，都已成氣候。
大型購物中心扎堆開業(yè)
繼位于大興西紅門區(qū)域的薈聚在京南乃至北京商業(yè)市場迅速“走紅”后，南城商業(yè)市場在2016年全面爆發(fā)。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，去年北京共有12個商業(yè)項目開業(yè)，其中，8個項目選址大興、豐臺。而根據(jù)全球知名代理行第一太平戴維斯統(tǒng)計，2016年第四季度商業(yè)市場迎來供應(yīng)高峰，共有5個購物中心落成開業(yè)，帶來47.6萬平方米新增供應(yīng)。值得一提的是，新入市的項目均位于京南，這些形態(tài)各異的商業(yè)地產(chǎn)入駐為饑渴多年的南城消費者提供了更多優(yōu)質(zhì)資源。
萬達集團在北京商業(yè)市場深耕多年，僅在朝陽CBD、石景山和通州布局三座萬達廣場，而在豐臺一舉落子兩個廣場，去年底豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場同時開業(yè)。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)巨頭萬達的做法無疑有著風向標的作用。目前在北京，東城、北城以及市中心的黃金地段越來越少，僅有南城留有選址空間，在市場需求和商業(yè)地產(chǎn)空白點的集中作用下，南城越發(fā)受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞。事實上，幾乎在萬達廣場開業(yè)的同期，還有恒泰廣場和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺、大興為首的南城正在從昔日商業(yè)較薄弱的區(qū)域快速發(fā)展。
據(jù)悉，南城新入市的商業(yè)項目各具特色，但仍以大體量綜合購物中心為主。其中，除京港城大廈和綠地繽紛城二期是體量較小的社區(qū)型購物中心外，包括住總?cè)f科廣場、龍湖時代天街、銀座和諧廣場、恒泰購物廣場、豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場等商場在內(nèi)，均為大于6萬平方米的購物中心，其中豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積更是在全市新開業(yè)項目中首屈一指，達到24萬平方米和23萬平方米。
昔日商業(yè)洼地“翻身”
根據(jù)官方公開數(shù)據(jù)顯示，豐臺區(qū)在2016年前11個月的社會消費品零售額為964.77億元，大興區(qū)同期實現(xiàn)346.5億元，這一組數(shù)據(jù)與先一步發(fā)展起來的區(qū)域相比，仍有著巨大差距。以朝陽區(qū)和順義區(qū)為例，兩者同期的社會消費品零售額達到2382.56億元和399.02億元。值得一提的是，盡管數(shù)據(jù)規(guī)模尚存差距，但豐臺區(qū)和大興區(qū)的增長率水平接近8%，已遠超過朝陽、順義等多個城區(qū)，極具發(fā)展?jié)摿Α?
第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部負責人熊志坤指出，隨著“城南計劃”的實施，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)的兌現(xiàn)，商品房持續(xù)的開發(fā)和大量的人口遷入，形成了巨大的消費市場，而商業(yè)需求的空白亟待填補，不少企業(yè)都在近兩年加緊布局。
援引來自于RET睿意德《消費升級趨勢下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》報告，西南板塊向來是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，但隨著豐臺和大興項目的集中問世，商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)總體供應(yīng)超過60萬平方米，南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補充。至此，北京已形成相對平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展進入成熟期。
有業(yè)內(nèi)人士指出，與過去豐臺等南城地區(qū)的購買力流向其他區(qū)域相比，隨著薈聚、萬達廣場、龍湖時代天街等大型、高端的綜合型商業(yè)相繼落地，當?shù)厝巳旱馁徺I力就可以在本地實現(xiàn)，目前一些較好的商業(yè)設(shè)施，不僅吸納了區(qū)域內(nèi)的客群，還吸引了來自北京其他區(qū)域的購買力。
聚合效應(yīng)與競爭共存
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，南城商業(yè)發(fā)展相對滯后，但不意味著后續(xù)仍乏力。在未來，南城的商業(yè)還有很多，互通有無將會產(chǎn)生巨大的聚合效應(yīng)。他同時指出，過去，北京軌道交通和商業(yè)的銜接做得不夠好，但從目前來看，已經(jīng)引起企業(yè)的重視，并且有所改善。
與過去的商業(yè)比較，去年新入市的商場都有著非常顯著的特點。高力國際北京商鋪市場華北區(qū)研究部總監(jiān)李牧告訴記者，交通可達的便利性愈加凸顯，在南城新入市的商場中，均為地鐵上蓋或者鄰近地鐵；而在所有的新開業(yè)商場中，餐飲、兒童和休閑業(yè)態(tài)都已經(jīng)成為商場的主力。對于見識更廣、需求更多、要求更高的北京消費者來講，百貨業(yè)已無法滿足他們的日常購物需求。新奇、好玩、體驗項目更多的購物中心才更加受寵。但她進一步指出：“新興區(qū)域最大的問題就是同質(zhì)化競爭，加之零售氛圍不太成熟，將會面臨較大壓力?！?
的確，已有業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)態(tài)趨同將引發(fā)新的問題。在運營成本上升的同時，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)投放節(jié)奏如果過快，密度過大，消費者將遭到分流，會造成商業(yè)項目“吃不飽”的現(xiàn)象。對于這一點，在南城某大型商場運營部門的負責人看來，無需太過擔憂，以北京城市的量級來看，對商業(yè)的容納程度還是足夠大的，單體商業(yè)的輻射保持在3-5公里，將會徹底掃除南城商業(yè)的盲區(qū)。
天宮院、亦莊將是供應(yīng)重點
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會主任朱凌波此前接受記者采訪時表示，南城的商業(yè)發(fā)展正進入一個發(fā)展加速期，其發(fā)展特點是由原來的單一城市中心型物業(yè)，開始向多中心、副中心、區(qū)域中心、社區(qū)等網(wǎng)絡(luò)狀、多元化的商業(yè)發(fā)展。
機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京商業(yè)市場將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰，14個項目近110萬平方米的新增供應(yīng)將逐步落成入市。新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，南城仍舊是供應(yīng)的重點區(qū)域。據(jù)記者了解，在新興區(qū)域天宮院，方圓5公里之內(nèi)，還將有保利凱德、萬科和明發(fā)等商業(yè)項目在未來一兩年內(nèi)陸續(xù)入市。業(yè)內(nèi)人士指出，全新的商業(yè)項目與周邊全新的居住人群在一個區(qū)域內(nèi)的共同成長，對增加消費習慣的黏性和推動商圈發(fā)展都將大有裨益。此外，位于亦莊板塊多個高端住宅項目的大型商業(yè)配套，都已在逐步推進。
除傳統(tǒng)的消費業(yè)態(tài)以外，新型業(yè)態(tài)也在購物中心的賣場中找到全新的土壤。熊志坤指出，電商的快速發(fā)展及聯(lián)合辦公的進一步成熟亦將產(chǎn)生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或?qū)⑼苿痈嗑€上品牌開設(shè)線下實體店。而部分聯(lián)合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心內(nèi)開店的節(jié)奏。
