如何甄別小區(qū)？三招教你選出好房子！
經(jīng)常能在評(píng)論區(qū)看到讀者們對(duì)買(mǎi)房的疑惑。房被視為人生大事，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)漫無(wú)目的的選擇可以說(shuō)是又費(fèi)時(shí)又費(fèi)力的苦活，如何在短時(shí)間內(nèi)抓住重要信息，選擇最順心的房子呢？這要先從小區(qū)選起。
在買(mǎi)房這件事上，誰(shuí)都期望能買(mǎi)到一個(gè)“好”的小區(qū)。然而實(shí)際中，初次購(gòu)房的“小白”或是投資“老鳥(niǎo)”都有可能陷入混雜的數(shù)據(jù)和指標(biāo)中。戶型與周邊設(shè)施不可兼得的情況下怎么抉擇，魚(yú)和熊掌丟了哪個(gè)都心疼！一向走勢(shì)飄紅的小區(qū)竟然也會(huì)反向發(fā)展，損失慘重？面對(duì)這些問(wèn)題，如何解決，又該怎么選到真正的“好”小區(qū)呢？下面就和大家一起聊一聊咱們選小區(qū)的事。
一、貨幣反映出“好”小區(qū)價(jià)值
我們之所以要找這個(gè)“好”小區(qū)，是因?yàn)楫?dāng)前的市場(chǎng)分化已經(jīng)不僅僅停留在城市的層面，而更加細(xì)化到小區(qū)層面。都是房子，可是“好“與”不好“，價(jià)格是最鮮明也是最痛的反應(yīng)。舉個(gè)明顯的例子，2017年北京在經(jīng)歷大調(diào)控后房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，但仍然有部分小區(qū)的價(jià)格逆勢(shì)上漲，小區(qū)間的價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生了差異，均價(jià)分布更加分散。
先來(lái)看一張圖。均價(jià)上，2017年北京鏈家成交小區(qū)中均價(jià)分布比2016年更加分散（圖中的波峰越平坦越分散，越陡峭越集中），這主是因?yàn)樵?017年的調(diào)控下，價(jià)格出現(xiàn)了下跌，小區(qū)個(gè)體差異拉大。從均價(jià)漲幅看，漲幅分布曲線也比2016年更平緩，表明分化趨勢(shì)增強(qiáng)。
2017年317調(diào)控到年底，北京全市成交均價(jià)累計(jì)下跌15%左右，90%的小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下跌，但仍有10%的小區(qū)價(jià)格逆勢(shì)上漲。這個(gè)時(shí)候，“好”與“不好”的區(qū)分就出來(lái)了。用行話來(lái)講，從歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)單邊上行時(shí)，各個(gè)小區(qū)一般保持同向的變動(dòng)，而市場(chǎng)穩(wěn)定和下行時(shí)，潮水退去，小區(qū)的價(jià)值差異就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
二、“好”=物美價(jià)廉、易漲抗跌
對(duì)于“好”小區(qū)，每個(gè)人都有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，不同的購(gòu)房需求看重的主導(dǎo)因素不同，但也有共性的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，比如生活便利、環(huán)境好、學(xué)校好、醫(yī)院好、交通便利、升值空間大等等。根據(jù)我們對(duì)購(gòu)房者的調(diào)研，我們定義“好”小區(qū)是“物美價(jià)廉、易漲抗跌”。
“物美”主要是指小區(qū)的物理品質(zhì)和配套設(shè)施的完備。基于數(shù)據(jù)可獲得性，我們從美食、購(gòu)物、生活、醫(yī)療、教育、交通這六個(gè)方面[1]來(lái)定義一個(gè)小區(qū)的居住性能，對(duì)其每一項(xiàng)進(jìn)行打分，最后得到一個(gè)總的評(píng)分結(jié)果，得分越高者表明小區(qū)的居住性能越好。
“價(jià)廉”是指品質(zhì)好的小區(qū)還具有相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格。我們用小區(qū)的性能得分比上其價(jià)格（2018一季度小區(qū)中位價(jià)），得出小區(qū)的性價(jià)比值，挑選出性價(jià)比較高的小區(qū)。
“易漲抗跌”是從交易表現(xiàn)的維度進(jìn)行評(píng)判，是由消費(fèi)者在多次買(mǎi)賣(mài)中用錢(qián)對(duì)小區(qū)的優(yōu)劣進(jìn)行“投票”產(chǎn)生的結(jié)果，不僅包含了上面物美價(jià)廉的判斷，也包括其他一些我們無(wú)法用數(shù)據(jù)表征的因素。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)所在商圈的漲幅；在房?jī)r(jià)下跌時(shí)期，房?jī)r(jià)跌幅小于所在商圈跌幅。商圈是鏈家基本的市場(chǎng)劃分區(qū)域，商圈基本上具有相近的位置、配套，可以近似視為“同質(zhì)可比”。
三、兩步算出“好”小區(qū)（以北京為例）
第一步:計(jì)算性價(jià)比找到物美價(jià)廉的小區(qū)
根據(jù)鏈家小區(qū)樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)，計(jì)算2018年一季度成交5套及以上小區(qū)的性價(jià)比值[2]，其中最大值為27，最小值為5，我們?nèi)⌒詢r(jià)比值大于等于15且居住性能得分大于等于80的小區(qū)，共有302個(gè)。
第二步，比較小區(qū)與同區(qū)域商圈的價(jià)格變動(dòng)幅度。
2016年到2017年3月為上行階段，我們尋找出這個(gè)期間小區(qū)價(jià)格漲幅大于其商圈漲幅的小區(qū)。我們用小區(qū)價(jià)格的中位數(shù)來(lái)衡量小區(qū)的價(jià)格（下同）。對(duì)比2017年一季度與2016年一季度這兩個(gè)時(shí)期小區(qū)價(jià)格的變化，均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3987個(gè)，去除掉2017年一季度成交量低于10套的小區(qū)后，共有956個(gè)小區(qū)，其中，中位價(jià)漲幅大于商圈的小區(qū)共有468個(gè)。
2017年3月后北京市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，對(duì)比2018年一季度與2017年一季度各小區(qū)的價(jià)格變化，在兩個(gè)時(shí)段均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3403個(gè)，去除掉2018年一季度成交量低于5套的小區(qū)后（此期間為市場(chǎng)低迷時(shí)期，故成交量篩選條件），共有1131個(gè)小區(qū)，其中，中位價(jià)漲幅大于商圈的小區(qū)共有549個(gè)。
我們?nèi)蓚€(gè)時(shí)間段內(nèi)中位價(jià)漲幅均大于商圈的小區(qū)，得到124個(gè)易漲抗跌的小區(qū)。與第一步篩選的結(jié)果對(duì)應(yīng)，我們得到性價(jià)比高且易漲抗跌的小區(qū)共有32個(gè)。
看了以上這些數(shù)據(jù)，我們可以確信，好小區(qū)不但能擁有舒適順心的環(huán)境，便捷的生活，還會(huì)有增值的驚喜。
