新的租房模式將進(jìn)一步擴(kuò)大 房企與基金紛紛涉足存量房
從去年底開(kāi)始，樓市中發(fā)生了一些有意思的細(xì)微變化，一群剛剛創(chuàng)造了歷史銷(xiāo)售記錄的開(kāi)發(fā)商們，在把酒言歡之余又紛紛揮舞著支票找到二手房中介公司尋求合作，并宣稱進(jìn)入存量房市場(chǎng)。
很多人會(huì)感到奇怪，存量房不就是二手房嗎？為什么這些財(cái)大氣粗的新房開(kāi)發(fā)商們不務(wù)正業(yè)，要來(lái)倒騰二手房呢？
事實(shí)上，存量房不僅僅是買(mǎi)賣(mài)二手房，而是包含了所有被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，既包括了個(gè)人或企業(yè)自持的房產(chǎn)也包括流通中的二手房。而北京早在2009年開(kāi)始，就進(jìn)入了存量房時(shí)代，存量房的年交易量開(kāi)始全面超越新房。如今，隨著新房不斷高端化、豪宅化、土地價(jià)格高到連開(kāi)發(fā)商也叫苦不迭。于是，一些房企開(kāi)始將存量房市場(chǎng)視作下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。
那么，存量房時(shí)代的來(lái)臨，到底會(huì)對(duì)現(xiàn)在的樓市帶來(lái)哪些沖擊與變化呢？有中介人士就分析認(rèn)為，存量房比重占絕對(duì)多數(shù)的背景下，更好更快地流通將有益于抑制房?jī)r(jià)上漲。
整體進(jìn)入存量房時(shí)代
長(zhǎng)期以來(lái)，新房占據(jù)著樓市交易的絕對(duì)主力，存量房交易無(wú)論是租還是售，整體的規(guī)模和利潤(rùn)都無(wú)法與新房相提并論。但如今，這樣的情況卻發(fā)生了明顯的改變。
上周，鏈家研究院發(fā)布的《存量時(shí)代，流通為王》市場(chǎng)展望報(bào)告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過(guò)3萬(wàn)億元，是新房交易額的2倍以上，而30個(gè)典型城市二手房交易額為5萬(wàn)億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，存量房在樓市中所占的比重開(kāi)始加大，尤其是在一線城市里，隨著新房開(kāi)發(fā)量的逐年下降，已經(jīng)明顯開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代。
另外，據(jù)報(bào)告測(cè)算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬(wàn)億元、商辦物業(yè)50萬(wàn)億元，待售住宅庫(kù)存約3萬(wàn)億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬(wàn)億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，再加上城市更新等。
因此，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，存量房的黃金時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，預(yù)計(jì)未來(lái)三年至五年時(shí)間內(nèi)，二手房全國(guó)整體交易額將高于新房。屆時(shí)，交易和租賃市場(chǎng)將趨于平衡，購(gòu)租并舉的供應(yīng)體驗(yàn)初見(jiàn)雛形，新房、二手房和租賃三個(gè)市場(chǎng)將協(xié)同發(fā)展。
房企與地產(chǎn)基金也開(kāi)始涉足存量房
不僅是中介服務(wù)公司認(rèn)為樓市將迎來(lái)存量房時(shí)代，許多更加財(cái)大氣粗的新房開(kāi)發(fā)商也正在積極尋求在存量房市場(chǎng)分一杯羹。
不久前，融創(chuàng)投資入股樂(lè)視網(wǎng)成了地產(chǎn)與IT界關(guān)注的焦點(diǎn)，但不應(yīng)忽略的是，同樣是在今年初，融創(chuàng)低調(diào)地完成了26億元入股鏈家的投資，宣告進(jìn)入房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。對(duì)此，甚至有中金證券的報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。
