房價是不是假摔？4大事件3大信號告訴你！
最近房價肯定沒漲，但很多人期望的跌也沒看到！未來你可能會看到部分?jǐn)?shù)據(jù)上開始下調(diào)，但如果下午提到的這個數(shù)字不跌，房價更多只是假摔。
房價是中國大眾話題，全國10幾億人，會說話的基本都煩惱房價。2016年房價暴漲了，所以很多踏空的人期待能夠在2017年上車。
下面還是聊聊數(shù)據(jù)：很多人關(guān)心的一個問題：
為什么調(diào)控從2016年930開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4個多月了，中國房價還沒跌？（合肥那種數(shù)字游戲不算）
2016年1月數(shù)據(jù)顯示：住戶部門貸款增加6075億元。其中，短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元：
2016年9月住戶中長期貸款約5741億元。從這個數(shù)據(jù)看，基本解釋了為什么調(diào)控已經(jīng)4個月了，一線城市房價，除部分郊區(qū)外，價格基本平穩(wěn)！
另外近期，中國樓市有四大事件最為引人矚目。
第一件事：房貸利率進(jìn)入九折時代
九折！這是春節(jié)后北京各銀行全面調(diào)整后的首套房利率，8.5折無處尋。隨后，天津、青島、廣州、重慶等20個城市紛紛向北京看齊。
北京、上海、深圳，房價最高的3座城市，其房貸利率在這個初春集體率先告別八五折邁入九折時代。
換了新市長的首都，在房價調(diào)控上充當(dāng)急先鋒，甚至打破了18年的常規(guī)，從本月開始執(zhí)行二套房貸款期限最長不得超過25年，30年期限從此成歷史。
限貸限購后繼續(xù)加碼。雖然將30年調(diào)為25年，對能購買2套房的北京居民來說，基本是隔靴搔癢，但期間不斷釋放的信號卻不可忽視：為了控房價，延續(xù)18年的規(guī)定都能打破，沒有最狠，只有更狠。
房貸利率為什么上調(diào)？杠桿牛的危機(jī)?
在加息周期下，高杠桿和利率敏感性部門將受到較大沖擊，比如債市、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)鏈上的周期性行業(yè)、航空等。對于本輪牛市而言，利率的回升對樓市的沖擊將比以往更加顯著。
從2013年開始大陸居民買房的杠桿比例明顯上升，并且從2015年下半年開始加速上升，目前的杠桿比例已經(jīng)接近50%的歷史高點(diǎn)，樓市銷售的火爆完全是由于加杠桿導(dǎo)致的。
另一方面，人口結(jié)構(gòu)也意味著杠桿牛市難以為繼。從人口結(jié)構(gòu)來看，年輕人的加杠桿能力是最強(qiáng)的，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)趨向于老齡化時，加杠桿的能力將會下滑，也就無法繼續(xù)支撐房地產(chǎn)的銷售和房價了。而中國目前已經(jīng)過了撫養(yǎng)比的拐點(diǎn)，人口結(jié)構(gòu)將逐漸惡化，2016年的加杠桿游戲難以持續(xù)下去。
第二件事：私募基金禁投16城市房產(chǎn)項(xiàng)目
2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布文件，禁止私募基金投資房價上漲較快的的城市的普通住宅項(xiàng)目，北京、上海。
沒有買賣，就沒有殺害。
而在一線樓市，現(xiàn)在是沒有投資，就沒有買賣；沒有買賣，就沒有傷害。
不僅要限制需求端，供給端也要卡住，遂成一線城市樓市的“凍結(jié)”狀態(tài)。
第三件事：“房地產(chǎn)稅要來了”風(fēng)傳
2月12日前后，一則《房地產(chǎn)稅快來了！2017年房價終于要跌了？》在網(wǎng)絡(luò)流傳。
然而，有點(diǎn)遺憾，其實(shí)，這不過是又一個不知從哪家媒體開始掀起的標(biāo)題黨的惡作劇。
事件的源頭，是1月12日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，意見稱：“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面的探索”。
僅僅是中央對地方探索的表態(tài)支持，有人便煞有介事地驚呼：“房地產(chǎn)稅快來了！”
