寫字樓選購十九條鐵律：千萬不要越界
1.無論是投資還是自用，寫字樓的選購邏輯跟住宅有很大的不同。
2.先說地段，無論選哪個(gè)區(qū)域，最好選城市主干道上的寫字樓——道路的知名度越高越好，盡量不要選窩在小巷子里的寫字樓。熟悉的路名，不僅是房屋價(jià)值的一部分，至少還更容易讓商務(wù)社交伙伴找到。
3.寫字樓要講究「地標(biāo)含金量」，它甚至是一種無形的資產(chǎn)信用擔(dān)保。從硬件上講，所在道路越顯赫，建筑造型越令人記憶深刻——有愉悅感的那種深刻，地標(biāo)含金量通常就越高。
4.所以，能稱為地標(biāo)的寫字樓，通常都是由大牌建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)。你在買寫字樓時(shí)，要特別注意建筑設(shè)計(jì)單位是誰——大牌建筑事務(wù)所至少在建筑造型(包括外立面)上擁有更高的美學(xué)保險(xiǎn)度。建筑造型不僅是一個(gè)寫字樓項(xiàng)目的臉面，更是入駐企業(yè)的直觀形象。
5.寫字樓的公共大堂，同樣是企業(yè)形象的構(gòu)成要素。通常情況下，大堂挑高越高，越顯氣派——樓書上一般都會(huì)寫調(diào)高了幾米。同時(shí)，大堂接待臺(tái)的設(shè)計(jì)、頂上吊的燈、墻上掛的畫等等，都會(huì)影響大堂的氣質(zhì)觀感，但是這些你在期房預(yù)售時(shí)看不到的——所以，你最好選有寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商。
6.從開發(fā)角度講，寫字樓比住宅復(fù)雜。有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商和沒經(jīng)驗(yàn)的比，造出的住宅通常未必有多大差別，但是造出的寫字樓，差距會(huì)非常明顯。
7.地下車庫是檢驗(yàn)一座寫字樓品質(zhì)高低的有效場(chǎng)所。當(dāng)然，如果你買的是期房，是看不到的，但至少你可以關(guān)注這么兩點(diǎn)：一是地下大堂是否有精裝修效果圖，二是地下車庫通往地下電梯廳的動(dòng)線。
我見過這樣一個(gè)寫字樓，外表看起來頗是高大上，但其中一幢的地下電梯廳入口，必須穿過自行車和電瓶車的停車庫才能到達(dá)，層高低得要死，如果你是在里面辦公的老板，試想一下，這是什么感受?
8.電梯是要命的東西。電梯的數(shù)量、位置設(shè)計(jì)、升降速度(快的通常貴)，都會(huì)影響上下班高峰期的人員疏散效率。那些需要排長(zhǎng)隊(duì)乘電梯的寫字樓，租金很難高上去。
▲他們?cè)诘入娞萆习啵啥?
9.寫字樓的戶型面積段設(shè)置，非常關(guān)鍵。對(duì)于地產(chǎn)商來說，通常把面積分割得越小，銷售速度會(huì)越快;但是，對(duì)于購買者來說，這會(huì)嚴(yán)重影響寫字樓本身的價(jià)值。戶型面積被切得越碎，將來入駐的企業(yè)檔次就越低，魚龍混雜，再高級(jí)的寫字樓，檔次也下來了。我見過不少地段很好、建造標(biāo)準(zhǔn)很高的寫字樓，就因?yàn)檫@個(gè)原因，租金一直高不上去。
10.所以，要盡量選那些整層銷售的寫字樓。有些寫字樓，整層面積可以小到300平米左右。當(dāng)然，如果購買力不夠，那就盡量挑大戶型占多數(shù)的寫字樓——你買其中僅有少量的小戶型。這些小戶型的租金回報(bào)率，往往會(huì)更高。
11.盡量選精裝修交付的寫字樓。和住宅不一樣，寫字樓的精裝修，是指吊頂、墻體、網(wǎng)絡(luò)地板(又稱為布線地板，安裝方便各種強(qiáng)電、弱電的走線路徑)以及空調(diào)、新風(fēng)等基礎(chǔ)硬件，入駐企業(yè)最快只需要花兩三個(gè)星期在內(nèi)部做一些空間隔斷，就可以直接搬進(jìn)去。這有利于縮短寫字樓的租金培育期。
12.你還得關(guān)心一下空調(diào)。中央空調(diào)，聽起來很高大上，但它是統(tǒng)一時(shí)間開冷氣的，正常下班時(shí)間之后通常就會(huì)關(guān)掉，不然太浪費(fèi)運(yùn)營(yíng)成本。但是，對(duì)于中國(guó)的企業(yè)來說，加班是常事，大夏天要是呆在沒有冷氣的辦公室里加班，會(huì)迫使不少人換寫字樓。冷氣是不會(huì)為幾家加班的企業(yè)單獨(dú)開啟的，就算會(huì)開啟，費(fèi)用也是高得嚇人。
所以，最好關(guān)注一下，是不是空調(diào)VRV系統(tǒng)——簡(jiǎn)單說，就是可以單獨(dú)計(jì)費(fèi)、成本又相對(duì)可控的類中央空調(diào)。很多地產(chǎn)商不舍得裝這種空調(diào)，因?yàn)樗F。
13.如果不是景觀資源異常獨(dú)特，沒必要選高樓層。地產(chǎn)商在銷售定價(jià)時(shí)的樓層價(jià)差系數(shù)，在租金市場(chǎng)很難體現(xiàn)出來。
14.還要關(guān)注一下你看中的寫字樓，是否預(yù)留了食堂空間。在辦公室里吃外賣的寫字樓，和可以到樓下食堂用餐的寫字樓，租金很可能是不一樣的。如果本身沒有食堂，也要看看步行五分鐘之內(nèi)是否有足夠充足的餐飲資源，關(guān)鍵是快餐店。因?yàn)?，中高檔餐飲店的功能只是便于老板的商務(wù)宴請(qǐng)，員工哪能天天吃大餐呢。
▲谷歌食堂
15.如果要求再高一點(diǎn)，還可以關(guān)心一下，寫字樓本身配有中大型會(huì)議室嗎?現(xiàn)在的企業(yè)辦公文化，更注重分享交流，定期搞個(gè)培訓(xùn)，不定期搞個(gè)派對(duì)，自己的會(huì)議室就未必夠用。寫字樓本身要是就有大中型會(huì)議室可供臨時(shí)租用，更能滿足新一代入駐企業(yè)的需求。
16.樓下最好有咖啡館。如果還沒有，你最好把自己想象成星巴克高管，換位想一想會(huì)不會(huì)在這個(gè)寫字樓的商鋪里開店。
17.總之，買寫字樓，你最好先把自己想象成是一個(gè)苦哈哈的上班族，用這種思維去挑寫字樓：中午吃飯方不方便，離地鐵口近不近，在一定交通時(shí)間范圍內(nèi)能否租到租金可控的住房……好的寫字樓，應(yīng)該是上班族的樂園，而不應(yīng)該只是老板的宮殿。
18.最后補(bǔ)充一點(diǎn)，寫字樓的物業(yè)管理方，同樣很重要。再好的硬件，都經(jīng)不起物業(yè)管理方的折騰;一個(gè)站姿東倒西歪、制服丑到你想哭的保安，站在寫字樓門口，影響的是所有入駐企業(yè)的形象觀感。
19.買寫字樓是一件相對(duì)復(fù)雜的事，這么十幾條，肯定還遺漏很多東西，但還是希望對(duì)你有一些些簡(jiǎn)明扼要的參考作用。
