“商改寫(xiě)”熱潮涌現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的“自我拯救”
受電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化等因素影響，“商改寫(xiě)”熱度近年來(lái)在北京提高。記者根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2014年以來(lái)，商場(chǎng)或者酒店改造成寫(xiě)字樓高達(dá)十余起。
記者對(duì)一些改造案例調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些改造成功的寫(xiě)字樓租金收益水平普遍可以翻倍，資產(chǎn)價(jià)值也得到大幅提升。
以正在改造中的中糧廣場(chǎng)為例，該企業(yè)預(yù)計(jì)改造后寫(xiě)字樓租金可達(dá)12元/天/平方米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，該樓宇C座地上商業(yè)租金約為4.5元/天/平米。改造后以2017年為基準(zhǔn)年，到2021年?duì)I業(yè)收入年均增長(zhǎng)7.22%。
基于租金驅(qū)動(dòng)的商業(yè)改造是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一大熱點(diǎn)現(xiàn)象。
高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，受北京市限制新增商業(yè)供應(yīng)影響，商業(yè)地產(chǎn)的存量時(shí)代到來(lái)，城市更新話(huà)題被重點(diǎn)提出來(lái)。近一兩年來(lái)，商場(chǎng)改成寫(xiě)字樓、酒店改成寫(xiě)字樓現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，這背后主要是原有物業(yè)回報(bào)收益差，但付出的資源、運(yùn)營(yíng)成本奇高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于回報(bào)穩(wěn)定備受追捧。
周曉駿驊認(rèn)為，在可見(jiàn)預(yù)期內(nèi)，“商改寫(xiě)”是趨勢(shì)。
中關(guān)村大街的改造
電商沖擊是不少傳統(tǒng)商業(yè)改造的原因。
“哥們修不修手機(jī)？”這是中關(guān)村小商販店家熱情拉客的慣常方式。低矮狹小的空間內(nèi)聚集了一排排維修手機(jī)、電腦、數(shù)碼相機(jī)的商家，商場(chǎng)內(nèi)常常人聲鼎沸、空氣常常夾雜著異樣味道。這一切都按照電子產(chǎn)品市場(chǎng)的邏輯，雜亂而又符合想象。然而，這一切已經(jīng)封存在人們的記憶中。
2016年，著名的中關(guān)村鼎好大廈宣布，已經(jīng)用4年時(shí)間清退大廈電子賣(mài)場(chǎng)，引入眾創(chuàng)空間品牌入駐運(yùn)營(yíng)。目前除一層外，均是提供辦公服務(wù)的眾創(chuàng)空間。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，鼎好大廈A座已經(jīng)改造成為寫(xiě)字樓，租用給各大企業(yè)作為辦公場(chǎng)所。新東方在線(xiàn)，雨辰視美，義創(chuàng)空間等，一樓的入口處標(biāo)識(shí)已變更為這些新潮企業(yè)名稱(chēng)。
“IT產(chǎn)品集約化降低了人們對(duì)于電子產(chǎn)品的需求，互聯(lián)網(wǎng)電商又對(duì)線(xiàn)下銷(xiāo)售的沖擊很大，這部分市場(chǎng)已經(jīng)飽和，所以大廈開(kāi)始改為供企業(yè)租用的辦公場(chǎng)所?！币晃欢么髲B策劃部的工作人員這樣向記者解釋了大廈功能改造的原因。
位置偏南一些的海龍大廈，更能體現(xiàn)電商市場(chǎng)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，僅僅在商場(chǎng)2層還殘存著往日電子產(chǎn)品大賣(mài)場(chǎng)模樣，店家已稀稀落落，走廊里空空蕩蕩，顧客寥寥，幾位相鄰門(mén)面的店主甚至開(kāi)始聚在一處大聲談笑打牌，無(wú)心招攬零星過(guò)路的顧客。不少柜臺(tái)品牌商標(biāo)還在，但相應(yīng)區(qū)域內(nèi)早已堆放了雜物，落滿(mǎn)灰塵。在海龍大廈的3層以上，與鼎好大廈A座一樣，搖身一變，成為企業(yè)辦公用地。
中關(guān)e世界也曾是著名小商販聚集地的“數(shù)碼廣場(chǎng)”，也在電商沖擊下經(jīng)營(yíng)難以為繼。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，中關(guān)e世界1-5層目前正處于荒廢狀態(tài)，玻璃門(mén)都加上了鐵鎖。透過(guò)封鎖玻璃門(mén)看去，這些樓層內(nèi)堆滿(mǎn)了東倒西歪的辦公桌和雜物，電梯停用，天花板露出了黑漆漆的破洞。中關(guān)村e(cuò)世界6層，目前已經(jīng)成為愛(ài)奇藝、美生元等企業(yè)辦公用地。
“商改寫(xiě)”背后：城市內(nèi)驅(qū)動(dòng)力
電商沖擊、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化背景下，令不少傳統(tǒng)商業(yè)飽受市場(chǎng)沖擊。隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級(jí)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍。
新街高和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理陳國(guó)雄認(rèn)為，“我們的城市經(jīng)過(guò)30年快速發(fā)展至今，已經(jīng)告別傳統(tǒng)攤大餅的模式。原來(lái)是向外擴(kuò)展求發(fā)展，現(xiàn)在更多是對(duì)內(nèi)求發(fā)展，也就是進(jìn)入存量時(shí)代。對(duì)于投資方而言，進(jìn)行功能和用途的改造，使得資產(chǎn)增值尤為重要?！?
