開發(fā)商鏖戰(zhàn)長三角 “廣積糧”才能“筑高墻”
去年，長三角站在了風(fēng)口之上。國家級(jí)規(guī)劃及核心城市交通布局等利好，一眾房企舍命在此高價(jià)拿地。搶占長三角的上海、杭州、南京與蘇州等城市，成為能否進(jìn)入一線房企的“標(biāo)配”。
從新晉千億級(jí)房企2016年的業(yè)績來看，無不受惠于長三角區(qū)域的鼎力貢獻(xiàn)。二梯隊(duì)如新城控股、旭輝集團(tuán)、中南建設(shè)、陽光城等，今年鉚著勁兒要進(jìn)軍千億級(jí)，長三角無疑是其發(fā)力的重要籌碼。
然而，自去年三季度以來，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控頻頻升級(jí)，這無疑為鏖戰(zhàn)長三角區(qū)域的一眾房企，增加了不確定性因素。調(diào)控之下，布局于此的房企拿什么再度實(shí)現(xiàn)較高增長？本期房產(chǎn)周刊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以萬科、碧桂園、金地、融信四家各具特色的公司為個(gè)案，深度剖析其突圍之策。
明清以降，長江三角洲地區(qū)逐漸發(fā)展成為中國沿海貿(mào)易的重要舞臺(tái)。2016年5月，《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》提出，到2030年，全面建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。
正因長三角地區(qū)所具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，搶占長三角成為能否進(jìn)入一線房企的“門檻”。從2016年新晉千億級(jí)房企來看，長三角區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)率無不占據(jù)重要地位。
綠地集團(tuán)董事長張玉良也曾表示，未來綠地新的增量和亮點(diǎn)也會(huì)重點(diǎn)布局長三角，尤其會(huì)選擇上海周邊具有溢出效應(yīng)的城市。
融信集團(tuán)董事副總裁林峻嶺也曾表示，“作為國際金融中心，上海能為在長三角發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造良好的融資平臺(tái)，企業(yè)應(yīng)該抓好這個(gè)機(jī)會(huì)?！?
廣積糧：規(guī)模之爭(zhēng)背后的土儲(chǔ)競(jìng)賽
長三角是房企最重要的戰(zhàn)場(chǎng)之一，這點(diǎn)從區(qū)域主要城市的土地出讓規(guī)?？梢娨话?。
公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，南京、杭州、上海和蘇州的土地出讓金均超過千億（只限市區(qū)，不含工業(yè)用地和安置房），其中南京以1719.3億元位居第一，第二名杭州相差95.2億元。
土地儲(chǔ)備規(guī)模，是房企較量的基本要素。
從目前全國的情況來看，房企紛紛展開規(guī)模沖刺，恒大、萬科、碧桂園進(jìn)入3000億元階段，融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤置地、金地躍進(jìn)千億梯隊(duì)。2016年，不少房企超額完成全年任務(wù)，2017年主要房企還上調(diào)了銷售目標(biāo)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上表示，2017年目標(biāo)之一是地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售4500億元，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤243億元。融創(chuàng)中國也表示，2017年有信心實(shí)現(xiàn)2000億元銷售額。
2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企之間拼的就是基礎(chǔ)和速度，也即土地儲(chǔ)備、推貨量和周轉(zhuǎn)率。
各個(gè)區(qū)域的土地出讓情況側(cè)面反映出房企的拿地力度，進(jìn)而可看出企業(yè)在各個(gè)區(qū)域的后發(fā)能量有多大。上海、杭州、蘇州、南京，依然將是2017年整個(gè)長三角乃至全國樓市的主要陣地。
從綠地公開的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2016年其在長三角重點(diǎn)城市的公開土地招拍掛市場(chǎng)拿地金額達(dá)到127億元，拿地面積為53.8萬平方米。
萬科在長三角重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)上以并購合作的策略，大力推行在長三角布局的戰(zhàn)略。
2015年報(bào)里，萬科提及將嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)重點(diǎn)城市提前布局。2016年的萬科，嚴(yán)格遵循了這個(gè)原則。
除了一線巨頭，二三梯隊(duì)房企儲(chǔ)糧也較為生猛。2016年，中南建設(shè)一二線城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型加速，尤其是在長三角區(qū)域。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，2016年至今年春節(jié)前，中南建設(shè)通過招拍掛在長三角區(qū)域共競(jìng)得22宗地塊，拿地額高達(dá)259.8億元，占到去年銷售額的50%。
