3次提房地產(chǎn)、10次提住房政府工作報告到底講了啥？
李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上作政府工作報告，經(jīng)《房地產(chǎn)決策參考》整理發(fā)現(xiàn)，報告全文竟然提了3次“房地產(chǎn)”，10次“住房”。歸納起來，無非三個字：去庫存。如何去？無外乎兩點：要錢給錢，要人給人。
3次提到房地產(chǎn)：
1、推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（2016年）
2、因城施策化解房地產(chǎn)庫存。（2016年）
3、全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。（2016年）
10次提到住房：
1、城鎮(zhèn)保障性安居工程住房建設4013萬套，上億群眾喜遷新居。（十二五期間）
2、完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。（十二五期間）
3、城鎮(zhèn)保障性安居工程住房基本建成772萬套，棚戶區(qū)住房改造開工601萬套，農(nóng)村危房改造432萬戶，一大批住房困難家庭圓了安居夢。（2015年）
4、今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。（2016年）
昨天 （3月4日），房地產(chǎn)稅又出新聲音！十二屆全國人大五次會議于上午11時在人民大會堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會。大會發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅立法列入了五年立法規(guī)劃，討論比較多，但今年沒有提請人大常委會審議的安排。
關于房產(chǎn)稅
有關房地產(chǎn)稅的話題熱到什么程度？用“見風就是雨”來形容一點都不為過。只要任何關乎房地產(chǎn)稅的風吹草動，都會成為輿論關注的焦點。
一、傅瑩談：2017年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排
法制日報：2017年房地產(chǎn)稅法會不會列入到我們的議事日程當中，我們距離房地產(chǎn)稅法到底還有多遠？
傅瑩：這個問題最近比較熱，我前兩天專門去找了這方面比較權威的信息。首先，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。當然這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。根據(jù)我的了解，我們今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。
二、房地產(chǎn)稅的開征，仍然相當遙遠
這個消息意味著房地產(chǎn)稅的開征，仍然相當遙遠。雖然有知情人透露，已經(jīng)有方案提交給全國人大，“不提交審議”的意思，應該是繼續(xù)進一步研究討論。所以，房地產(chǎn)稅距離開征仍然有相當距離。
今年以來，房地產(chǎn)稅多次成為媒體關注焦點。第一波熱潮是1月11日新華社公布中辦、國辦印發(fā)《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新”。
《中國經(jīng)濟周刊》2月28日報道稱，中國財稅法學研究會會長劉劍文在接受采訪時表示，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議。
針對房地產(chǎn)稅法最快何時通過，當時專家有不同的看法。
劉劍文表示，即便提交全國人大常委會審議，也并不意味著就能落地和實施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺是很困難的事情，也可以說是不可能的事。他預測：“按照中央的部署，應該是在2020年前實施。還有4年時間?！?
尹中卿認為，房地產(chǎn)稅牽涉到千千萬萬老百姓的切身利益，出臺前一定會依照法律程序充分征求各方面意見，無論怎樣出臺，絕不會“突然襲擊”。
中國財稅法學研究會副會長施正文則認為，年內(nèi)出臺并執(zhí)行的可能性不大，即使房地產(chǎn)稅法能列入并提交全國人大常委會審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。
三、炒房者，從心里笑出來，因為又少了一個利空
房地產(chǎn)稅的確是個非常復雜的問題。如果開征，也是意味著對擁有“紅本”的房子開征。這些房子一般來說，都繳納了70年（住宅）或者50年、40年（商業(yè)地產(chǎn)）的地價。在這個基礎上，即便每個家庭有免征額度，也意味著政府重復收費。
此外，小產(chǎn)權房、違法建筑本來就沒有交地價，開征房地產(chǎn)稅之后怎么辦？強制收？收不上來，你無法限制其產(chǎn)權和交易，你甚至不知道都有哪些人買了，有多少套；法院判決、警察上門？那將出現(xiàn)多少沖突？一分錢不交的（小產(chǎn)權房），可以永遠不納稅；繳納了巨額土地使用金的，反而年年重復繳稅，這種不公平如何解決？
