【解讀】“兩會”給樓市定調：短期、長期、三四線城市
對于地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)來看，資本市場的口子正在逐步收緊。
全國“兩會”即將結束，這其中透露出哪些有關樓市有關信號？下面筆者逐一解讀。
首先，從貨幣政策走向來看，盡管“穩(wěn)健”仍然是官方恒久不變的說法，但從房地產(chǎn)行業(yè)有關信貸政策實際行動來看貨幣政策在適度收緊。
“兩會”報告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標略有降低，此外，央行報告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年1月末，廣義貨幣(M2)余額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點，從宏觀貨幣政策走向來看，新的一年M2增速低于12%的目標運行，市場流動性在逐步收緊。
而在此之前，就房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒有那么容易；房企國內發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。也就是說，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。
此時，對于房企來講無非兩個解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無疑問，資本市場環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進一步降低；第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力?，F(xiàn)在看來，在調控政策從嚴執(zhí)行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調整的深度也將進一步加大，屆時，房企只有通過“以價換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。
其次，從調控政策走向來看， 因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，已經(jīng)調控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點工作。
“兩會”期間，談及2017年的房地產(chǎn)工作時，李克強表示，盡管2016年房地產(chǎn)去庫存取得積極成效，但目前三四線城市房地產(chǎn)庫存依然很重，要因城施策去庫存。要支持居民自住和進城人員購房需求。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市，對于上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機，這些城市將成為新一輪的樓市熱點。
此外，我們看到，早在兩三年前一部分三四線城市已經(jīng)開始著手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州、常熟等等；近日又有地級市明確暫?；蚍啪徆┑赜媱潱热绨不帐〕獾母鞯丶壥?、嘉興市等等。筆者認為，這并非個案，如果大部分三四線城市著手通過暫停供地或放緩供地來調節(jié)供求關系，那么未來1-2年三四線城市的供求關系將得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市將不存在去庫存的壓力，樓市將迎來新一輪的上漲的機會。
通過上述分析可知，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規(guī)模做貢獻。
第三，從中長期調控政策走向來看，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制再次提及，未來長效機制或將加速推進。
“兩會”提出，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。
眾所周知，樓市基礎性制度和長效機制并非當下才提及的，其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經(jīng)在進行各方面的調整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。
從不動產(chǎn)登記的角度來說，國土資源部網(wǎng)站報道稱，總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實現(xiàn)，無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術平臺將為它們的施行奠定技術基礎。同時，這個平臺也成為樓市調控制定“差別化”政策依據(jù)，也是構建樓市長效調控機制的非常重要的環(huán)節(jié)。
從房地產(chǎn)稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)保費改稅?！?隨后，官方已經(jīng)有多次表態(tài)進行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進行稅費的調整，推進房地產(chǎn)市場調控向經(jīng)濟手段、市場手段轉變。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，對于當前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。今后一攬子關于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。
此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進的時間點有可能是在2020年之后的兩三年時間里。
而從房地產(chǎn)稅預計正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1.1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。
此時，如果房地產(chǎn)稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調節(jié)房地產(chǎn)市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地產(chǎn)稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。
