燕郊房市的火與亂
出去放炮！還有什么比這更讓人高興的！”２月１１日凌晨，在河北省燕郊鎮(zhèn)一個(gè)小區(qū)維權(quán)群里，業(yè)主們難掩激動(dòng)。
就在一個(gè)多小時(shí)前的２月１０日，燕郊近萬(wàn)名業(yè)主的房產(chǎn)落宗問(wèn)題有了基本解決方案。
２月１０日晚１０時(shí)許，燕郊鎮(zhèn)所在的三河市政府連夜擬定了《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通告》，其中稱(chēng)，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，《不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)》所記載信息，以《房屋所有權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)證”）信息為準(zhǔn)。
這份通告迅速被轉(zhuǎn)發(fā)到了燕郊各個(gè)小區(qū)的維權(quán)群或業(yè)主群里。
事情源自２０１６年１１月三河市國(guó)土資源局發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項(xiàng)的公告》。該公告稱(chēng)，２０１６年１２月１日開(kāi)始，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由市國(guó)土資源局頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，更換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。
也就是從２０１６年１２月１日起，在燕郊購(gòu)買(mǎi)了商品房的居民發(fā)現(xiàn)，當(dāng)自己拿著明確標(biāo)明７０年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證去不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記時(shí)，卻被告知房產(chǎn)無(wú)法落宗無(wú)法登記，原因是房屋所在的土地性質(zhì)在國(guó)土資源部門(mén)的登記信息為工業(yè)用地或綠化用地或集體用地等。
所謂落宗，通俗而言，是指在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，房產(chǎn)證和土地證合二為一，房屋和土地必須關(guān)聯(lián)，在國(guó)土局備案的土地的屬性、用途、年限，必須和地面建筑物的相關(guān)信息一致。房屋和土地關(guān)聯(lián)的過(guò)程，就是落宗。商品住房的土地性質(zhì)必須是住宅用地，否則無(wú)法關(guān)聯(lián)。
“我的房產(chǎn)證上清楚地寫(xiě)著土地性質(zhì)國(guó)有，用途住宅，使用年限２００１年至２０７１年。但國(guó)土資源局查詢(xún)的結(jié)果，這塊地卻是集體用地?！睎|方御景小區(qū)的業(yè)主張先生向法治周末記者出示了他的房產(chǎn)證。
不少人正在進(jìn)行的二手房交易因無(wú)法落宗被迫停止，有人想要通過(guò)抵押房產(chǎn)貸款進(jìn)而緩解資金壓力的想法也被迫中斷。
手里的大產(chǎn)權(quán)證似乎一夜之間變成了一張廢紙，在２０１６年１２月１日至２０１７年２月１０日的７２天里，這些業(yè)主對(duì)房屋除了擁有居住權(quán)，其余的抵押權(quán)、交易權(quán)都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
“無(wú)法落宗”這塊骨牌
農(nóng)歷新年沒(méi)過(guò)完，燕郊多個(gè)小區(qū)的近千名業(yè)主就在因落宗問(wèn)題進(jìn)行維權(quán)，這也引發(fā)了全國(guó)自下而上的關(guān)注。
２月８日當(dāng)天，三河市副市長(zhǎng)劉增祿在針對(duì)這一問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)上首次發(fā)聲，稱(chēng)房產(chǎn)證寫(xiě)的房屋和土地是什么性質(zhì)，就是什么性質(zhì)，并承諾當(dāng)周內(nèi)多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。在２月９日國(guó)務(wù)院新聞辦組織的發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明還因此接受了記者采訪(fǎng)。
