鄭州堵“1元”房價(jià)漏洞 取消多塊土地拍賣
春節(jié)過后，鄭州的一份《通知》再次引發(fā)了輿論對(duì)其“1元房價(jià)”的關(guān)注。
在這份名為《關(guān)于進(jìn)一步做好國有建設(shè)用地(住宅)使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買工作的通知》（簡稱“通知”）中，對(duì)住宅用地拍賣進(jìn)行了更為完善的規(guī)定，其核心內(nèi)容就是當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到“熔斷”價(jià)格后，接近房價(jià)平均值者得。
這份“通知”被業(yè)界普遍認(rèn)為是對(duì)年初鄭州土地拍賣中出現(xiàn)的“1元”房價(jià)的奇葩報(bào)價(jià)進(jìn)行堵漏。
奇葩的“1元”房價(jià)
年前，鄭州市因“1元”房價(jià)，引發(fā)輿論關(guān)注。
2017年1月22日，鄭州市北龍湖及白沙片區(qū)住宅用地在招拍掛中，觸碰“熔斷機(jī)制”被早早“熔斷”。隨后，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)則，參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)需報(bào)出未來所建住宅的“綜合房價(jià)”，價(jià)低者競(jìng)得。
于是，【2016】198號(hào)地塊在觸動(dòng)熔斷價(jià)5.4億元(樓面地價(jià)約每平方米4643元)后，河南好喜地置業(yè)有限公司以每平方米1元的綜合房價(jià)摘得。這意味著如果該地塊成功出讓，房屋的銷售價(jià)格為每平方米1元。這便是當(dāng)時(shí)輿論關(guān)注的“1元”房價(jià)。
而另一鄭東15號(hào)地塊以每平方米23631元的最低房價(jià)報(bào)價(jià)拍出，這一綜合房價(jià)僅比樓面價(jià)高了每平方米2元。【2016】199號(hào)地塊的綜合房價(jià)報(bào)價(jià)為每平方米4100元，低于樓面價(jià)每平方米333元。
“1元房價(jià)”，“2元利潤”當(dāng)即引起軒然大波，鄭州土地拍賣規(guī)則也被推上了風(fēng)口浪尖。當(dāng)晚，鄭州市國土等相關(guān)部門就上述行為發(fā)出通告：暫停5宗土地使用權(quán)出讓后續(xù)工作，要求五家競(jìng)買人提供相關(guān)材料并說明情況，對(duì)于其競(jìng)買行為合法性進(jìn)行研判后，再依法作出處理。
那么為何會(huì)出現(xiàn)“1元”房價(jià)？鄭州土地市場(chǎng)未來還有哪些漏洞需要堵？
經(jīng)過中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理，這種奇葩現(xiàn)象的緣由為去年鄭州出臺(tái)所謂的“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”的熔斷機(jī)制。
為給樓市、土地市場(chǎng)降溫，早在去年9月14日，鄭州市出臺(tái)了9項(xiàng)措施，其中1條就是限制土地價(jià)格的飆高，提出“限地價(jià)，競(jìng)房價(jià)”。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，此即土地價(jià)格“熔斷”，之后參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房價(jià)，價(jià)低者得。
之后的10月27日，鄭州市又發(fā)布《國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買暫行辦法》，規(guī)定出讓鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的住宅用地使用權(quán)時(shí)，競(jìng)買人先競(jìng)地價(jià)，地價(jià)如達(dá)到熔斷價(jià)（熔斷價(jià)為起始價(jià)的150%），再競(jìng)房價(jià)，即競(jìng)買人承諾銷售房價(jià)不得高于規(guī)定的所處區(qū)域的綜合房價(jià)，且其所報(bào)的綜合房價(jià)最低者為土地競(jìng)得人。土地競(jìng)得人不得高于競(jìng)得房價(jià)進(jìn)行銷售。
就這樣依據(jù)相關(guān)規(guī)則，房企在土地市場(chǎng)上的爭奪可謂絞盡腦汁。2017年1月22日，鄭州市鄭東新區(qū)掛牌出讓的7宗住宅用地，其中多宗土地觸發(fā)“熔斷”價(jià)格，出現(xiàn)了“1元房價(jià)”，“2元利潤”的奇葩報(bào)價(jià)。
河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，鄭州的“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”規(guī)則，其出發(fā)點(diǎn)是為了平抑土地市場(chǎng)的高熱，進(jìn)而平抑房價(jià)上漲，但由于沒有明確綜合報(bào)價(jià)的最低額度，便出現(xiàn)房企鉆空子的情況。以“1元”房價(jià)為例，如果這筆交易成立，意味著拿地企業(yè)要承擔(dān)54000萬元(熔斷價(jià)格)的地價(jià)成本，而且還要接受市場(chǎng)不高于每平方米1元的購房要求，后果不堪想象。
