樓市銷售再刷記錄 隱藏商辦去庫存難題
2月23日住建部部長陳政高在新聞發(fā)布會上公布了2016年樓市部分?jǐn)?shù)據(jù)。
當(dāng)天的發(fā)布會上，陳政高表示，去年對部分熱點(diǎn)城市采取了包括限購、限貸、增加土地和房屋供應(yīng)面積在內(nèi)的措施，目前，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果?！?017年1月份，熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍然趨于穩(wěn)定。”陳政高稱。
有研究員指出，今年一二線城市仍會保持調(diào)控基調(diào)，去庫存仍是三四線主基調(diào)。而從整體信貸環(huán)境來看，預(yù)計(jì)貨幣政策發(fā)生重大變化的概率較低。
商品房銷售面積創(chuàng)新高
商品房銷售面積和銷售額，均創(chuàng)下近幾年以來新高，但去庫存的情況，幅度較銷售略小。
2月23日國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會上，住建部部長陳政高披露了2016年的樓市賬單。
據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，去年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長22.4%。
對比一下歷史數(shù)據(jù)，去年全國商品房的銷售面積，創(chuàng)下了歷史新高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國商品房銷售面積12.85億平方米，2014年的銷售面積約12億平方米。
不僅是銷售面積，2016年商品房的銷售額，也刷新了紀(jì)錄。
陳政高在發(fā)布會上披露，2016年全國商品房銷售額達(dá)11.8萬億元，同比增長34.8%；其中商品住宅9.9萬億元，同比增長36.1%。
而在2015年，全國商品房銷售額8.7億元，2014年的銷售額約7.63億元。
“去年不僅是一線房子賣得火，二線和部分熱點(diǎn)城市房子的銷售，同樣相當(dāng)火熱。不過多數(shù)三四線城市的銷售，卻比一線和熱點(diǎn)城市差了一些?！敝兄冈悍治鰩熣f。
據(jù)住建部公布的最新數(shù)據(jù)，2015年末商品房待售面積7.18億平方米，2016年末的數(shù)據(jù)降至6.95億平方米，下降了3.2%。
為何銷售額和銷售面積創(chuàng)下新高，而去庫存的面積，卻并沒有大幅度減少。分析人士指出，這與庫存結(jié)構(gòu)和區(qū)域的差異有關(guān)。
克而瑞研究總監(jiān)楊科偉指出，銷售額猛增但庫存量減少有限，一方面去年施工面積很高，在樓市銷售較熱的城市開發(fā)商加快開發(fā)速度，在當(dāng)年又新增了不少供應(yīng)量。另一方面，則與庫存結(jié)構(gòu)有關(guān)。住宅的庫存量較大，但商業(yè)和辦公去庫存的情況并不理想。
據(jù)住建部在發(fā)布會公布的數(shù)據(jù)，2015年末全國商品住宅庫存量為4.52億平方米，2016年末降低4.03億平方米。即住宅庫存量下降了11%，大于商品房3.2%的庫存下降幅度。
楊科偉表示，從結(jié)構(gòu)來看，商辦樓去庫存所面臨的形勢，要比住宅略嚴(yán)峻。
“商辦項(xiàng)目去庫存的壓力，遠(yuǎn)大于住宅。城市在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，往往要規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)和辦公配套設(shè)施。但新區(qū)商辦公設(shè)施的使用，其速度比住宅要慢許多?！睏羁苽フf。
三四線項(xiàng)目的尷尬
陳政高2月23日表示，各地去年已經(jīng)出臺了一系列行之有效的鼓勵(lì)政策，今年不僅要堅(jiān)持下去，還要不斷完善，提出新的措施使之更好發(fā)揮作用。
“按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的要求，今年要繼續(xù)抓好三四線城市去庫存，解決三四線城市庫存過多的問題?！标愓咴诎l(fā)布會上說。
一位證券分析師表示，從發(fā)布會中的信息來看，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)會延續(xù)去年一城一策的思路。“一二線繼續(xù)調(diào)控，防房價(jià)快速上漲，三四線仍然以去庫存為主調(diào)?！边@位分析師說。
在業(yè)界看來，庫存不僅在結(jié)構(gòu)上有一定差異，地區(qū)間不平衡的情況，今年可能會延續(xù)一段時(shí)間。
“庫存量并非一日而成，去庫存也非短期可完成，需要時(shí)間?！敝性禺a(chǎn)分析師表示。
據(jù)克而瑞監(jiān)測，一二線和熱點(diǎn)城市去年商品住宅庫存量下降了約三成多，這些城市均為經(jīng)濟(jì)增長較快的地區(qū)。分析師指出，一線沒有去庫存的壓力，但卻在火熱的樓市中快速消耗了庫存量，目前處于亟需補(bǔ)增加土地供應(yīng)、庫存的狀態(tài)。
對于三四線城市，有房企表示項(xiàng)目處于相對尷尬的處境。
“一些三四線城市的項(xiàng)目，不是降價(jià)能解決的。降了價(jià)格，也未必有人來買。有的項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)降得很低了，降價(jià)也許在短期對銷售可能有一定促進(jìn)作用，但用不了多久，又帶不動銷售量了。因?yàn)檫@不僅僅是價(jià)格的問題，而是投資者對項(xiàng)目的信心不足，擔(dān)心買了房以后價(jià)格可能會繼續(xù)下調(diào)，以后房子很難出手?！边@位房企人士說。
楊科偉認(rèn)為，三四線去庫存難，其中一個(gè)主要原因是，這些城市處于人口凈流出。
“人口才是房地產(chǎn)最直接的需求來源，人口吸納量大的城市，房地產(chǎn)需求增長速度也較快。城市化過程中，很多人未必進(jìn)入三四線城市，而可能直接進(jìn)入一二線城市。這是一二線城市需求量不斷增加最主要的原因；而部分三四線城市因?yàn)椴煌?，人口吸納量可能不增反減。人口凈流入，房地產(chǎn)去庫存的速度自然沒有一線快，周期也相應(yīng)拉長。”楊科偉說。