于是，有了三河市政府２月１０日（周五）連夜作出的解決方案。
２月１３日，方案出臺(tái)后的第一個(gè)工作日，三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心里擠滿(mǎn)了拿著房產(chǎn)證咨詢(xún)落宗事宜的人。
“沒(méi)得到準(zhǔn)信，心里還是不踏實(shí)。”一名前去咨詢(xún)的燕郊業(yè)主說(shuō)。
“差點(diǎn)因?yàn)槁渥诘氖聝簩?dǎo)致我個(gè)人違約?！睎|方御景小區(qū)的張先生，目前正身處一個(gè)先賣(mài)燕郊房后買(mǎi)北京房的連環(huán)單，他也等著自己小區(qū)能落宗的確切消息。去咨詢(xún)之后發(fā)現(xiàn)，東方御景小區(qū)的測(cè)繪工作還沒(méi)做完，需要等兩天之后才能預(yù)約不動(dòng)產(chǎn)登記。
張先生在２０１６年１１月底簽的賣(mài)房合同，并同步簽了在北京的買(mǎi)房合同。賣(mài)房的合同簽了之后，去銀行辦理解抵押時(shí)，被告知需要提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；當(dāng)他去三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求更換新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，工作人員稱(chēng)，他的房子無(wú)法落宗，因而不能換證。
無(wú)法落宗，房子就無(wú)法辦理解抵押；無(wú)法解抵押，房子買(mǎi)賣(mài)的流程就走不下去。
直到２０１６年２月１０日，張先生只拿到了出售燕郊這套房子的２５萬(wàn)元定金，早應(yīng)由買(mǎi)家支付的首筆首付款遲遲未到賬，因?yàn)橘I(mǎi)家擔(dān)心，落宗的問(wèn)題一旦無(wú)法解決，房子就無(wú)從過(guò)戶(hù)。
拿不到首付款，張先生就無(wú)法支付買(mǎi)房環(huán)節(jié)的首付款，而合同約定，張先生必須在２０１７年３月之前繳納首付，否則就要支付購(gòu)房總價(jià)的２０％作為違約金。
此前，無(wú)法落宗的信息就像推到了多米諾骨牌的第一張牌，引發(fā)了一系列的連鎖反應(yīng)。
這樣的連鎖反應(yīng)出現(xiàn)在不少燕郊業(yè)主身上。
燕郊，這個(gè)離北京天安門(mén)大約４０公里的地方，在過(guò)去十多年里承接著北京數(shù)十萬(wàn)的外溢人口，這里也是不少人在北京買(mǎi)房的跳板。
因此，燕郊的二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)尤為活躍，在小鎮(zhèn)的主干道附近，隨處可見(jiàn)二手房中介的招牌。但即便是消息靈通的中介，在２０１６年年底之前也不知道，燕郊的房子會(huì)存在無(wú)法落宗進(jìn)而無(wú)法過(guò)戶(hù)的可能。
“我們之前有一個(gè)客戶(hù)因?yàn)闊o(wú)法落宗，來(lái)找我們維權(quán)，但這件事情并非中介能左右的。后來(lái)業(yè)主無(wú)奈跟其他人一起到政府維權(quán)了。”燕郊的一名房地產(chǎn)中介告訴法治周末記者。
在三河市政府沒(méi)有出臺(tái)解決方案之前，最為焦心的正是那些房屋正在買(mǎi)賣(mài)程序之中的業(yè)主。
也因而，張先生和他的幾位鄰居在２月１３日一大早就沖到了三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，希望親耳聽(tīng)到工作人員說(shuō)，自己的房子確定能落宗。
炒房和土地指標(biāo)騰挪
２月１１日凌晨燕郊的炮聲，很容易就飄到了只有一河之隔的北京市通州區(qū)。潮白河是通州和燕郊的分界線(xiàn)。
正因?yàn)檫@樣的距離優(yōu)勢(shì)，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)被爆炒，房?jī)r(jià)在過(guò)去十多年里漲了將近十倍，燕郊有著“炒房第一鎮(zhèn)”的名頭。
