地產(chǎn)資產(chǎn)證券化加快 中國版REITs呼之欲出
進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)金融化的趨勢愈發(fā)凸顯，地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。
以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。對(duì)于開發(fā)商來說，這不僅是一種融資渠道，讓企業(yè)做強(qiáng)做大，也是化解目前商業(yè)地產(chǎn)高庫存的催化劑。
而且，與幾年前金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)發(fā)行地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品相比，目前開發(fā)商主動(dòng)的金融創(chuàng)新占據(jù)了主流。開發(fā)商爭相走上輕資產(chǎn)之路，通過地產(chǎn)資產(chǎn)證券化來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，并且盤活存量。
從宏觀層面看，通過吸引成熟機(jī)構(gòu)資金流入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，改變商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主要依靠銀行貸款和傳統(tǒng)債市融資的現(xiàn)狀，有利于去庫存、去杠桿、降成本，有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
類REITs節(jié)奏加快
2017新年伊始，華遠(yuǎn)地產(chǎn)聯(lián)手恒泰證券股份有限公司（簡稱“恒泰證券”），在機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)成功發(fā)行規(guī)模為7.36億元的類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）資產(chǎn)支持證券（恒泰弘澤-華遠(yuǎn)盈都商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）。
作為首都國企探索REITs之路的先行者，華遠(yuǎn)地產(chǎn)本次發(fā)行的類REITS產(chǎn)品通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和契約型私募基金兩層交易結(jié)構(gòu)的設(shè)立，實(shí)現(xiàn)了華遠(yuǎn)盈都資產(chǎn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
而且，華遠(yuǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是為了挖掘公司沉淀資產(chǎn)的市場價(jià)值，通過打通商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)到管理運(yùn)營，再到資產(chǎn)證券化的全產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)企業(yè)由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”過渡。
在深圳地產(chǎn)市場，也有了第一個(gè)資產(chǎn)證券化的商業(yè)項(xiàng)目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）成立。
該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃由信達(dá)證券代理，由信達(dá)證券擔(dān)當(dāng)管理人和銷售機(jī)構(gòu)，由建設(shè)銀行擔(dān)任托管人。標(biāo)的物深圳益田假日廣場總估值為84.15億元，發(fā)行的優(yōu)先A級(jí)資產(chǎn)支持證券的目標(biāo)規(guī)模25億元，優(yōu)先B級(jí)資產(chǎn)支持證券規(guī)模為25.36億元，次級(jí)資產(chǎn)支持證券的目標(biāo)發(fā)行規(guī)模為2.65億元，總規(guī)模達(dá)到53億元。
除了華遠(yuǎn)、益田，萬科、萬達(dá)、碧桂園等大型房企在地產(chǎn)金融上也早有嘗試。
2015年6月，萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國內(nèi)首只公募REITs。同月，萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，這是一款類REITs產(chǎn)品，以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場項(xiàng)目。
進(jìn)入2016年，房企資產(chǎn)證券化速度加快。雅居樂物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托、博時(shí)資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目等均在試水。
其中，碧桂園去年發(fā)行了三次購房尾款資產(chǎn)支持證券，開創(chuàng)了首單以客戶自付合同收款權(quán)為支持的資產(chǎn)支持證券，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。
房企主動(dòng)金融創(chuàng)新
相比于一些發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)證券化的成熟，中國的資產(chǎn)證券化仍然處于初級(jí)階段。
盡管在2006年，證監(jiān)會(huì)與深交所已經(jīng)啟動(dòng)國內(nèi)交易所REITs產(chǎn)品的工作，但截至目前REITs在中國還未真正落地，政策方面仍有諸多限制。
2016年，我國一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場過熱，多地紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)，房地產(chǎn)市場和金融風(fēng)險(xiǎn)防范加深。在此背景下，房企融資渠道收緊。
同時(shí)，進(jìn)入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展成為企業(yè)的重要關(guān)注點(diǎn)，各大房企主動(dòng)積極推進(jìn)與金融機(jī)構(gòu)的合作，加大實(shí)業(yè)與資本結(jié)合規(guī)模和創(chuàng)新融資力度。
地產(chǎn)商除了通過參股或并購銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融布局，也逐步向互聯(lián)網(wǎng)金融、信托、證券和股權(quán)投資基金等不斷滲透。而作為一種地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，地產(chǎn)資產(chǎn)證券化備受關(guān)注。
中國指數(shù)研究院新發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢報(bào)告》分析，當(dāng)前我國房地產(chǎn)證券化形成了以國內(nèi)酒店和寫字樓為主的準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。
隨著政策支持和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推進(jìn)，其投資范圍在日益擴(kuò)展，覆蓋了多種物業(yè)類型，如住宅、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)等涉及收益權(quán)和債權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)為支持的專項(xiàng)計(jì)劃。
萬得數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已有471億元，品種涵蓋私募REITs、準(zhǔn)REITs、資金收益權(quán)證券化、物業(yè)費(fèi)證券化、購房尾款證券化等。
中國指數(shù)研究院指出，以REITs為代表的金融創(chuàng)新融資方式未來具有較大發(fā)展空間。
真正意義上的REITs也有望在國內(nèi)落地。在2月22日的中國REITs聯(lián)盟上海研討會(huì)上，中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，今年或?qū)⒊蔀镽EITs元年。REITs相關(guān)政策已加速制定，有望今年出臺(tái)。