除了偏愛(ài)四處撒錢(qián)投資的融創(chuàng)，就連老牌的國(guó)企也開(kāi)始加入存量房市場(chǎng)。1月16日，京投發(fā)展股份有限公司也發(fā)布補(bǔ)充公告表示，與鏈家成立合作平臺(tái)公司，將目標(biāo)盯準(zhǔn)了目前持續(xù)增大的存量房市場(chǎng)，希望通過(guò)對(duì)房屋樓齡較久，品質(zhì)、配套、物業(yè)等方面都無(wú)法滿足人們需求的項(xiàng)目進(jìn)行篩選收購(gòu)，收購(gòu)后對(duì)項(xiàng)目的戶型布局、供熱制冷、管線等進(jìn)行改造翻新，更新改造完成后，通過(guò)出租、出售等方式實(shí)現(xiàn)收益。
再有就是一向以開(kāi)發(fā)高端豪宅為主的閩系房企泰禾，也在去年12月底，宣布以11.83億元購(gòu)得北京東四環(huán)的輝盛庭國(guó)際公寓。這一動(dòng)作也標(biāo)志著泰禾首次進(jìn)入存量房的收購(gòu)、改造、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前以北京為代表的一線城市住宅市場(chǎng)已經(jīng)步入存量時(shí)代，也表 明企業(yè)已經(jīng)注意到存量市場(chǎng)的價(jià)值。同時(shí)在地價(jià)高企背景下，此類(lèi)方式也是房企多元化取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的新嘗試。
實(shí)際上，關(guān)注存量房市場(chǎng)的不只有二手房中介服務(wù)公司和新房開(kāi)發(fā)商們，一些地產(chǎn)基金也在布局存量房市場(chǎng)。以高和翰同為例，已經(jīng)投資了7家企業(yè)，主要為創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)商（包括長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等）、交易平臺(tái)、以及服務(wù)型企業(yè)等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場(chǎng)”等。
對(duì)于在存量房租售市場(chǎng)的投資，高和瀚同基金CEO王倩表示，從總體趨勢(shì)來(lái)講，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的高毛利、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時(shí)期已經(jīng)不在了，增量時(shí)代進(jìn)入了存量時(shí)代，中國(guó)整體大的開(kāi)發(fā)階段已經(jīng)完結(jié)。很多三四線城市，可能一個(gè)百萬(wàn)平方米的新房項(xiàng)目就已經(jīng)消耗了整個(gè)城市未來(lái)幾年所有的需求。但是即便發(fā)達(dá)如北京、上海，實(shí)際上城市中心還有很多核心物業(yè)，它的使用價(jià)值沒(méi)有得到最好的展現(xiàn)?；蛘咚墓δ懿皇亲罴眩撟錾虡I(yè)的地方做了辦公，該做辦公的地方做了住宅，或者傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)做得質(zhì)量比較低下，所以可能十幾年的房子看起來(lái)已經(jīng)非常老舊了。再就是運(yùn)營(yíng)能力比較缺乏，所以往往一街之隔的運(yùn)營(yíng)不好的寫(xiě)字樓或者公寓比運(yùn)營(yíng)好的租金要差50%甚至更多。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松也表示，“如果說(shuō)過(guò)去的十年存量市場(chǎng)只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達(dá)200萬(wàn)億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)”。
租房比重或?qū)⒃絹?lái)越大
雖然有開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，但并不意味著存量房市場(chǎng)的前景就是翻新出售，相反更多的還是靠拓展存量房用于出租。這也與北京政府一直在反復(fù)提的“租售并舉”一致。
自如網(wǎng)CEO熊林就表示，五年前他剛剛跳槽到鏈家的時(shí)候，內(nèi)部資料顯示，北京平均買(mǎi)房的年紀(jì)，就是貸款申請(qǐng)人的年紀(jì)是29歲，但到了2016年已經(jīng)變成了33點(diǎn)幾歲，隨著房?jī)r(jià)的增高，買(mǎi)房的平均年限增長(zhǎng)了4年多，這意味著租房變成了更多人的需求。33歲甚至都已經(jīng)結(jié)婚有了孩子，也是在租房，并且這個(gè)比例可能越來(lái)越大。