北京市民劉女士早年就關(guān)注燕郊的市場(chǎng)，她告訴法治周末記者，燕郊的房子在２００２年時(shí)還不到２０００元／平方米，隨后受奧運(yùn)會(huì)影響、受京津冀一體化影響、受北京市行政副中心落點(diǎn)通州的影響，燕郊房?jī)r(jià)一路上漲。
２０１１年，張先生在東方御景小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，９５平方米，總價(jià)７０萬(wàn)元，均價(jià)不到８０００元／平方米。
“我買(mǎi)燕郊的房時(shí)還認(rèn)真看了賣(mài)家的一手房合同以及相關(guān)資料，五證齊全，而且我買(mǎi)房時(shí)辦理過(guò)戶(hù)什么的都很順利。”張先生告訴記者。
２０１６年１１月底，他出售該處房產(chǎn)的總價(jià)超過(guò)了２００萬(wàn)元。兩個(gè)多月后，東方御景小區(qū)在鏈家網(wǎng)的掛牌價(jià)已超過(guò)３萬(wàn)元／平方米。
２月１２日，在燕郊的一家房產(chǎn)中介門(mén)口，法治周末記者看到，燕郊另外一個(gè)知名小區(qū)福成小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也已在２５０００元／平方米。
就在落宗的事情基本得到解決之后，燕郊的一個(gè)維權(quán)群里就有人在問(wèn)：“落宗事件之后，咱小區(qū)有賣(mài)房的嗎？這個(gè)事情會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？”
有人擔(dān)心，落宗事件會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，進(jìn)而影響自己可以拿到的價(jià)差。
燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)之熱，也是此次落宗事件爆發(fā)的重要背景。但是，可做住宅開(kāi)發(fā)的土地是有限的，而隨著北京人口的增多，對(duì)燕郊房屋的需求是不斷增長(zhǎng)的。
“為什么燕郊此前會(huì)出現(xiàn)大量的房產(chǎn)無(wú)法落宗？其實(shí)背后就是土地指標(biāo)的問(wèn)題?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴法治周末記者。
張大偉透露，全國(guó)各地每年都有一個(gè)根據(jù)５年規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)指標(biāo)和１８億畝土地紅線(xiàn)指標(biāo)確定開(kāi)發(fā)量，比如三河市，每年都會(huì)從上級(jí)政府得到一個(gè)可以開(kāi)發(fā)的土地的量，每年大約在１５０公頃至２００公頃。
“一般住宅用地比例只有１０％至１５％。另外包括教育、醫(yī)院等公共資源的土地使用比例一般是１５％至２０％。剩下的就是工業(yè)、礦業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等?！睆埓髠シ治龅溃茄嘟歼@個(gè)地方，根本用不了那么多的工業(yè)或者商業(yè)用地，開(kāi)發(fā)商不要，反而是搶著買(mǎi)住宅用地。地方政府就會(huì)存在先上車(chē)后補(bǔ)票的情況，把部分土地的非住宅用途變成住宅用途，落宗風(fēng)波的出現(xiàn)，就是因?yàn)橥恋刂笜?biāo)騰挪變更過(guò)程中出了問(wèn)題。
土地指標(biāo)的問(wèn)題只有燕郊才存在嗎？
“當(dāng)然不是。各地都有土地指標(biāo)，燕郊的問(wèn)題在全國(guó)大城市圈的周?chē)紩?huì)有?！睆埓髠フf(shuō)。
幾百個(gè)公章誰(shuí)蓋的？
房產(chǎn)律師徐西華告訴法治周末記者，從法律上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)證上如果是７０年大產(chǎn)權(quán)，那么房屋所在土地一定是住宅用地，工業(yè)用地或集體用地等其他用途的土地上的房屋不可能辦下來(lái)７０年的房產(chǎn)證。至于燕郊為什么會(huì)出現(xiàn)“國(guó)土部門(mén)顯示土地是非住宅用地，但房產(chǎn)證顯示是住宅用地”的情況，就要問(wèn)政府部門(mén)了。
