環(huán)京房?jī)r(jià)一路飆升 哪些區(qū)域購(gòu)房需更謹(jǐn)慎？
自通州成為北京城市副中心，出臺(tái)了史上最嚴(yán)格的限購(gòu)政策后，緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟紭鞘斜汩_始持續(xù)走高。在燕郊樓市每平方米將直逼３萬元的情形下，驚呼房?jī)r(jià)高漲的買房者逐漸將目光轉(zhuǎn)移到環(huán)京其他區(qū)域。那么，在環(huán)京區(qū)域樓市持續(xù)升溫的走勢(shì)下，哪些區(qū)域投資購(gòu)房需更加小心、謹(jǐn)慎呢？
此前，經(jīng)緯君統(tǒng)計(jì)過，如今環(huán)京地區(qū)已有８?jìng)€(gè)縣市出臺(tái)限購(gòu)政策。目前，以燕郊為代表的“北三縣”房?jī)r(jià)打著滾兒上漲，投資客的目光更是從“京東”轉(zhuǎn)向“京南”。同屬于空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，固安、涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)上漲快車道。
圖：燕郊樓市２００９年到２０１７年價(jià)格漲幅表
歷史
燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落
首先來說說最熱區(qū)域燕郊。據(jù)經(jīng)緯君從中原地產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)了解到，燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落，２００９年初，燕郊的房?jī)r(jià)平均在每平米３０００－４０００元，２００９年底的燕郊房?jī)r(jià)大約在每平米６０００－７０００元，２０１０年５月隨著北京房?jī)r(jià)飛漲達(dá)到高點(diǎn)，燕郊天洋城賣出過１３０００元／平米的價(jià)格。
事實(shí)上，在２０１０年９月，河北出臺(tái)限制外地人買房貸款政策，燕郊房?jī)r(jià)曾跌回過每平方米８０００元左右的價(jià)格。而２０１０年１１月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房?jī)r(jià)重回９０００元／平米，隨即又下跌。
到了２０１１年上半年，燕郊房?jī)r(jià)基本維持在７０００－８０００元／平米，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水，燕郊一手房單價(jià)也從２０１１年上半年８５００－９０００元／平米回落到７０００元／平米，部分項(xiàng)目從均價(jià)８５００元直降至５５００元／平米。直到２０１３年，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著北京回暖逐漸回到１萬元上下。
２０１４年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的影響，燕郊房?jī)r(jià)再次下調(diào)到８０００元左右。在２０１５年的時(shí)候，燕郊市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲，達(dá)到均價(jià)１．６萬元。２０１６年，燕郊市場(chǎng)個(gè)別樓盤單價(jià)已超２萬元。截至目前，個(gè)別樓盤的價(jià)格直逼每平方米３萬元。從這些數(shù)據(jù)不難看出，雖然燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落，但從２０１５年８月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房?jī)r(jià)，也是一直在漲漲漲！
問題
環(huán)京地區(qū)配套設(shè)施較少
燕郊作為一座“睡城”，過去是承接北京外溢的居住需求，現(xiàn)在則是成為一條回報(bào)率可觀的投資途徑。目前，在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動(dòng)性很差的燕郊二手房市場(chǎng)開始活躍起來。據(jù)市民羅女士告訴經(jīng)緯君，去年８月，在燕郊房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期，她和家人在燕郊投資了一套５０多平方米的房子?！爱?dāng)時(shí)買的時(shí)候，單價(jià)在每平方米２萬元左右，目前可以賣到每平方米３萬元的價(jià)格?！睋?jù)羅女士介紹，這套房子自從過戶，她和家人僅去看過兩次，完全是為了投資，并不是作為剛需住房。
像羅女士一樣，去年買房，今年轉(zhuǎn)手就要賣房的購(gòu)房者，在燕郊不在少數(shù)。據(jù)燕郊一位李姓售樓員介紹說，他此前一直在北京鏈家賣二手房，現(xiàn)在到燕郊做新房銷售已有３年。“燕郊限購(gòu)前，客戶一次性購(gòu)買多套房的情況，十分常見。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，像燕郊這樣的環(huán)京區(qū)域樓市雖然有較大的投資屬性，但同時(shí)也承擔(dān)了部分自住需求，比如剛需外地人群、度假養(yǎng)老人群等。但是，從目前的情況來看，大部分區(qū)域還處于開發(fā)建設(shè)中，無相應(yīng)配套設(shè)施。
嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于環(huán)北京各區(qū)縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、職能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)遷移、人口分流等問題。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，雖然環(huán)北京區(qū)域承接疏散北京資源的消息利好，但如果沒有大的、特別是政府推動(dòng)的大項(xiàng)目，地方的各種配套設(shè)施就不會(huì)那么容易發(fā)展起來，也就不可能給區(qū)域帶來特別大的拉動(dòng)。
專家
北京大興周邊區(qū)域仍具投資價(jià)值，香河、寶坻等性價(jià)比減弱
那么，到底環(huán)北京區(qū)域的樓市是否值得投資，哪些區(qū)域購(gòu)房又需更加謹(jǐn)慎？
嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)緯君，從市場(chǎng)成長(zhǎng)性的角度看，類似大興機(jī)場(chǎng)周邊的區(qū)域?qū)嶋H上還是有很好的投資價(jià)值的，對(duì)于此類區(qū)域來說，包括永清、固安等，都有很好的成長(zhǎng)價(jià)值。當(dāng)然從投資謹(jǐn)慎的角度看，類似香河、寶坻等區(qū)域的投資性價(jià)比會(huì)減弱，所以這個(gè)時(shí)候投資相對(duì)要考慮更多的問題。
另外從大趨勢(shì)看，京津冀的概念正被目前的環(huán)京概念所替代。至少?gòu)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)角度看，此類概念過熱，后續(xù)要警惕相關(guān)樓盤隨意漲價(jià)的做法。此外，大廠和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒跟進(jìn)。懷來和永清也難以形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，此類城市成長(zhǎng)空間會(huì)相對(duì)較小，投資需謹(jǐn)慎，“這一波購(gòu)房者中，還是有人會(huì)高價(jià)接盤，但風(fēng)險(xiǎn)比較大?！?
