求解房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制：如何才能摁住“地王”
房地產(chǎn)市場(chǎng)，歷來(lái)是輿論焦點(diǎn)和民眾關(guān)注的重中之重。２０１６年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”?！伴L(zhǎng)效機(jī)制”概念一經(jīng)提出，就引發(fā)了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。但“長(zhǎng)效機(jī)制”是什么，怎么建，一直未有定論。同時(shí)，一些似是而非的觀點(diǎn)和看法也趁機(jī)泛濫。為正本清源、凝聚共識(shí)，本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”系列報(bào)道，敬請(qǐng)廣大讀者垂注。
春節(jié)后，房?jī)r(jià)又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房?jī)r(jià)漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點(diǎn)二線城市也不同程度“回調(diào)”。這讓不少人長(zhǎng)長(zhǎng)地松了口氣：“房?jī)r(jià)終于給摁住了！”
但一些信息也顯露出了不同的跡象。開(kāi)年后各地繼續(xù)開(kāi)始土地競(jìng)拍，在屢屢觸及最高限價(jià)后均改用其他方式確定買家。這說(shuō)明，土地市場(chǎng)依然火爆，只不過(guò)這次是“地王”被摁住了！
強(qiáng)令執(zhí)行的行政手段能長(zhǎng)期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現(xiàn)在，房?jī)r(jià)暫時(shí)停漲或許正給我們提供一個(gè)有利時(shí)機(jī)，是時(shí)候快馬加鞭推進(jìn)改革，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制了。
行政手段只是短期行為
２月１４日，南京迎來(lái)了春節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣，經(jīng)激烈爭(zhēng)奪，其中５幅地塊超過(guò)最高限價(jià)，搖號(hào)決定最終買家。次日，其中一個(gè)地塊以９８億元的價(jià)格，成為南京總價(jià)地王。這一天廈門也進(jìn)行了開(kāi)年后的土地市場(chǎng)首拍。其中一個(gè)地塊開(kāi)拍不到半小時(shí)，報(bào)價(jià)已達(dá)最高限價(jià)，最終以競(jìng)配建決定買家。
南京和廈門兩地土地市場(chǎng)火爆至少反映了一個(gè)現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點(diǎn)城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項(xiàng)目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產(chǎn)生了補(bǔ)庫(kù)存的需要。
在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)限購(gòu)限貸措施。春節(jié)后，政策又進(jìn)一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)的公約要求，房貸利率最多只可打９折，二套房貸款不得超過(guò)２５年。天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。
近日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)明確資管計(jì)劃不得支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金，且不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，重點(diǎn)調(diào)控城市競(jìng)拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購(gòu)置土地。
種種跡象表明，在市場(chǎng)的非常時(shí)期，行政手段實(shí)屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性。長(zhǎng)期而言，只要需求還真實(shí)存在，沒(méi)有通過(guò)其他方式滿足，或遲或早終會(huì)爆發(fā)出來(lái)。
土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動(dòng)大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來(lái)大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對(duì)不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場(chǎng)共有４４宗地塊成交，同比減少６６宗，其中住宅類用地僅有１５宗。
這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)樽裕玻埃埃澳暌詠?lái)，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此，近年來(lái)節(jié)約集約用地已成共識(shí)。
今年年初，北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量３０平方公里，減到３０平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國(guó)土資源局提供的資料顯示，２０２０年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積４００平方公里，但到２０１４年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到３８５平方公里，人均建設(shè)用地面積８５平方米，剩余空間有限。
但也有一些城市卻庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)地價(jià)都呈跌勢(shì)。比如沈陽(yáng)，作為省會(huì)城市，去年房?jī)r(jià)一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒(méi)有土地成交了。
從全國(guó)而言，新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來(lái)越少的趨勢(shì)。近日，國(guó)土資源部發(fā)布的２０１６年國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓面積２０．８２萬(wàn)公頃，同比下降５．９％，其中房地產(chǎn)用地１０．７５萬(wàn)公頃，同比下降１０．３％。
有人認(rèn)為，要解決上述問(wèn)題，熱點(diǎn)城市要加大土地供應(yīng)，才能實(shí)現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng)，顯然不具備現(xiàn)實(shí)可操作性。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。
抓住時(shí)機(jī)推進(jìn)改革
從土地供給改革的角度看，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。
數(shù)據(jù)顯示，２０１６年土地供應(yīng)中，存量建設(shè)用地超六成。其中，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過(guò)改革，完善這些低效用地的再開(kāi)發(fā)激勵(lì)機(jī)制，可加快這些土地的供應(yīng)并實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)改造。
隨著城市的發(fā)展，不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有些工廠實(shí)際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國(guó)土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人通過(guò)自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行改造開(kāi)發(fā)。
農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前，我國(guó)集體土地尚不能上市交易，城市居民購(gòu)買集體土地上的房屋，是小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)。
去年９月份，國(guó)土資源部召開(kāi)進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)會(huì)議，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有３３個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原１５個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。如這些改革有突破，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的空間。
另外，土地招拍掛制度有待進(jìn)一步改革。２００４年８月份以后，我國(guó)規(guī)定所有國(guó)有土地出讓必須經(jīng)過(guò)招拍掛?？陀^地說(shuō)，此舉對(duì)于防止腐敗，保證公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和地方財(cái)政收入提高作用很大。但在價(jià)高者得的游戲規(guī)則下，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地，導(dǎo)致地價(jià)越來(lái)越高。
目前，各地均出臺(tái)了不少招拍掛制度的改進(jìn)措施，如到達(dá)限價(jià)后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等，這一領(lǐng)域還有很大改革空間。
此外，在土地一級(jí)市場(chǎng)由政府提供的情況下，在地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的情況下，容易助長(zhǎng)地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。有分析認(rèn)為，增值稅改革后，地方財(cái)政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來(lái)一些地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴性提高。要解決這一問(wèn)題，需進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革，使地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。