記者試圖向三河市政府負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)負(fù)責(zé)人詢(xún)問(wèn)，此次大量的有房產(chǎn)證的房產(chǎn)無(wú)法落宗，是由于土地用途改變過(guò)程中各部門(mén)的信息溝通問(wèn)題所致還是其他原因，但該負(fù)責(zé)人的電話(huà)始終無(wú)人接聽(tīng)。
“如果土地用途沒(méi)有改變，但相關(guān)政府部門(mén)給工業(yè)用地或集體用地上的房子辦出了７０年的大產(chǎn)權(quán)證，那問(wèn)題就嚴(yán)重多了?！毙煳魅A說(shuō)。
房產(chǎn)專(zhuān)家陳寶存曾在河北省的多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司任高管，他對(duì)燕郊房產(chǎn)落宗風(fēng)波的分析是：“燕郊的土地本來(lái)大多就是工業(yè)用地，在出于種種原因土地用途從非住宅用地變成住宅用地的過(guò)程中，由于以往未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間并非及時(shí)溝通信息、及時(shí)統(tǒng)一信息，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了現(xiàn)在的情況。”
陳寶存說(shuō)，在２００４年施行土地招拍掛制度以前，土地出讓方式是協(xié)議出讓?zhuān)菚r(shí)候如果土地的用途需要改變，基本上開(kāi)發(fā)商只需要跟規(guī)劃部門(mén)打個(gè)報(bào)告即可。由于國(guó)土資源部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)部門(mén)之間信息長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有及時(shí)對(duì)接，２００４年之前，土地用途改變的信息很多并沒(méi)有在國(guó)土部門(mén)備案。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以解決這種信息不統(tǒng)一的問(wèn)題。
“２００４年，土地招拍掛制度實(shí)施之后，土地要想改變用途，由工業(yè)用地或集體用地變?yōu)樽≌玫?，需要先由?guī)劃部門(mén)做更改計(jì)劃，然后通過(guò)人大審批，再由國(guó)土部門(mén)把土地收上來(lái)之后，重新招拍掛出讓。但是可能地方政府在執(zhí)行過(guò)程中并沒(méi)有那么規(guī)范，導(dǎo)致國(guó)土資源部門(mén)的相關(guān)信息并不是最新的。因此，燕郊這次不動(dòng)產(chǎn)登記的工作歸口到國(guó)土資源部門(mén)之后，發(fā)現(xiàn)很多已經(jīng)開(kāi)發(fā)成住宅的土地在國(guó)土部門(mén)的信息還是工業(yè)用地或其他用地?！标悓毚娣治龅馈?
張大偉也認(rèn)為，對(duì)于那些能夠辦下來(lái)房產(chǎn)證的燕郊房產(chǎn)而言，購(gòu)房者真金白銀買(mǎi)的房，開(kāi)發(fā)商不參與產(chǎn)權(quán)的確定，不可能偽造公文，產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中，幾百個(gè)公章是誰(shuí)蓋的，所以這事的錯(cuò)誤方很清晰?，F(xiàn)在三河市的領(lǐng)導(dǎo)也冤枉，他們這是給之前的領(lǐng)導(dǎo)的行為“買(mǎi)單”。
２月１２日晚間，三河市國(guó)土資源局發(fā)布通告稱(chēng)，該部門(mén)正在逐一完成相關(guān)小區(qū)的測(cè)繪工作，測(cè)繪工作完成之后，就可以受理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。
但無(wú)論是什么原因，過(guò)去兩個(gè)多月里，不少燕郊的業(yè)主的的確確因無(wú)法落宗而難以交易。如果有業(yè)主因?yàn)椤奥渥凇眴?wèn)題被迫出現(xiàn)違約、需要支付違約金，這部分損失，有無(wú)途徑得到補(bǔ)償？