按照中國改革的經(jīng)驗(yàn)：地方先試點(diǎn)，中央再立法，中央開年即為地方探索打了強(qiáng)心劑，房地產(chǎn)稅的推出固然可能加快。不過，今年本屆人大任期將結(jié)束，房地產(chǎn)稅的諸多爭議尚未共識，今年立法通過房地產(chǎn)稅得可能性就顯得很低了。
立法通過房地產(chǎn)稅的事兒，估計(jì)得拋給下一屆人大了。請加油！
“房地產(chǎn)稅快來了”的說法之所以在坊間流傳，某種程度上，也反映在嚴(yán)格調(diào)控的陰云下，市場和房企對政策加碼的擔(dān)憂。
第四件事：“房貸利息抵稅”引熱議
點(diǎn)燃這把火的是《人民日報》。
2月13日，《人民日報》的一篇《財(cái)稅改革，今年有啥大動作？》報道種，援引專家觀點(diǎn)稱，“下一步，可適當(dāng)增加專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)目，比如首套房貸利息等支出，以此降低中低收入群體稅負(fù)?！?
無確定時間表，無具體步驟。但是，“首套房貸利息抵扣個稅”的消息卻躥升為熱點(diǎn)，尤其對年輕房奴來說，無異是天上掉餡餅。
有人為他們算了筆賬：
如果向銀行貸款為200萬元，30年，以等額本息方式還款，按照目前貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，月均還款10614.53萬元，其中約5060元是利息。
假設(shè)購房者稅前月收入為1.5萬元，按照個稅政策(未扣除三險一金)，應(yīng)納稅1870元。
如果“首套房貸利息抵扣個稅”政策落地，貸款利息支出（5060元）可以作為稅前抵扣項(xiàng)，那么個人所得稅的收入部分則為9940元（15000-5060），那么只要應(yīng)該納稅733元，比之前少了1137元。這樣一來，一年足足省了13644元。
這個禮包，乍看起來有點(diǎn)大。不過至少面臨3個問題：
1. 買房人占大便宜了，沒買房的肯定會鬧意見。
2. 現(xiàn)在大城市限購限貸，“房貸利息抵稅”則會刺激買房，政策顯然左右互博，到時候政策怎么協(xié)調(diào)？
3.這個假設(shè)其實(shí)有點(diǎn)勉強(qiáng)，不具備普遍參考性。稅前月收入為1.5萬元的人能貸到200萬元嗎？
我們不排除將來會推出“房貸利息抵稅”，但在目前環(huán)境下，僅停留在專家的設(shè)想中。
就像《人民日報》所說的那樣，也只是援引專家觀點(diǎn)，僅此而已。
此外，別忘了，“房貸利息抵稅”的出發(fā)點(diǎn)，是為了降低中低收入群體負(fù)擔(dān)。中低收入群體很難在北上深買房，國家現(xiàn)在也不鼓勵，相反，三四線城市的房子庫存很多，那才是政府扶持和國家鼓勵的重點(diǎn)。假如“房貸利息抵稅”最近3年落地，那么第1站很可能在三、四線城市。
一年之計(jì)在于春。
回過頭來，看開年中國樓市發(fā)生的這4件怪事：
1. 上升的房貸利率
2. 私募基金禁投16個城市地產(chǎn)
3.“房地產(chǎn)稅”傳聞
4.“房貸利息抵稅”
兩條新規(guī)（“上調(diào)房貸利率”與“私募基金禁投地產(chǎn)”）都與限購城市相關(guān)，與去年國慶以來的收緊措施一脈相承。
而《房地產(chǎn)稅快來了！2017年房價終于要跌了？》的噱頭新聞，則顯示出在當(dāng)下無形之手和有形之手的博弈中，氣氛緊張，結(jié)局懸念，是否出現(xiàn)壓死駱駝的最后一根稻草，讓人遐想。
總之，林林總總，拼湊而成的，是一幅“有形之手持續(xù)加碼，高位房價動彈不得”的畫面。
不過，敏感的人會發(fā)現(xiàn)，這并不是完整的故事。
去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，關(guān)于樓市，除了要求“抑制房地產(chǎn)泡沫”外，還有那么一句：“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”。
其實(shí)這是雙線：一條是要穩(wěn)住一線房價；另一條是解決三四線城市房地產(chǎn)庫存，也是今年的重點(diǎn)。
關(guān)于三四線城市，這里有3大信號再釋放出來：
信號1：房產(chǎn)網(wǎng)站訪問量提高
黃岡訪問量上漲122%；梅州上漲108%；宿州上漲99%；安慶、宿遷上漲87%。其他上漲城市還有廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。
