房企如何度過資金荒
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受阻，再度成為熱議話題，銀行、信托、債券等渠道紛紛收緊，加上房地產(chǎn)政策越來越嚴(yán)格，銷售并不順利。面對不斷高企的債務(wù)，如何度過資金荒成為不少房企面臨的首要問題。目前，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年房企資金鏈會面臨較大壓力，依賴大量融資激進(jìn)拿地、銷售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小企業(yè)面臨更大的風(fēng)險。面臨資金荒，房企應(yīng)該加速去化、尋求合作以及發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。
融資成本上升“近半年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本明顯上升，不少融資渠道成本已經(jīng)在8%以上，相對以前提升了2-3個點。”一位不愿具名的房企高管向北京（樓盤）商報記者表示，成本上升的同時，融資難度也開始增加。
據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。
在融創(chuàng)2017年股東大會上，執(zhí)行董事汪孟德曾表示，“從融創(chuàng)中國去年借貸情況看，借貸成本在快速下降，主要是由于公司規(guī)模、實力、品牌，特別是銀行的信譽(yù)度提升，未來兩三年我們的借貸成本還會下降”。但是，針對今年持續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策和資金監(jiān)管收緊的特殊情況，他也提到，包括融創(chuàng)中國在內(nèi)，今年整個地產(chǎn)行業(yè)的融資成本都將有所上升?！拔覀?nèi)ツ戤?dāng)期新增借貸成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我們會超過6%，可能到6.5%，這是借貸成本增長的趨勢”。
Wind數(shù)據(jù)顯示，無論是公司債、企業(yè)債、中票或短融，自2016年10月起至今，發(fā)行利率均呈現(xiàn)上行態(tài)勢。2017年6月至今，公司債、企業(yè)債、中票、短融的票面利率數(shù)據(jù)分別為6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%，與之形成對比的是2016年10月，上述四種融資方式的票面利率還分別為3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。
從具體房企融資案例來看，5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展(002146,股吧)的2017年第二期中期票據(jù)10億美元三年期成本6.8%，華夏幸福(600340,股吧)2017年第一期中期票據(jù)19億元五年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行六年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07%；華夏幸福與華能貴誠信托設(shè)立“永續(xù)債投資單一信托計劃”，起始利率6%；龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。
融資渠道收緊
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企融資成本上升、融資規(guī)模下滑的主要原因在于融資渠道的收緊。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發(fā)行債券以及股權(quán)融資。從監(jiān)管看，對各類金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金呈現(xiàn)嚴(yán)控態(tài)勢。
在4月21日銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會上，銀監(jiān)會主席郭樹清表示，要合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，有效防范集中度風(fēng)險，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而銀行貸款一向是房企主要的融資渠道。
緊接著，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)的《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點。涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的檢查要點包括：一、是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。這份文件規(guī)定直指信托公司開展的“拿地融資業(yè)務(wù)”，而信托融資本是房企除銀行貸款外的主要融資方式。
除此之外，房企發(fā)債也開始收緊。據(jù)了解，年初至今，萬科和富力等房企紛紛取消發(fā)債，涉及金額至少為50億元。這兩家公司在取消發(fā)行的公告中均表示，鑒于近期市場的變化，決定取消中期票據(jù)的發(fā)行，萬科更兩度取消中期票據(jù)發(fā)行。
事實上，房企發(fā)債的困境在去年四季度已經(jīng)顯現(xiàn)。海通證券(600837,股吧)在報告中指出，當(dāng)季地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為三季度的30%，主要源于公司債的收緊。從去年11月至今年2月底，地產(chǎn)公司債券發(fā)行29只。
房企該怎么辦
今年，房企面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著，今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務(wù)壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。
盡管融資成本在上升，但房企依然盡可能地尋求“輸血”渠道。不過，這背后卻是房企面臨的債務(wù)壓力所致。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務(wù)總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張非?？?。同時，負(fù)債率也不斷攀升，并達(dá)到歷史高值。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)看，整體資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負(fù)債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前，無論是海外融資，還是境內(nèi)融資，房企的債務(wù)融資情況均不容樂觀，加上房地產(chǎn)市場降溫的不斷顯現(xiàn)，未來，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會逐漸加大。目前來看，債務(wù)尤其是短期債務(wù)集中到期量大，前期經(jīng)營比較激進(jìn)和資質(zhì)較差的民營企業(yè)面臨的壓力會更大。
對于房企該如何度過資金荒，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，根據(jù)企業(yè)各個城市項目的情況，加速去化，實現(xiàn)快速銷售、回籠資金；另一方面，抱團(tuán)取暖，也就是說，無論在拿地還是開發(fā)建設(shè)的過程中，企業(yè)可以尋求合作方，以降低風(fēng)險和成本。此外，房企也可以積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，尋求新的利潤增長點，如物業(yè)板塊，可進(jìn)行長租公寓業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)金融等相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展。
