香港樓市高燒不退 全年一手私人住宅銷售額或創(chuàng)歷史新高
香港新任特首林鄭月娥在入職前談及未來五年的施政目標,第一項重點工作便是解決香港樓價高、買房難的問題。
今年的香港樓市與過往并不相同。在承受政府強加的一連串調(diào)控后,香港樓市不跌反升。今年上半年,香港樓市成交量價繼續(xù)上行,總值創(chuàng)新高。
來自中國內(nèi)地的資金也在影響香港樓市的發(fā)展方向和格局。2017年至今,香港出讓的六宗宅地其中五宗均被內(nèi)地開發(fā)商收入囊中。由于內(nèi)地投資者在港投資持續(xù)升溫,香港有望取代紐約成為最熱門城市。
樓市瘋狂,對重現(xiàn)1997年崩盤的擔憂重回公眾心頭。如何解決樓價過高的難題,也考驗新一屆特區(qū)政府的施政能力。
香港樓市高燒不退,全年一手私人住宅銷售額或創(chuàng)歷史新高
交易總值創(chuàng)新高
騰 訊副總裁、創(chuàng)造當下最火手游“王者榮耀”的姚曉光在香港豪擲近億港元買樓的故事,成為香港市場中內(nèi)地客無懼“辣招”入市的經(jīng)典案例。
香港人把調(diào)控樓市的政策稱為“辣招”。過去一年,香港樓價居高不下,特區(qū)政府頻繁“加辣”。
先是2016年11月,香港全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率,無論交易價格高低,稅率統(tǒng)一調(diào)高至交易額的15%,只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可以獲得豁免。
但市場對此政策并不受用。2017年4月,香港收緊印花稅條例,規(guī)若一份合約購買兩個以上的單位,則須繳付15%印花稅;2017年5月,香港再推三項新一輪物業(yè)按揭逆周期措施。
但從市場反應看來,調(diào)控新招并未能發(fā)揮作用。5月底,在三項新一輪物業(yè)按揭逆周期措施出臺后數(shù)天,在香港荃灣的海之戀開盤并取得日光的成績。
2016年末,不少專家曾預言2017年香港樓市將會下行。但類似的觀點正不斷被市場推翻。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),2017年上半年,香港一手私人住宅的銷售量約為一萬宗,總貨值為1400億港元;二手私人住宅的交易錄得兩萬宗,總貨值為1500億港元。
據(jù)該中介行預測,今年下半年,香港一手私人住宅銷售約為0.9萬宗,總貨值為1400億港元。預計2017年全年,一手私人住宅銷售總量為1.9萬宗,總值2800億港元,創(chuàng)下歷史新高;二手方面,由于放盤短缺,樓價高漲,業(yè)主心里價格堅挺,該行預測下半年二手私人住宅的交易量會小幅下行至1.5萬宗,總貨值為1100億港元,全年總值同比上升10%。
林鄭月娥曾表示將從土地房屋政策入手,增加土地供應和住房供給,以解決香港樓價過高導致的居住難題。但目前為止,新一屆特區(qū)政府針對就此出臺新的政策。
據(jù)香港特區(qū)政府發(fā)展局局長馬紹祥介紹,2017~2018年度,香港計劃賣出28宗宅地、3宗商業(yè)/商貿(mào)用地,一宗酒店用地,其中有8宗來自2016~2017年的賣地計劃,20宗是新增用地。
不過,潛在房屋土地供應量的預測能否實現(xiàn),仍需取決于政府用地的相關(guān)程序可否在年度內(nèi)完成、鐵路物業(yè)發(fā)展項目及市區(qū)重建局項目的推展進度,以及發(fā)展商修訂土地契約及推行重建項目的意愿等因素。
內(nèi)資房企追逐土地
值得注意的是,來自內(nèi)地的資本對香港樓市走向和格局的影響。
6月21日,路勁和深圳控股組成的合資公司以31.7億港元的價格成功拿下新界屯門一宗住宅用地,這是該合資公司的第二次投標。
5月11日晚,深圳控股通過公告宣布,將與路勁基建的附屬合作成立各占50%權(quán)益的合資企業(yè),參與位于香港啟德的土地投標,但這次投標不敵競爭對手,以失敗告終。
深圳控股是內(nèi)地房企赴香港搶地的其中一家。
據(jù)高力國際統(tǒng)計,2016年至今,萬科、中海、高銀、五礦建設、海航、龍光、合景泰富和龍湖聯(lián)合體、路徑和深圳控股聯(lián)合體等八家企業(yè)/合資企業(yè)先后進入香港市場。尤其是今年,香港出讓的六宗住宅用地的其中五宗被內(nèi)地開發(fā)商收入囊中,總價值為402.2億港元。
高力國際香港研究部董事石峰對記者指出,2016年以來,內(nèi)地投資者在香港房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫,從商辦物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅土地市場。內(nèi)地資本對香港商業(yè)地產(chǎn)的投資力度自2016年第四季度起驟減,而此前,辦公寫字樓是內(nèi)地投資者的心頭好。過去五年,中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國人壽、中國恒 大、光大集團、祥祺集團都曾在香港投資寫字樓。
今年一季度,香港本地生產(chǎn)總值按年實質(zhì)增長4.3%,升幅為6年來最高,呈現(xiàn)經(jīng)濟復蘇的跡象,成為樓市上行的支撐因素之一。
石峰認為,“資金充裕、負利息環(huán)境、供應不足及剛需強勁等多種因素也會導致香港樓市持續(xù)升溫?！?
此外,多位專家認為,香港樓市走高,還因為來自內(nèi)地資本的刺激。
石峰表示,2014年后,深圳房價增幅大幅拋離香港,香港房價升幅落后會凸顯香港樓市的投資價值。不過,目前內(nèi)地資本正在遭遇資金外流管制,在一定程度上這些企業(yè)在香港進行房地產(chǎn)投資的活動將會受限。
整體而言,經(jīng)過上半年的銷售,目前香港本地開發(fā)商全年銷售目標多數(shù)已經(jīng)提前達標,下半年的銷售業(yè)績壓力較小,惜售的可能性大。從這個角度考慮,下半年香港樓價下行可能性小。
香港本地的七大開發(fā)商之一的長實地產(chǎn),在7月底已經(jīng)達到360多億港元的銷售金額,而長實地產(chǎn)年初時訂下的全年銷售目標為250億港元,至年中曾上調(diào)至350億港元。7月25日,長實地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄在出席活動時對記者透露,不排除集團再次上調(diào)銷售目標的可能。