相信看了這個新聞的炒房者，從心里笑出來，因為又少了一個利空。其實抑制房價，政府有很多招數(shù)，唯獨房地產(chǎn)稅不能算。房地產(chǎn)稅，主要還是為地方政府解決“長期飯票”的問題。如果想真的控制房價，提高按揭利率、首付成數(shù)和交易稅費就行了。比如香港對外來購房者，以及買二套房的人，加收了相當于房價30%的重稅，房價馬上就被管住了。
前兩天，有全國政協(xié)委員還建議，為了去庫存應該降低三四線城市的首付，從兩成降低到一成。如果這樣做意味著什么？意味著三四線炒樓者的杠桿率將從5倍提高到10倍，意味著房價將再次飆升。而一成首付意味著，銀行將面臨巨大的風險。所以，這個建議是萬萬不可采納的。
但這從一個側(cè)面告訴我們，今年三四線樓市，其金融管控或許會放松。通過讓房價上漲來去庫存，仍然是一些人的主流想法。
四、改革房地產(chǎn)稅沒那么簡單
安邦智庫（ANBOUND）首席研究員陳功在“2017年經(jīng)濟形勢判斷”報告里指出，“房地產(chǎn)稅的改革不是增加一項稅那么簡單，房地產(chǎn)稅是一個系統(tǒng)，涉及到很多稅種，包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。這么多的稅，互有關聯(lián)，要改必須一起改，所以房地產(chǎn)稅的改革，是一個體系性的重大稅收改革。”
由于房地產(chǎn)稅的設計復雜且操作難度大，同時夾雜著太多的敏感問題和利益博弈，未來房地產(chǎn)稅草案的公布可能還會根據(jù)方案的可接受程度、時機、征管能力等做一個權衡。
此前，安邦智庫（ANBOUND）特約經(jīng)濟學家鐘偉也表示，如果“十三五”期間中國政府推出房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收類型，很可能是不妥當?shù)摹?
原因在于，中國政府應該優(yōu)先去做的事情，是努力推動中國房地產(chǎn)在未來五年的成功軟著陸，至少需要大量削減房地產(chǎn)庫存，保持公眾對房地產(chǎn)市場的信心；然后爭取在“十三五”期間，經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)型能夠有所起色，此后在增長轉(zhuǎn)型明朗化之后，再處理房地產(chǎn)問題。
而不是像現(xiàn)在左手在增長轉(zhuǎn)型，右手在破地產(chǎn)泡沫；左手在托舉地產(chǎn)，右手在試圖開征房產(chǎn)稅。這樣的政策打架，會使得情況變得更糟糕。
在鐘偉看來，中國應該首先完善個人所得稅和遺產(chǎn)稅，等待個稅制度成功了，再將地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所形成的一次性財產(chǎn)所得征收所得稅，最后才是開征房地產(chǎn)稅的事情。如果不這樣小心謹慎地安排，政府政策自相矛盾，左右互搏一定會使得問題更加糟糕。
五、中國為何開征房地產(chǎn)稅？
安邦智庫（ANBOUND）看來，中國之所以要開征房地產(chǎn)稅，主要基于兩個基本的背景：
一是分稅制下平衡中央與地方的利益。在分稅制下，中央與地方的財權與事權不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的財權，因此通過上收部分事權、擴大新的財權來滿足地方政府的需求，房地產(chǎn)稅就是一個重要的平衡手段。
二是中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場發(fā)展已有相當規(guī)模，以空間增量擴張為主的發(fā)展模式差不多到頭了，政府從增量擴張中獲取的收益將會減少，要轉(zhuǎn)向從巨大的存量資產(chǎn)中來開辟或擴大新稅基。通俗地說，過去是一次性殺掉一批羊來獲取羊皮，現(xiàn)在改為每年剪一次羊毛。
從利益角度來看，房地產(chǎn)稅就是中央政府給地方政府在墻上畫的一張遠期“大餅”，允諾在未來給地方政府一個大禮包。
地方政府要從房地產(chǎn)稅得到可觀的實惠，還需要等待很多年。在目前階段，現(xiàn)在地方政府的大部分利益、債務都與房地產(chǎn)擴張綁在一起的，很多官員也參與其中，因此政策不好調(diào)整，地方政府也不愿調(diào)整。
要等到現(xiàn)有的利益調(diào)整結(jié)束，新一代的地方官員能夠感受到從房地產(chǎn)稅上得到持續(xù)的財政支持，他們才會完全支持這一稅收。
不過，即使房地產(chǎn)稅成為地方政府的主體稅種，地方政府也不能完全綁到房地產(chǎn)稅上，可持續(xù)的地方經(jīng)濟與財政發(fā)展，還是必須立足于企業(yè)健康發(fā)展、最終消費暢旺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元。
兩會開完 買房的人都笑了......