土拍規(guī)則過猶不及
2月7日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買工作的通知》，劍指“1元”房價(jià)問題，即“熔斷后接近房價(jià)平均值者得”。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，鄭州出現(xiàn)的“1元房價(jià)”“2元利潤”報(bào)價(jià)異常的五宗國有土地使用權(quán)競(jìng)拍活動(dòng)，有可能被宣布競(jìng)拍結(jié)果無效。已經(jīng)有一家參與此次競(jìng)拍的房企被“口頭通知”，因競(jìng)投程序上可能存在潛在問題，進(jìn)而取消競(jìng)投結(jié)果。
河南某開發(fā)商稱，“1元房價(jià)”真是啼笑皆非，若以此來開發(fā)項(xiàng)目，就是奔著虧本去的，開發(fā)商不是做慈善的。不是房企鉆空子，是政府土拍規(guī)則制定的不合理。今年鄭州市場(chǎng)依然被看好，勢(shì)必要在土地市場(chǎng)上爭個(gè)你死我活。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這背后其實(shí)是當(dāng)?shù)卣鼻械叵肟刂品績r(jià)，想通過限地價(jià)來規(guī)避“地王”，結(jié)果卻給了開發(fā)商鉆空子的空間。開發(fā)商可以通過搭售的方式來彌補(bǔ)房價(jià)，比如這個(gè)房子值300萬元，房價(jià)每平方米1元，那么開發(fā)商搭售一個(gè)新風(fēng)系統(tǒng)要價(jià)300萬元，就賺回來了。
這次“通知”規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有建設(shè)用地(住宅)使用權(quán)出讓前需確定該宗地綜合房價(jià)最高限價(jià)，并按照熔斷地價(jià)和房屋建安費(fèi)用、各類稅費(fèi)等確定房屋成本指導(dǎo)價(jià)，以保護(hù)公平競(jìng)爭。地價(jià)達(dá)到熔斷價(jià)格后，進(jìn)行網(wǎng)上一次性競(jìng)綜合房價(jià)，按報(bào)價(jià)最接近房價(jià)平均值原則確定土地競(jìng)得人，土地競(jìng)買人報(bào)價(jià)低于房屋成本指導(dǎo)價(jià)視為無效報(bào)價(jià)。
通知還同時(shí)要求，競(jìng)拍者通過“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”方式取得土地的新建商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，需在嚴(yán)格監(jiān)督下公開面向社會(huì)銷售，確保商品住房銷售的公平、公正，防止暗箱操作。
記者隨后咨詢了另外幾家摘得地塊的房企，均未獲得確切回應(yīng)。2月13日晚間，正恒國際控股有限公司發(fā)布一則公告指出：鄭州市國土資源局于2017年2月10日口頭通知河南新銘因競(jìng)投程序上可能存在潛在問題，取消于拍賣會(huì)中關(guān)于五宗地之土地使用權(quán)的競(jìng)投結(jié)果，其中包括由河南新銘成功投得的該地塊。
2016年，鄭州樓市可謂火爆。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年鄭州市地價(jià)均價(jià)為每畝1594萬元，比2015年的726萬元增長近120%。在去年9月之前，鄭州已在土地市場(chǎng)拍出9宗高價(jià)地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地市場(chǎng)的單價(jià)紀(jì)錄。
瘋狂的地價(jià)直接帶動(dòng)購房者的心理恐慌，導(dǎo)致房價(jià)飛漲。據(jù)鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)為每平方米9736元，比2015年每平方米上漲了857元。但實(shí)際上，在鄭州四環(huán)以內(nèi)，已經(jīng)很難買到每平方米1萬元以下的房子了。
而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年前8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國第一位。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清認(rèn)為，2017年鄭州商品房市場(chǎng)需求依然旺盛，供不應(yīng)求現(xiàn)象在部分戶型和部分區(qū)域仍然存在，土地供應(yīng)依然偏緊，因此鄭州房價(jià)2017年有望走出一條穩(wěn)中有升的價(jià)格通道，不排除個(gè)別月份或個(gè)別區(qū)域上漲加快，尤其是自貿(mào)區(qū)板塊及其周邊區(qū)域，但穩(wěn)還是鄭州樓市主旋律，大跌不可能，大漲也不可能。
河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝輝認(rèn)為，鄭州樓市供應(yīng)量有限、庫存量處于低谷、需求量旺盛，2017年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)，進(jìn)入一個(gè)小的調(diào)整期，呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。
