2017年第一季度北京優(yōu)質物業(yè)市場回顧及展望
2017年 4月13日，北京–世界領先的商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2017年第一季度北京優(yōu)質物業(yè)市場回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質寫字樓市場、優(yōu)質零售物業(yè)市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點：
1. 優(yōu)質寫字樓市場：一季度北京寫字樓市場交易清淡，只錄得近8萬平方米凈吸納量，較上季度縮減31%，空置率保持7.6%不變。
2. 優(yōu)質零售物業(yè)市場：受累于部分百貨因經營不善或內部調整促使大量租戶退租，北京零售物業(yè)市場整體空置率環(huán)比上升0.7個百分點至5.2%。
3. 優(yōu)質物流倉儲市場：隨著首都城市功能的重新定位，非規(guī)劃區(qū)域內的倉儲設施面臨拆遷改建，使得北京優(yōu)質物流倉儲市場承接新的租賃需求。截至三月末，租金報價同樣本環(huán)比上漲0.5%。
4. 投資市場：錄得一單大宗交易，系景瑞控股收購位于燕莎區(qū)域的一座服務式公寓。
一．優(yōu)質寫字樓市場
—— 一季度北京寫字樓交易清淡，較上季度縮減31%
本季度兩個項目落成，分別是位于奧運村地區(qū)的中建財富國際中心5萬平方米和位于望京的利星行中心B座3.8萬平方米，共為市場提供8.8萬平方米寫字樓面積。一季度是北京寫字樓交易清淡季節(jié)，只錄得近8萬平方米凈吸納量，較上季度縮減31%，空置率保持7.6%不變。部分前期落成的項目由于受到市場認可，租賃進展較順利，小幅提高租金報價，整體租金報價為每月每平方米423.0元，剔除樣本變化租金微升0.1%。
未來六個月，北京寫字樓市場預計將有五個項目落成，為市場提供約29萬平方米寫字樓面積。供應分布在CBD、燕莎、望京和奧運村區(qū)域，這將為市場提供更廣泛的選擇，預計市場交易也將更加活躍，同時租金將承受壓力。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“需求方面國內租戶依然保持了較為旺盛的市場需求，特別是金融及TMT公司表現(xiàn)突出。外資公司需求較為平穩(wěn)，外資制造及制藥類公司傾向遷往非核心區(qū)以降低租賃成本。未來核心區(qū)域和新興區(qū)域均有高品質項目完工入市或啟動預租，為市場提供更廣泛的選擇，今年市場交易將更加活躍，但同時租金將承受一定壓力?！?
二．優(yōu)質零售物業(yè)市場
—— 核心商圈輕奢和設計師品牌迅速拓展
2017年第一季度，北京零售物業(yè)市場無新項目落成，整體市場保持穩(wěn)定。百貨與購物中心兩極分化趨勢日益明顯，部分百貨因經營不善或內部調整促使大量租戶退租，整體市場空置率環(huán)比上升0.7個百分點至5.2%。
輕奢和設計師品牌在本季度拓展迅速，但主要集中在核心商圈，如CBD、燕莎三里屯等。Kate Spade、Michael Kors、AnyShopStyle均有新店開出，另有me ISSEY MIYAKE、Philipp Plein等首次進入北京市場。北京市場仍受國際餐飲集團青睞，米其林餐廳鵝夫人在國瑞城購物中心開設北京第一家門店。市場租金運行平穩(wěn)，購物中心首層商鋪平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每天每平米35.1元。
未來六個月，僅有一個體量約13萬平方米項目落成。部分項目受招商進度的影響將推遲至年底開業(yè)。新增項目入市將使處于低位的空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩(wěn)。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示：“ 北京仍是國內最受國際零售和餐飲品牌關注的市場之一，這些品牌在剛進入市場時更愿意選擇核心地段的成熟物業(yè)，并租賃較大面積以開出旗艦店。今年在核心商圈將有多個高品質項目入市，將釋放這一類型租戶的需求，市場品牌豐富度也將有進一步提高。”
三．北京工業(yè)地產市場
—— 科技類、文化創(chuàng)意及生物醫(yī)藥類企業(yè)成為商務園區(qū)需求的核心動力；城市定位升級促生物流倉儲市場新的租賃需求
2017年第一季度，北京僅一宗工業(yè)用地成交，主要工業(yè)園區(qū)土地價格下降0.7%至每平方米2,145元。
季內，商務園區(qū)未錄得新增供應，整體空置率環(huán)比下降2.0個百分點至7.8%?？萍碱?、文化創(chuàng)意及生物醫(yī)藥類企業(yè)較為活躍，亦是本季市場去化的主要動力。截至季末，商務園區(qū)市場平均租金報每月每平方米159元，同樣本環(huán)比上漲0.5%。
物流倉儲市場，普洛斯平谷二期和順義寶灣物流園交付使用，為市場帶來近7.8萬平方米的倉儲面積。整體市場空置率受新增供應影響環(huán)比增長4.3個百分點至5.2%。需求方面，電商和第三方物流依然活躍，此外，隨著首都城市功能的重新定位，非規(guī)劃區(qū)域內的倉儲設施面臨拆遷改建，這亦使優(yōu)質物流倉儲市場承接新的租賃需求。截至三月末，租金報價同樣本環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米40.5元。未來六個月，北京物流倉儲市場無新項目落成，預計整體市場空置率呈下降趨勢，租金有望繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。
四．投資市場
—— 中心城區(qū)的城市更新和翻修改造物業(yè)日益引起投資者關注
2017年第一季度錄得一宗投資交易，系景瑞控股收購位于燕莎區(qū)域的一座服務式公寓。
政策層面，3月26日，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商業(yè)地產項目的散售，尤其是對個人投資者的銷售活動進行嚴格管控，將縮小散售型商業(yè)地產項目的銷售客戶群規(guī)模，為機構投資者收購并自持經營帶來更多機會。
世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部執(zhí)行董事紀剛指出： “在北京可售的核心優(yōu)質物業(yè)稀缺的情況下，中心城區(qū)的城市更新和翻修改造物業(yè)日益引起投資者關注?！谈霓k’在此類投資機會中仍然最受關注；長租公寓吸引越來越多投資者的目光；由于過去一年數(shù)家服務式公寓停業(yè)轉型或散售，市場存量下降，部分投資者也開始關注酒店改服務式公寓的機會?！?