兩會提出：
（1）1～2月份已經(jīng)上漲6.5%～7%之間。
（2）今年的房產(chǎn)還是起穩(wěn)回升，上漲保持在6.5%~7%之間。
（3）居民住房需求還是很大
（4）經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變
政府工作報告再提房地產(chǎn)！重點內(nèi)容！
居住證含金量很高 加快覆蓋未落戶人口
報告中提出，將深入推進新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶人口，使他們享居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn),容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。
因城施策化庫存 建立租購并舉的住房制度
報告中提出，推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套,提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。
全面實施營改增 試點范圍擴大到房地產(chǎn)
李克強指出，今年全面實行營改增。適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業(yè)負擔。今年將采取三項舉措。
一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
二是取消違規(guī)設立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴大水利建設基金等免征范圍。
三是將18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴大到所有企業(yè)和個人。實施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個人負擔5000多億元。同時，適當增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財政支出方式，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。
積極推廣綠色建筑和建材 打造智慧城市
報告中提出，要加強城市規(guī)劃建設管理。增強城市規(guī)劃的科學性、權威性、公開性，促進“多規(guī)合一”。開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上。積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質(zhì)量。打造智慧城市，改善人居環(huán)境，使人民群眾生活得更安心、更省心、更舒心。
住建部長回應房價暴漲：采取五大措施
住建部部長陳政高5日上午就社會高度關注的“房價暴漲”問題作了詳細回應?！兜谝回斀?jīng)日報》記者在人民大會堂北大廳的“部長通道”看到，陳政高用“三大特點”、三個“沒有變”、五大政策，對房地產(chǎn)市場最新政策予以系統(tǒng)解讀。
陳政高明確表態(tài)，住建部與房價漲幅明顯的四個城市保持密切聯(lián)系，將通過嚴格限購、差異化稅收與信貸政策、增加土地供應等措施，來保證市場平穩(wěn)。
樓市新特點
陳政高表示，看房地產(chǎn)市場要看幾大特點。第一，去年的銷售實現(xiàn)企穩(wěn)回升，去年8月銷售由負轉(zhuǎn)正，今年仍然保持了這個態(tài)勢;第二，市場保持分化，可以看到一線、二線，三線、四線城市房地產(chǎn)市場大不一樣，而且這種分化越來越嚴重;第三，待售面積太大，庫存太大，增速依然很快。“因此，中央將去庫存列為今年的五大任務之一。”
同時，他表示，看房地產(chǎn)形勢，要看基本條件。中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變，中國的城鎮(zhèn)化進程沒有變，城市居民和新市民，特別是新市民的住房需求沒有變?！疤貏e是黨中央、國務院的領導下，有各種調(diào)控措施，”陳政高表示，“我對今年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心”。
五舉措穩(wěn)定市場
陳政高介紹，近期一線城市房價變化非常大，住建部高度關注，并與四個城市都保持密切的聯(lián)系?！斑@四個城市，正在想方設法穩(wěn)定市場?！标惓筛褰榻B，他們的辦法，總結(jié)起來包括以下方面。
◆ 第一，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差異化稅收和信貸政策。
◆ 第二，增加土地供應面積，這些供應面積要及時披露信息，以穩(wěn)定信心。
◆ 第三，增加中小套型的供應數(shù)量，特別是搞好保障型工程建設。
