大勢(shì)已變：2017，別當(dāng)樓市接盤(pán)俠！
如今2017年春節(jié)剛過(guò)，樓市上卻頻現(xiàn)出種種收緊跡象，這到底暗示了什么？
跡象一：房地產(chǎn)稅草案已完成或?qū)⒊雠_(tái)
房地產(chǎn)稅的前身是物業(yè)稅。2003年，我國(guó)開(kāi)始提出物業(yè)稅改革，這項(xiàng)改革實(shí)際上是在土地公有制下如何對(duì)個(gè)人住宅征稅。與物業(yè)稅改革同步進(jìn)行的是房地產(chǎn)稅費(fèi)改革。
之所以要進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌給出了答案：“在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易的過(guò)程中，前端的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；但保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，除重慶、上海試點(diǎn)地區(qū)外，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，在財(cái)稅改革中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅費(fèi)的綜合改革，這樣有利于稅負(fù)的均衡?！?
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的記者透露，目前，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成。
跡象二：銀行鼓勵(lì)提前還貸
往常提前還貸都是需要排隊(duì)的，甚至有的銀行還要收取一定的違約金。不過(guò)，日前有媒體報(bào)道，享受基準(zhǔn)7折利率優(yōu)惠的存量房貸客戶宋先生收到了他房貸借款銀行“提前還貸送好禮”的短信，在他記憶中，這還是第一次碰到。
一位銀行人士表示：“現(xiàn)在5年期定存利率比7折房貸利率還要高，銀行巴不得早點(diǎn)結(jié)束這筆虧本生意?！边@正是近來(lái)各大銀行爭(zhēng)相鼓勵(lì)客戶提前還房貸的首要原因。
據(jù)了解，還有一些銀行則采取降低還款門(mén)檻，縮短提前預(yù)約時(shí)間等鼓勵(lì)存量客戶提前還貸?！肮膭?lì)提前還貸無(wú)非兩種原因，一是將原來(lái)享受基準(zhǔn)7折優(yōu)惠的低利率客戶置換成高利率，還有就是信貸額度不夠投放，通過(guò)存量客戶還貸釋放額度?！便y行人士表示。
業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，現(xiàn)在包括國(guó)有大行在內(nèi)的絕大部分銀行已將一年期及以上定存利率上浮到頂，5年期定存利率為5.225%，高于7折房貸利率。不少銀行巴不得將這筆虧本生意注銷(xiāo)。
不僅是房貸余額偏緊，商業(yè)銀行也正悄然收緊住房貸款優(yōu)惠利率。
跡象三：房貸利率上調(diào)
近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定的相關(guān)公約被曝出，要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍。
就在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市相繼出臺(tái)了房貸收緊措施，重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市可能全面跟進(jìn)。
位列重點(diǎn)調(diào)控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、濟(jì)南、無(wú)錫、福州、成都、石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調(diào)并非強(qiáng)制執(zhí)行，具體的銀行仍然有政策差別。
以上種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤伞?
跡象四：多地實(shí)施限購(gòu)政策
自去年“9·30”開(kāi)始，全國(guó)已有22個(gè)城市相繼重啟了“限購(gòu)令”，雖然規(guī)模不及2011 年期間的40余個(gè)城市范圍，但無(wú)論是政策收緊力度，還是執(zhí)行嚴(yán)厲程度，均較以往有過(guò)之而無(wú)不及。
一線城市中，上海、深圳非戶籍人士的限購(gòu)年限延長(zhǎng)至5年，與北京一致為全國(guó)最嚴(yán)。此外，各地針對(duì)首付比例都作出不同程度上調(diào)，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達(dá)80%，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都升級(jí)為史上最嚴(yán)。
2017年，樓市或?qū)⑼罋⑦@幾種人！
2月13日的《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道了這樣一則消息：作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，在二手房市場(chǎng)，部分急于出手的投資客已開(kāi)始降價(jià)10%-20%，而新房市場(chǎng)也有開(kāi)發(fā)商以特價(jià)房降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，降幅約5%至10%。
一個(gè)不容否認(rèn)的事實(shí)是：深圳等一大批熱點(diǎn)城市的樓市正在入冬。雖然寒冷來(lái)得比此前預(yù)計(jì)的要晚一些，但入冬是必須的，是政治任務(wù)。