在存量房時(shí)代，對(duì)出租方式帶來(lái)的改變，更多的是與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合。熊林解釋道，客戶在自如網(wǎng)上找房，庫(kù)存真實(shí)的唯一檢驗(yàn)理由就是每一間房子馬上可以下單，馬上可以支付，這間房子肯定就是你的了，而不用再打電話，先確認(rèn)這個(gè)房子在不在。
另外，所有簽約過(guò)程全部在網(wǎng)上完成，甚至引入了人臉識(shí)別系統(tǒng)，會(huì)馬上和芝麻信用連一下，包括跟公安系統(tǒng)連一下。后續(xù)所有的交租金也可以在網(wǎng)上支付。熊林稱，2016年自如85億的租金收入，99%是通過(guò)網(wǎng)上收回來(lái)的。但管理全國(guó)收租金的后臺(tái)人員只有不到十個(gè)人。后面租客租進(jìn)去以后，所有的保潔、維修、投訴服務(wù)都可以在網(wǎng)上完成。這都將是存量房時(shí)代來(lái)臨后，帶給租房的新變化。
存量房良好流通有利于抑制房?jī)r(jià)
而存量房時(shí)代的帶來(lái)，同樣可能影響著目前的高房?jī)r(jià)。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，存量房如果能快速地流通起來(lái)，很可能將抑制目前的高房?jī)r(jià)。
楊現(xiàn)領(lǐng)解釋道，2016年雖然樓市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高，但總體來(lái)看一線城市銷(xiāo)售總額的增長(zhǎng)主要來(lái)自于價(jià)格的增長(zhǎng)。在這種“價(jià)漲量未增”情況下，意味著購(gòu)房的真實(shí)需求并沒(méi)有得到滿足。
鏈家研究院就提出了一個(gè)指標(biāo)叫百人流通率——即每年100人里有多少人買(mǎi)了房子或者換了房子。這個(gè)指標(biāo)衡量了有多少人在去年買(mǎi)到了或者改善了自己的房屋，代表的是真實(shí)需求被滿足的程度，且沒(méi)有價(jià)格因素在里面。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當(dāng)一個(gè)城市的百人流通率在1%到2%的時(shí)候，意味著這個(gè)城市新房供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)存在上漲壓力；當(dāng)一個(gè)城市的百人流通率在2%到3%的時(shí)候，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)；如果一個(gè)城市3%到5%，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)基本上存在一定的下行壓力。
他舉例道，成都市的新房和二手房交易量加在一起，一年大概是45萬(wàn)套，人口卻只有北京的一半，所以在這種城市，二手房快速流通，新房又大量供應(yīng)，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅上漲，因此，未來(lái)房?jī)r(jià)的出口并不是說(shuō)要加大新房的供應(yīng)，而是要讓二手房流通速度更快。今年北京二手房交易量是26萬(wàn)套，如果交易量再上漲30%，能夠達(dá)到35萬(wàn)套的交易量，就能更加有效地緩沖供給不足帶來(lái)的矛盾。相比新房，存量房的流量是最高效的，因?yàn)椴挥迷黾有碌耐恋毓?yīng)、新的消耗，每一次流通都代表我們的狀況得到了改善。有的人以小換大，有的人以舊換新，有的人以遠(yuǎn)換近，換本身就是一種改進(jìn)，越交易越安全，房?jī)r(jià)壓力越小，這是存量房時(shí)代應(yīng)該達(dá)成的基本共識(shí)。
楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步分析，提高存量房流通率的方法主要有兩種。第一，降低流通的成本，其中包括稅費(fèi)等；第二，提升中間交易的服務(wù)，包括產(chǎn)權(quán)信息各方面的圍繞交易流程的服務(wù)。做到這兩點(diǎn)，就能讓存量房快速的流通加上比較低的套均價(jià)格，總體以相對(duì)比較低的成本讓更多人在一個(gè)時(shí)間段滿足新房和二手房住房的需求，對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)能夠起到一定抑制作用。