◆ 第四，打擊各種交易上的違法違規(guī)行為
◆ 第五，正確引導輿論，主動發(fā)聲，穩(wěn)定人心，穩(wěn)定預期，穩(wěn)定市場。
領導們的發(fā)言，到底透露了啥？
1、陳政高的此次表態(tài)，可能意味著國家對一線城市的土地政策再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)。此前國土部多次表態(tài)，要求特大城市、超大城市和資源環(huán)境超載的城市“劃定永久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束”。其目的有兩個：一是控制人口總量，解決城市病的問題；二是保護耕地。
但問題是，由于中國在城鎮(zhèn)化過程中無法均分發(fā)展機遇和資源（其他國家也一樣），城鎮(zhèn)化注定失衡，北上廣深事實上都在向3000萬人口邁進?？刂瞥鞘羞吔绲淖龇?，只能加大城市密度，加劇城市病。國土部還提出，如果土地真的不夠用，可能“跳出去”發(fā)展衛(wèi)星城。但事實上很多城市，比如深圳，根本沒有跳出去的空間。
所以，無論此次住建部領導表態(tài)的真實含義是什么，北上廣深突破所謂的城市發(fā)展邊界都是不可避免的，否則房價只能越來越高，城市交通只能越來越堵。比如深圳填海55平方公里，就是一種突破。
其實，在城鎮(zhèn)化過程中走大城市化道路，才是人間正道，也才是節(jié)約土地的做法。大中小城市均衡發(fā)展根本不可能，也將造成土地資源的浪費。
2、陳政高的表態(tài)，也解釋了廣州“跨區(qū)首套”政策被叫停的原因。在這種背景下，廣州放松限購可能性在減小。雖然國家希望一線城市帶動全國樓市回暖，但也希望一線城市房價維持慢牛走勢。如果上漲過快，提前透支利好，肯定會重演去年股市5100點見頂回落的走勢。
調(diào)控一線城市樓市，最好的辦法是收緊購房資格、提高貸款首付比例，以及取消貸款利率優(yōu)惠。但到目前為止，還沒有一個城市愿意使出這些殺手锏。
3、陳政高還透露了一個重要數(shù)據(jù)：目前全國“待售商品房面積約有7.18億平方米”。但廣東省的文件透露，廣東目前待售商品房是1.6億平米。廣東省能占全國的22%嗎？有點看不懂。
4、對于全國樓市，陳部長還是唱好的，畢竟去庫存才剛剛開始。其實，這也是國家對一線城市房價飆升“投鼠忌器”的原因。
5、國家層面表態(tài)之后，一線城市，尤其是房價漲幅較大的深圳、上海和北京估計會有新的調(diào)控動作。也許開始的舉措會比較溫柔，到下半年會不斷加碼，最終造成北、上、深樓市的短期回調(diào)和波動。雖然一線城市樓市可以長期看好，但對于過分使用杠桿的投機者來說，風險在加大。
政府工作報告，未來中國這樣發(fā)展
關于十三五（2016-2020）：
1、到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，“十三五”時期經(jīng)濟年均增長保持在6.5%以上。
2、要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。
3、完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。
關于2016年：
1、GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%—7%，居民消費價格漲幅3%左右。
2、貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。要統(tǒng)籌運用公開市場操作、利率、準備金率、再貸款等各類貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，疏通傳導機制，降低融資成本。
3、繼續(xù)完善人民幣匯率市場化形成機制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。
4、城鎮(zhèn)化：今年重點抓好三項工作。
一是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。
二是推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。
三是加強城市規(guī)劃建設管理。增強城市規(guī)劃的科學性、權威性、公開性，促進“多規(guī)合一”。開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上。積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質(zhì)量。打造智慧城市，改善人居環(huán)境，使人民群眾生活得更安心、更省心、更舒心。
5、財稅改革：全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
