王健林：萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性太強(qiáng)，地產(chǎn)行業(yè)的好年景很少有能持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來(lái)一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強(qiáng)，會(huì)造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化?！踅×?
在房地產(chǎn)行業(yè)火熱的2016年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)調(diào)減了600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，堅(jiān)決實(shí)施企業(yè)轉(zhuǎn)型。正是基于這一背景，雖然萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2016年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)不大，合同收入還有所減少，但凈利潤(rùn)卻同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。來(lái)看看萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展有什么思考：
2016年，萬(wàn)達(dá)新開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。我去年在國(guó)外跟一個(gè)老外講，萬(wàn)達(dá)一年要開(kāi)業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)。他很吃驚，問(wèn)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多大面積？我說(shuō)十幾萬(wàn)平方米。老外說(shuō)“喔，十幾萬(wàn)尺”；我說(shuō)不對(duì)，不是十幾萬(wàn)尺，是十幾萬(wàn)平方米，他當(dāng)時(shí)就暈了。
全球房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)人都不敢相信萬(wàn)達(dá)有這么快的速度。但更讓人關(guān)注的是，新開(kāi)業(yè)的這50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)。這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)正在穩(wěn)步地實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。
一個(gè)公司收入減少四分之一，凈利潤(rùn)還正增長(zhǎng)，這說(shuō)明企業(yè)的收入質(zhì)量明顯提高。而轉(zhuǎn)型的另一方面證據(jù)來(lái)源于服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)大于地產(chǎn)。
2016年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過(guò)地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤(rùn)（未經(jīng)審計(jì)）占比超過(guò)60%，也大于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，萬(wàn)達(dá)提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型階段目標(biāo)。所以說(shuō)2016年對(duì)萬(wàn)達(dá)極其重要，具有標(biāo)志意義。
特別是轉(zhuǎn)型的核心企業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)，雖然地產(chǎn)收入仍大于租金等業(yè)務(wù)，但預(yù)計(jì)租賃業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)占比約55%，以租金等為主的非地產(chǎn)凈利潤(rùn)超過(guò)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)。甚至可以說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了。
因?yàn)槿f(wàn)達(dá)信息化程度比較高，租金中管理費(fèi)占比比較低，只有不到兩成，繳完稅金，剩下的就是凈租金。我們把這種輕資產(chǎn)模式叫投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。
更為可喜的是，2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)還探索出一種新模式，叫合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是對(duì)方出地又出錢，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng)。
合作類模式可以說(shuō)是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級(jí)形式，連資本化環(huán)節(jié)都省掉了，還可以創(chuàng)新性地解決集體用地問(wèn)題。
中國(guó)土地分為國(guó)有用地和集體用地，國(guó)有用地（使用權(quán)）在市場(chǎng)上可交易，能辦產(chǎn)權(quán)證；集體用地不能買賣，辦不了產(chǎn)權(quán)證。但中國(guó)城市化極快，30年前北京二環(huán)外很多都是農(nóng)村，現(xiàn)在北京市區(qū)內(nèi)還有一些土地是集體用地。像深圳好多城中村，土地也是集體的。這類地塊大部分城市里都是用來(lái)建商業(yè)。
過(guò)去萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)持有模式下，我們不敢碰這種項(xiàng)目，因?yàn)槭羌w用地，辦不了產(chǎn)權(quán)，進(jìn)不了資產(chǎn)表。但這種合作用地有的位置很好，比如去年我們破天荒在北京二環(huán)內(nèi)找到一個(gè)合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，這塊地留了十多年了，不管誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)，這個(gè)村的老百姓一直都沒(méi)投票通過(guò)。這回萬(wàn)達(dá)去合作，超過(guò)90%村民同意。這種合作模式不但能分得租金，省去資本化，還解決集體用地問(wèn)題，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的重大創(chuàng)新。
我多年前曾講過(guò)一句話，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是“空手道”，但這個(gè)空手道可不是騙子——只要你有品牌，有能力，別人找上門來(lái)，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。但要做到這個(gè)境界是極難的。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)是集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)公司，要成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。要完成這樣的目標(biāo)，必須要逐步減少地產(chǎn)投資。2020年以后，原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。除了萬(wàn)達(dá)城配套的住宅外，萬(wàn)達(dá)原則上也不再新增住宅開(kāi)發(fā)。等萬(wàn)達(dá)城全部開(kāi)發(fā)完以后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就逐漸從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)行業(yè)退出。萬(wàn)達(dá)商業(yè)要用實(shí)際行動(dòng)來(lái)證明，不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商。
萬(wàn)達(dá)要完成向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)退出不是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)看空，原因主要在于兩點(diǎn)：
首先是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性太強(qiáng)，這個(gè)周期性可以說(shuō)全球罕見(jiàn)。我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來(lái)次。中國(guó)地產(chǎn)好年景很少有能持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來(lái)一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強(qiáng)，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。
其次，更重要的是萬(wàn)達(dá)已經(jīng)可以靠品牌掙錢了——過(guò)去靠賣住宅、商鋪的錢來(lái)建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)在設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)就可以分得很大一杯羹，何樂(lè)而不為？現(xiàn)在兩個(gè)合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就能頂一個(gè)重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，如何把輕資產(chǎn)廣場(chǎng)的量做上去，和我們自己每年開(kāi)發(fā)20個(gè)重資產(chǎn)廣場(chǎng)有什么區(qū)別？可其中的風(fēng)險(xiǎn)呢，當(dāng)然是大大減少了。