北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀告訴法治周末記者，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中明知土地有瑕疵，在非住宅用地上蓋房子，并通過(guò)非法手段最終辦下房產(chǎn)證，那么業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商索賠；如果開(kāi)發(fā)商是在土地用途進(jìn)行合法變更之后進(jìn)行的開(kāi)發(fā)，由于政府部門(mén)之間信息溝通不暢導(dǎo)致無(wú)法落宗，那么業(yè)主可以直接向政府申請(qǐng)國(guó)家賠償，若政府不予賠償，還可以通過(guò)行政訴訟的方式要求國(guó)家賠償。
環(huán)京地區(qū)的房產(chǎn)亂象
“燕郊這次風(fēng)波中的房子有房產(chǎn)證，問(wèn)題肯定能解決。但是在燕郊、大廠(chǎng)、香河、固安等北京周邊，還有很多房子什么證件都沒(méi)有，就開(kāi)始蓋，開(kāi)始賣(mài)了，不少項(xiàng)目賣(mài)了很多年都辦不下來(lái)房產(chǎn)證。”陳寶存說(shuō)。
２月１３日，當(dāng)東方御景小區(qū)的張先生等人拿著自己的房產(chǎn)證去三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心確認(rèn)何時(shí)能落宗時(shí)，信息大廈小區(qū)的多名業(yè)主正舉著Ａ４紙打印的標(biāo)語(yǔ)在政府門(mén)外維權(quán)，希望被政府部門(mén)關(guān)注，這個(gè)小區(qū)交房多年仍辦理不下來(lái)房產(chǎn)證。
陳寶存說(shuō)，在環(huán)京地區(qū)，從拿地到建設(shè)再到銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，都存在這樣那樣的不可回避的問(wèn)題。
“這次燕郊落宗事件更多反映的是土地問(wèn)題。環(huán)京地區(qū)的土地出讓過(guò)程一直比較亂，此前在香河曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)案例，香河縣政府公開(kāi)招拍掛的土地，竟然不是可以出讓開(kāi)發(fā)的土地。”陳寶存回憶道。
這件事情發(fā)生在２０１０年前后。２０１０年９月，五礦和萬(wàn)科以公開(kāi)拍賣(mài)方式獲得河北省香河縣土地，建設(shè)五礦萬(wàn)科歡慶城。在２０１１年３月一期產(chǎn)品開(kāi)始銷(xiāo)售之后，國(guó)土部門(mén)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河北省政府批準(zhǔn)該土地實(shí)際用途為“新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地”，而非公開(kāi)拍賣(mài)時(shí)所稱(chēng)的“開(kāi)發(fā)建設(shè)”。
五礦萬(wàn)科歡慶城因此被叫停。
“五礦和萬(wàn)科通過(guò)合法的拍賣(mài)手續(xù)，拿到了一塊‘違規(guī)’的地。”陳寶存說(shuō)。
而在建設(shè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商私自更改規(guī)劃等問(wèn)題也不少見(jiàn)。
２０１５年，燕郊住建局原局長(zhǎng)郭光東因受賄等問(wèn)題被判處有期徒刑１３年，判決書(shū)披露的信息顯示，三河華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司因第一期項(xiàng)目建筑面積與總規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，導(dǎo)致二期不能施工建設(shè)，該公司總經(jīng)理喬某向郭光東尋求幫助，并在事成后給了郭光東２０萬(wàn)元的好處。
然而，即便環(huán)京區(qū)域有著這樣那樣的問(wèn)題，在北京房?jī)r(jià)動(dòng)輒超５萬(wàn)／平方米的現(xiàn)實(shí)之下，距離北京直線(xiàn)距離并沒(méi)有那么遠(yuǎn)的燕郊等地，仍然有很大的吸引力。
各地的土地指標(biāo)仍在，京津冀周邊的房產(chǎn)需求又太旺盛，未來(lái)還會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)土地指標(biāo)騰挪、土地用途變更導(dǎo)致的種種問(wèn)題？