某大型房產(chǎn)網(wǎng)站將春節(jié)期間的日均訪問量同節(jié)前進(jìn)行對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，訪問量增幅排名前五的城市均為三線，相反，北上廣深訪問量降幅明顯，與成交量遇冷等不謀而合。
春節(jié)期間人員返鄉(xiāng)是一大影響因素，但是三線城市訪問量激增在以往真是罕見。
訪問量的數(shù)據(jù)異動，與該平臺的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果相符：“現(xiàn)居住一線、重點(diǎn)二線城市的人群對于三線城市住房均有強(qiáng)大購買欲望?！?
信號2：三四線城市的房價數(shù)據(jù)回暖
統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年12月一線和二線城市的房價多數(shù)微跌。
注：數(shù)字大于100，就是房價漲了，反之是跌
大部分典型的三四線城市，如唐山、溫州、泉州、宜昌，房價在微漲。
一二線回落，三四線反彈，房價蹺蹺板無疑正在悄然往反方向擺動。
1月份，碧桂園銷售大漲288.8%，超萬科恒大，成全國房企冠軍。為什么數(shù)據(jù)這么好？因?yàn)椋瑩P(yáng)州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂園的主戰(zhàn)場。年初業(yè)績爆發(fā)，它得益于三四線樓市的回溫。
信號3：信貸傾向三四線城市
去年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，增幅57.9%，井噴的房貸助推一二線樓市瘋漲；而限購限貸潮之后，2017年信貸資源向三四線城市傾斜。
中國指數(shù)研究院近期發(fā)表報告認(rèn)為，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，2017年需求沒那么大，信貸資源將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于三四線城市傾斜。
從資金、政策再到社會意愿，開年種種跡象顯示，2017年，很有可能是三四線城市房地產(chǎn)比一二線更暖和。
當(dāng)然，是否在三四線樓市投資買房，還請各位讀者在綜合考慮了“自主還是投資”“升值空間”“自身家庭承受能力”等多個因素后，再出手。
為啥不敢讓房價暴跌？因?yàn)榉孔記]了，還得欠銀行錢！
未來，新房市場不排除少數(shù)開發(fā)商基于資金壓力而讓價走量，二手房市場亦可能出現(xiàn)一些坐擁多套住房的投機(jī)客降價出逃的行為。
房價跌了，不管你能不能按時還貸，銀行都有權(quán)收走你家房。房產(chǎn)貶值，銀行要你補(bǔ)足抵押！
以一個香港的購房者為例，故事是醬紫的：
“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了?！痹谙愀垡患衣蓭熜泄ぷ鞯内w先生，最終由于無法拿出更多現(xiàn)金來彌補(bǔ)抵押品的價值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。
明明保證月供按時交給銀行，銀行沒有實(shí)際損失，沒有違約呀。
但危險的種子就是這樣被埋下的。需要明白：貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時還款，還包括抵押物價值減少。
《銀行房屋按揭貸款合同范本》顯示：
“抵押期間由于乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價值減少部分的本、息。 如果乙方既不提供價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本、息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息?！?
房價腰斬，房沒了還惹一身債！
現(xiàn)在，朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經(jīng)貸款買房的朋友，快去把合同找出來，看看是怎么約定抵押物價值不足的。
