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對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)來看，資本市場的口子正在逐步收緊。

央行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止２０１７年１月末，廣義貨幣（Ｍ２）余額１５７．５９萬億元，同比增長１１．３％，增速與上月末持平，比去年同期低２．７個(gè)百分點(diǎn)，從宏觀貨幣政策而來看，市場流動(dòng)性在逐步收緊。

此外，２月１３日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第４號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案?；饦I(yè)協(xié)會(huì)稱，房價(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等１６個(gè)，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

根據(jù)《備案管理規(guī)范第４號(hào)》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

而在此之前，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒有那么容易；房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；迄今為止仍然沒有房企直接ＩＰＯ的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

然而，當(dāng)下的問題就是房企仍然沒有停止擴(kuò)張的步伐，房企仍然在積極拿地為自己“加杠桿”，試圖通過這次“加杠桿”博弈２０１８年下半年之后的下一輪市場機(jī)會(huì)。而這樣的結(jié)果就是房企的杠桿率繼續(xù)高企，一旦遇到市場深度調(diào)整期，企業(yè)的資金面壓力就會(huì)越來越大。

從國家統(tǒng)計(jì)局部披露的２０１６年房地產(chǎn)投資相關(guān)信息可見，房企的資金結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１６年，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款從２月的４４７１．４７億元，一路增長至１２月的２１５１２億元，有超過５倍的增長；自籌資金從２月８３３２．５７億元，到１２月的４９１３３億元，增長了超過６倍。而最大可能以表外融資為主的其他資金從２月份的８５７２．８２億元，到１２月份的７３４２８億元，增長了近１０倍之多。

由此不難看出，過去一年里，房地產(chǎn)投資資金，隨著市場行情的發(fā)展一路再飆升，很明顯的是，自籌資金與表外融資增長幅度都遠(yuǎn)高于國內(nèi)貸款增長，房企在通過各種渠道“加杠桿”擴(kuò)張。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，自籌資金與表外融資的不斷上漲意味著房企在過去一年多時(shí)間當(dāng)中不斷通過各種融資渠道加杠桿，以加快擴(kuò)張規(guī)模增加企業(yè)市占率?；仡欉^去一年多的時(shí)間可以發(fā)現(xiàn)，房企是從２０１５年下半年市場好轉(zhuǎn)的時(shí)候開始加杠桿的，這種情況一直持續(xù)到現(xiàn)在。房企“加杠桿”的主要的表現(xiàn)形式為自籌資金與表外融資的增加，雖然通過資本市場力量增加了企業(yè)的銷售規(guī)模，大幅提升了市場占有率，但背后的資金借貸規(guī)模較大，后期的償還能力對(duì)于企業(yè)來講逐步降低，隨之帶來的房企運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為２年左右，也就是說２０１７年下半年將是２０１５年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間。也就是說，２０１７年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。

此時(shí)，對(duì)于房企來講無非兩個(gè)解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無疑問，資本市場環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會(huì)進(jìn)一步降低；第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力?，F(xiàn)在看來，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大，屆時(shí)，房企只有通過“以價(jià)換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。

而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來講，對(duì)于房企“加杠桿”所帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)視而不見。因?yàn)槊恳粋€(gè)房企每一個(gè)項(xiàng)目背后都有自己的貸款。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

而這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)“加杠桿”較大的民營房企、絕對(duì)數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，不排除下半年會(huì)頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)ＴＯＰ２０某房企中“加杠桿”較為明顯的房企尤其是民營房企可能在２０１７年下半年（晚的話２０１８年上半年）的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，屆時(shí)，這些房企有可能會(huì)遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時(shí)償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。