樓市“開春” 大興新盤最高達(dá)8萬元/平方米
開春不久，北京高端市場就迎來了新消息。綠地位于大興黃村的海珀云翡項(xiàng)目正式取證，價(jià)格刷新了區(qū)域新高。這意味著曾經(jīng)的區(qū)域地王正式入市。綠地海珀云翡早被業(yè)內(nèi)視作區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。
實(shí)際上，在豐臺槐房、朝陽東壩、孫河等區(qū)域，類似于綠地海珀云翡這樣的高地價(jià)、售價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目將會自這個春天起陸續(xù)入市。然而面對趨緊的價(jià)格管制和信貸政策，今年北京高端市場究竟如何走？面對去年全年的盆滿缽滿，這個春天市場是否會突然轉(zhuǎn)向？在市場豪宅化趨勢日益凸顯的北京樓市，這些標(biāo)桿項(xiàng)目又該如何突圍？
大興新盤最高達(dá)8萬元/平方米
春節(jié)剛過沒幾天，北京高端市場就傳來捷報(bào)。綠地位于大興黃村的海珀云翡正式拿證。成為開年以來高端市場的首發(fā)陣容。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，海珀云翡項(xiàng)目此次獲批的準(zhǔn)許銷售面積為3.49萬平方米，包括3棟商品房和南區(qū)的地下車庫總共194套房源和308個車位。記者查詢北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，本次獲批價(jià)格最高的一套房源單價(jià)高達(dá)80280元/平方米。
就在去年2月，綠地以總價(jià)39億元，配建15000平方米自住房代價(jià)從激烈競爭中斬獲該項(xiàng)目所處地塊。據(jù)當(dāng)時機(jī)構(gòu)測算，地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)47000元/平方米，這一樓面價(jià)創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格新高，甚至遠(yuǎn)超區(qū)域華潤公元九里(樓盤資料 業(yè)主論壇) 當(dāng)時的售價(jià)。而這個項(xiàng)目入市，也填補(bǔ)了綠地近幾年來在北京市場上住宅供應(yīng)斷頓的狀態(tài)。
實(shí)際上，不僅僅是綠地海珀云翡項(xiàng)目，經(jīng)過一段時間的醞釀，2015年下半年以來成交的標(biāo)志性地塊將會陸續(xù)入市。去年11月高調(diào)亮相的北京金茂府(樓盤資料) ，作為豐臺區(qū)石榴莊區(qū)域的高價(jià)地塊，也將是金茂在北京推出的另一個高端標(biāo)桿項(xiàng)目。除此之外，位于豐臺槐房的華僑城·新著東方、天恒項(xiàng)目、保利東壩項(xiàng)目、懋源孫河項(xiàng)目都或?qū)⒃诮衲晗嗬^入市，為高端市場提供更豐富的供應(yīng)。
觸碰價(jià)格限制？
受益于政策和信貸方面的利好，去年以來北京高端住宅成交出現(xiàn)了井噴式增長。從全年數(shù)據(jù)來看，2016年北京公寓豪宅市場共實(shí)現(xiàn)成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。
在業(yè)內(nèi)看來，2016年住宅用地供應(yīng)的縮水，令純商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)日益稀缺，從趨勢來看，公寓豪宅在住宅市場當(dāng)中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場的豪宅化趨勢仍將加快。
不過，面對日趨收緊的樓市政策，高端項(xiàng)目入市也面臨著各種各樣的問題，這其中價(jià)格審批首當(dāng)其沖。
“目前8萬以上的單價(jià)已經(jīng)不予通過審批了。”有業(yè)內(nèi)人士坦言，面對控制房價(jià)的壓力，最近高端項(xiàng)目價(jià)格審批依舊趨緊。
如果上述業(yè)內(nèi)人士所言屬實(shí)，那么包括北京金茂府等預(yù)計(jì)銷售單價(jià)超過十萬的項(xiàng)目或?qū)⒚媾R取證方面的難題。
供應(yīng)有限，推盤壓力不大
“綠地大興項(xiàng)目的審批價(jià)格確實(shí)相對不高，正卡在盈虧平衡點(diǎn)上?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，綠地目前在北京的住宅項(xiàng)目僅此一家，大興黃村項(xiàng)目算是標(biāo)桿項(xiàng)目，目前的價(jià)格相比于五環(huán)邊心理預(yù)期超十萬的項(xiàng)目，還是有一定價(jià)格優(yōu)勢?！叭绻_發(fā)商的心理預(yù)期更高，預(yù)計(jì)扛價(jià)的周期會更長。如果能夠接受預(yù)售管制，取證沒太大難度。這要看房企怎樣決策。當(dāng)前庫存和現(xiàn)金流的壓力，還有未來發(fā)展和拿地的壓力，房企會考慮在兩者之間怎么平衡?！?
盡管如此，業(yè)內(nèi)對于今年的高端市場依舊持看好態(tài)度。
郭毅表示，今年高端市場沒有太多銷售壓力。其實(shí)開發(fā)商在北京擁有的土地量和在售項(xiàng)目都不算多，因此在銷售節(jié)奏把控上不會過分追求效率和推盤速度。對于即將入市的標(biāo)桿項(xiàng)目，由于市場上供應(yīng)的產(chǎn)品量相對較少，因此尋找客戶也變得更為容易。再加上北京拿地越來越困難，所以開發(fā)商在供應(yīng)節(jié)奏上也會有所收緊。高端項(xiàng)目更多的是考慮怎么把產(chǎn)品和價(jià)值做好。
據(jù)記者了解，去年以來科技生活、智能家居幾乎已成為公寓豪宅產(chǎn)品的標(biāo)配。在業(yè)內(nèi)看來，未來低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉(zhuǎn)向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長期來看，北京新房市場供給不足的現(xiàn)狀將促使公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