此外，據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，2016年新城控股在長三角重點(diǎn)城市公開土地出讓中拿了16宗地（張家港連體地塊算一宗），斥資298.7億元，總面積154.3萬平方米，總體量395.4萬平方米，平均樓面價(jià)7553元/平方米，平均溢價(jià)率176%。
2016年，對(duì)融信來說，也是拿地較多的一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，融信通過招拍掛在全國土地市場(chǎng)共競(jìng)得16宗地塊，總拿地額421億元，權(quán)益拿地額272億元。其中，13宗分布于長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、蘇州（昆山）等城市，拿地額375億元，占總拿地額的89%。
高筑墻：做大業(yè)績謀話語權(quán)
克而瑞華東區(qū)總經(jīng)理劉晨光告訴記者，現(xiàn)在長三角拿地的開發(fā)商大致可以分為三類：一類是全國規(guī)模型開發(fā)商，以3000億元銷售額為一檔。他們由于自身戰(zhàn)略，對(duì)城市核心區(qū)和邊緣城市都會(huì)積極介入，以便完成銷售計(jì)劃。
第二類是有望沖擊規(guī)模的開發(fā)商，這類房企提出的戰(zhàn)略是深耕城市。他們會(huì)選擇核心城市，這些區(qū)域無論時(shí)機(jī)好壞，只要把城市的規(guī)模做大還是能保證銷量，這部分企業(yè)看的是城市周期，不太看重政策周期。
第三類是“調(diào)倉型”開發(fā)商，以前大本營可能在福州等地，為了更高增長，這些開發(fā)商也成為長三角拿地的中堅(jiān)力量。
這三類開發(fā)商匯聚長三角，競(jìng)爭(zhēng)格局到底將怎樣演變？
以南京為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2016年銷售金額前十的房企中，南京萬科和保利地產(chǎn)均突破百億。其中，南京萬科全年成交金額達(dá)118.80億元，保利地產(chǎn)以103.94的成交金額緊隨其后。第三名朗詩96.86億元，排名第十的碧桂園成交金額也有66.31億元。
“排名前列的房企之間未來差距只會(huì)越來越小?！眲⒊抗獗硎?，有些開發(fā)商沒能占據(jù)這些大市場(chǎng)的主要份額，而導(dǎo)致一這結(jié)果的主要原因是房企普遍缺貨。
由此，房企對(duì)長三角重點(diǎn)城市的土地，更為渴求，不僅是上海、南京、蘇州、無錫等長三角一二線重點(diǎn)城市，周邊二線省會(huì)城市的部分重點(diǎn)地塊也受到關(guān)注，而這也讓企業(yè)拿地成本越來越高。
以綠地為例，從綠地近三年的拿地情況看，2016年，綠地雖然在長三角區(qū)域拿地量出現(xiàn)較大幅度減少，但拿地金額卻不斷攀升。好地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年綠地通過招拍掛在長三角區(qū)域共競(jìng)得8宗宅地，拿地額高達(dá)235.59億元，僅南京就耗資80.6億元，在蘇州也花費(fèi)了53.93億元，在寧波則用了23億元。
億翰智庫指出，預(yù)計(jì)未來2~3年房地產(chǎn)行業(yè)將逐步形成相對(duì)穩(wěn)定的三層次競(jìng)爭(zhēng)格局。小型企業(yè)逐步退出公眾視線，具有一定話語權(quán)的企業(yè)將至少達(dá)到1000億元的銷售額；而行業(yè)Top 10企業(yè)將紛紛邁上3000億元階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。
突圍戰(zhàn)：占有量之外還拼能力和技巧
自去年下半年以來，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控升級(jí)加碼。對(duì)于高價(jià)拿地的房企來說，長三角區(qū)域也成為2017年最艱難的競(jìng)爭(zhēng)地帶，如何突圍，房企拼的是能力和技巧。
僅以拿地操作而言，克而瑞杭州區(qū)負(fù)責(zé)人韓云霞指出，在長三角熱點(diǎn)城市拿了高價(jià)地的企業(yè)，會(huì)再拿一塊出貨速度快的流量型地塊去平倉，調(diào)整貨值結(jié)構(gòu)。
“今年許多熱點(diǎn)城市都在搖號(hào)拿地，對(duì)于國企來說，管理等成本會(huì)高一些，但對(duì)民企來說，反而是拿低價(jià)地的機(jī)會(huì)，只要有利可圖，很有可能會(huì)比去年價(jià)格低。”
“沒辦法，搶地將是家常便飯，所以必須更有技巧。因?yàn)楝F(xiàn)在情況就是所有開發(fā)商的貨值都不夠賣?！眲⒊抗膺M(jìn)一步表示，在這些城市，誰要是拿到地，排名立馬就發(fā)生變化——只要運(yùn)氣好，多拿兩宗地，一塊地貨值20多億元，兩塊地50億元，足以影響整個(gè)年度排名。
從某種意義上來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)這輪競(jìng)爭(zhēng)將決定一些房企的生死存亡。不快速拿地、不創(chuàng)造銷售、不擴(kuò)張規(guī)模，在下一輪上升周期前建立資源優(yōu)勢(shì)，就可能被拋出戰(zhàn)場(chǎng)。踩準(zhǔn)這輪行情的節(jié)奏，房企則可能在未來的格局中占據(jù)一席。
韓云霞直言，對(duì)于房企來說，只有長三角核心城市的占有量大才能在房地產(chǎn)的前沿圈層立足。如果在這些核心城市沒有實(shí)現(xiàn)深耕，也很難在行業(yè)內(nèi)有一席之地。對(duì)房企來說，如果還有規(guī)模需求，想要在行業(yè)內(nèi)持續(xù)深耕，在核心城市一定要有大量項(xiàng)目去做，并且長三角依然是重中之重，具有戰(zhàn)略意義。