陳國(guó)雄是新街高和改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。2015年1月高和資本從新加坡星獅集團(tuán)收購(gòu)該位于北京北二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”“當(dāng)時(shí)他們1-4層全是商業(yè)，5-6層是辦公。樓上租戶(hù)以教育類(lèi)的租戶(hù)為主。租金水平在4.5-5元/平方米/天。收購(gòu)以后我們將其定位為甲B+寫(xiě)字樓。-1層和1層依然定位成展示類(lèi)的商業(yè)和寫(xiě)字樓的配套，2-6層全都定位為金融和科技類(lèi)的企業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域恰好處于中關(guān)村和金融街的中間地帶。半年的時(shí)間，目前辦公的出租率達(dá)到70%。商業(yè)在2017年1月才開(kāi)始改造，估計(jì)在3月底改造完成。范圍不大，總共只有3000平方米。改造后，目前的租金在7.5-8元/平方米/天這樣的水平，目前總體資產(chǎn)價(jià)值大概提升百分之五六十?！?
陳國(guó)雄認(rèn)為，商改辦是城市變化的一個(gè)大的方向。核心原因是商業(yè)受到電商的沖擊比較大，新的消費(fèi)形式出現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)的百貨和小型的購(gòu)物中心造成了比較大的壓力。無(wú)論是從資金還是運(yùn)營(yíng)角度看，投資方都有動(dòng)力去將它改造成一個(gè)相對(duì)能夠帶來(lái)更高現(xiàn)金收益和利潤(rùn)的用途。
一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)型需求
世邦魏理仕華北區(qū)執(zhí)行董事王茂君則認(rèn)為，在北京市整體限制土地供應(yīng)背景下，一半以上的開(kāi)發(fā)商都將面臨轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為商改辦背后有兩方面因素推動(dòng)，一方面，城市本身需要更新，需要改造升級(jí)；另一方面，開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有房屋蓋，因此對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況不好的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造。
佰仕會(huì)創(chuàng)始人陳方勇在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“‘商改辦’主要集中在北京、上海等對(duì)寫(xiě)字樓有需求的一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市還不多。商業(yè)面臨著沖擊背景下，辦公是相對(duì)適合的方向。商改寫(xiě)和園區(qū)改成辦公，有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)權(quán)比較清晰。能改造也表明其地段也是比較合理，它是一個(gè)隱藏價(jià)值釋放的過(guò)程。和以往經(jīng)營(yíng)不善相比，改造后的物業(yè)租金一般有著很大的提升空間。商改辦還有一個(gè)好處，就是運(yùn)營(yíng)的難度沒(méi)有那么大。物業(yè)的維護(hù)方面，也不用每天去算人流。從投資來(lái)說(shuō)，商改辦是一筆比較清晰、穩(wěn)健的投資。”
陳方勇認(rèn)為，商改寫(xiě)可能不會(huì)成為未來(lái)主流趨勢(shì)?！皩?xiě)字樓對(duì)于商圈、地段等條件很挑剔，例如太平洋百貨，本身樓層比較高，也是屬于商務(wù)地段，改成寫(xiě)字樓后必然有市場(chǎng)需求。但如果并非主流商務(wù)區(qū)范圍之內(nèi)，地勢(shì)較為偏僻，‘商改寫(xiě)’比較難?！?