那么問(wèn)題來(lái)了：哪些人將被2017年的樓市“殺死”？財(cái)經(jīng)韜略的看法如下：
第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點(diǎn)城市樓市的投資客。
這批人比較悲催，他們幾乎在最高點(diǎn)殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過(guò)高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。如果買(mǎi)的是新盤(pán)，目前尚無(wú)法交易，只能死扛。如果是二手房，或許還可以斬倉(cāng)出局。但如果是大房型，又是在一線城市，估計(jì)出手將非常困難。
第二種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，高杠桿殺入三四線城市的投資客。
絕大多數(shù)三四線城市的樓市，都是一個(gè)大坑。如果有人口增量，投資的物業(yè)比較優(yōu)質(zhì)，長(zhǎng)線或許能保值。但如果是短炒，絕對(duì)會(huì)非常麻煩。最大的可能是，不僅現(xiàn)在找不到人接盤(pán)，未來(lái)也很難。最終，只能斬倉(cāng)出局。
第三種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資客。
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)都在風(fēng)景區(qū)旁邊，遠(yuǎn)離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”，環(huán)境非常誘人，但利用率非常低，無(wú)法轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅。被運(yùn)營(yíng)商托管之后，回報(bào)率很低，也很難監(jiān)管其真實(shí)收益。如果沒(méi)有過(guò)度加杠桿還好，過(guò)度加杠桿的會(huì)死得非常慘。
對(duì)于絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)也大多過(guò)剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動(dòng)能比住宅差很多。
第四種人：春節(jié)回家的時(shí)候手賤，盲目在故鄉(xiāng)小城買(mǎi)房的人。
如果只是買(mǎi)一套，問(wèn)題看起來(lái)似乎不大：最多是不漲、用途不大，投資效率不高。但很有可能因此占用了自己在大城市的買(mǎi)房首付，濫用了寶貴的第一次貸款機(jī)會(huì)，讓自己在大城市購(gòu)房變得非常遙遠(yuǎn)。根據(jù)目前大城市限貸政策，第一次貸款的定義往往是全國(guó)范圍內(nèi)的，如果你濫用了，第二次貸款時(shí)門(mén)檻會(huì)高很多。這類人雖然不太可能在2017年被樓市“搞死”，但他們會(huì)悔恨交加，因?yàn)樗麄兓旧显谧约荷畹某鞘欣锍鼍至恕?
當(dāng)然，2017年對(duì)于負(fù)債率比較高的中小開(kāi)發(fā)商，也是一個(gè)大坎兒，弄不好就要被人收購(gòu)兼并。
對(duì)于以上幾類人來(lái)說(shuō)，他們只能盼著經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)家再次出臺(tái)刺激措施了。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)能撐得住，放松樓市調(diào)控的幾率就非常低。
現(xiàn)在炒房，三年后你的房子賣(mài)給誰(shuí)？
房產(chǎn)投資人殘劍分析認(rèn)為：對(duì)于房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)在買(mǎi)房之初必須要考慮到以后的賣(mài)房，也就是說(shuō)將來(lái)的變現(xiàn)。如果不能變現(xiàn)，再大的升值都與你無(wú)關(guān)，如果不能輕易變現(xiàn)，你就會(huì)為找到一個(gè)接盤(pán)者而耗時(shí)半年乃至一年之久。
三年之后，按照最快速計(jì)算，就是買(mǎi)的房子基本交房并辦理了房產(chǎn)證可以正常上市交易了，如果說(shuō)現(xiàn)在的大部分都是炒房客，到那時(shí)應(yīng)該大部分都該拋售房子，在二手房市場(chǎng)，你的賣(mài)房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可謂眾多，到時(shí)候能輕易地找到下家嗎？
三年時(shí)間太長(zhǎng)，任何政策上的變動(dòng)都可能出現(xiàn)：
如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上；
如營(yíng)業(yè)稅2年減免改為5年減免，如個(gè)人所得稅按照差額的20%征收；
如增值稅按照商業(yè)地產(chǎn)的30%或60%征收……
此外，房?jī)r(jià)暴漲之后，政府必然會(huì)釋放更多的土地來(lái)增加供給，以此來(lái)改變未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期。如此一來(lái)，又會(huì)導(dǎo)致未來(lái)兩三年內(nèi)土地供應(yīng)大增，樓市就不再是現(xiàn)在的供不應(yīng)求，而是供大于求，到那時(shí)，你的二手房還能是個(gè)香餑餑嗎？
當(dāng)市場(chǎng)不好或政策限制的時(shí)候，想把升值的房產(chǎn)變現(xiàn)并不容易，有時(shí)候需要半年，有時(shí)候需要一年，有時(shí)候需要更長(zhǎng)時(shí)間……敢問(wèn)急需套現(xiàn)的炒房客們，還等得起嗎？
