青島：2017年該不該投資買公寓？
現(xiàn)在青島樓市很火爆，但是火的是住宅，商業(yè)類公寓雖然和以前相比在升溫，但是和住宅的熱度相比，還是差遠(yuǎn)了。
目前，在青島市區(qū)，主要有三個(gè)公寓類產(chǎn)品，銀盛泰新空間基本尾盤，ＷＦＣ協(xié)信中心正在銷售，海信紹興路６６號(hào)即將開(kāi)盤。
銀盛泰新空間先說(shuō)說(shuō)這些公寓的優(yōu)點(diǎn)
面積小，總價(jià)低，位置不錯(cuò)。自用，生活、出行方便；投資，便于出租。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公寓類產(chǎn)品是價(jià)格洼地，京滬等限購(gòu)城市公寓都在搶購(gòu)，因此值得投資。國(guó)家也出臺(tái)過(guò)一些公寓的“利好”消息：
２０１５年１１月，國(guó)務(wù)院８５號(hào)文件支持發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，允許公寓用于酒店等經(jīng)營(yíng)。
２０１６年５月１日，“營(yíng)改增”稅收政策正式實(shí)施，企業(yè)購(gòu)買商辦類物業(yè)可抵扣增值稅，公寓類物業(yè)的銷售有拉動(dòng)作用。
企業(yè)購(gòu)買商辦類物業(yè)可抵扣增值稅這筆賬，究竟合不合算，誰(shuí)買誰(shuí)知道！
２０１６年６月３日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，允許將商業(yè)用房改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，上述政策簡(jiǎn)稱為“商改住”政策。
但是這一政策目前沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，短期內(nèi)在青島落地的可能性不大。外地個(gè)別城市出臺(tái)的細(xì)則，要求嚴(yán)苛，符合條件的很少。
ＷＦＣ協(xié)信中心
再說(shuō)說(shuō)公寓類產(chǎn)品的缺點(diǎn)
１、４０年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期。但是商業(yè)產(chǎn)權(quán)到期如何處理、如何續(xù)期，沒(méi)有明確說(shuō)法。一直存在爭(zhēng)議的房產(chǎn)稅，如果將來(lái)開(kāi)征，商業(yè)類房產(chǎn)很可能首當(dāng)其沖。
２、購(gòu)買首付至少五成，最多貸款十年，不能用公積金。
３、不能落戶，水電物業(yè)費(fèi)是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一般沒(méi)有燃?xì)猓蛹也槐?、使用成本高?
４、交易稅費(fèi)是按照商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)征收，沒(méi)有任何減免優(yōu)惠：契稅３％；增值稅及附加，稅率為５．６％；個(gè)人所得稅，稅率為２０％（核定征收率１－２％）；印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五、權(quán)利證照５元）；土地增值稅，稅率３０％－６０％。另外以后轉(zhuǎn)讓時(shí)，超小戶型的貸款可能有點(diǎn)難。
５、辦公、居住、出租混雜，整體環(huán)境難以保證，可能影響后期的投資回報(bào)率。
６、公寓一般都是小戶型，容積率偏高，居住密度高，以海信紹興路６６號(hào)公寓為例，一棟１５層公寓樓，７０２戶，５部電梯，車位比３：１，這數(shù)據(jù)有點(diǎn)驚人！
海信紹興路６６號(hào)公寓
公寓是否值得投資？
判斷一套公寓，是否值得投資，還是要看性價(jià)比和投資回報(bào)率，如果公寓的年投資回報(bào)率可達(dá)６．６％以上（例如１００萬(wàn)購(gòu)買，年租金６．６萬(wàn)），那么可以出手購(gòu)買，因?yàn)楣⒊鲎夂?，如果該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，那租金也會(huì)跟著上漲，回報(bào)率也將更高。
但是目前，在青島投資住宅的回報(bào)率，已經(jīng)不需要判斷了，前提是能買上～
想起了幾個(gè)青島曾經(jīng)比較有名的公寓項(xiàng)目，感興趣的可以自行百度：魯能領(lǐng)寓，創(chuàng)異時(shí)代、嘉合新興，大拇指深藍(lán)公寓，中聯(lián)自由港灣。還有一類公寓是返租模式，返租，更是坑，以后再單獨(dú)分析。
