告別最后瘋狂 房企2017分化加劇
規(guī)模3000億元，銷售創(chuàng)新高，在一個(gè)又一個(gè)紀(jì)錄被打破的時(shí)候，房企突然發(fā)現(xiàn)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一大圈，2015年的“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為過去時(shí)，跨界與轉(zhuǎn)型不易，還是規(guī)模與擴(kuò)張最為實(shí)在。
回看2016年，全國多地房價(jià)和成交量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。這一波行情，一方面是在國家“去庫存”政策的引導(dǎo)下、受寬松的貨幣政策影響；另一方面，也是由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足，資本市場的收益率開始走低所造成的資金涌入效應(yīng)，房地產(chǎn)這個(gè)并沒有那么強(qiáng)金融屬性的“商品”。
在這個(gè)背景下，2016年銷售額破千億的中國房企已經(jīng)由2105年的7家增加到了12家，中國恒大2016年全年銷售額同比增加85.4%，為3733.72億元，問鼎全國。萬科2016年全年銷售額同比增加39%，為3622億元，全國第二。第三名是碧桂園，2016年銷售額同比增加120%，為3090億元。融創(chuàng)中國2016年的銷售額也都翻了一番，同比增加120%。
不過千億陣營房企對未來市場的看法正在發(fā)生分化，在經(jīng)歷2016年的高速增長之后，碧桂園將2017年的國內(nèi)銷售目標(biāo)定在4000億元。楊國強(qiáng)表示碧桂園說到做到，到今年年中業(yè)績表現(xiàn)好的話，有可能對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。
4天之后，恒大總裁夏海鈞大膽預(yù)測，未來房企前十門檻將升至4000億元。今年年底前，前十大開發(fā)商市場占有率將會(huì)到20%，未來會(huì)到40%。截至2016年，恒大市場占有率約為3.2%，萬科為3.1%，碧桂園約為2.6%。
不過萬科對未來市場并不看好，3月26日夜，萬科公布了2016年報(bào)。在年報(bào)中，萬科表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，另一方面，萬科為12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。而融創(chuàng)孫宏斌更直截了當(dāng)，“這輪調(diào)控史無前例的嚴(yán)格，我對市場非常、非常悲觀”，3月28日，孫宏斌現(xiàn)身融創(chuàng)中國2016年財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)。他還說調(diào)控政策對公司的影響還在初期。
恒大與碧桂園的自信來自巨量土地儲備，截至2016年底，恒大土儲達(dá)到驚人的2.29億平方米，僅當(dāng)年新增的土儲面積就達(dá)到1.02億平方米。碧桂園的土儲也是億級。截至去年底，公司已摘牌或簽約的土地儲備約1.66億平方米，以上兩家公司的土地儲備，均超過了萬科。
而萬科與融創(chuàng)看到的更多是來自頂層不斷加碼的調(diào)控。
去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了住房問題：“房子是用來住的，不是用來炒的。要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既要抑制房地產(chǎn)的泡沫又要防止大起大落，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自助購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性住房。
不過最需要擔(dān)心的并非萬科與融創(chuàng)，過去14個(gè)月，融創(chuàng)通過土地收購及并購舉措新增的土地面積超3900萬平方米。預(yù)計(jì)融創(chuàng)可售資源達(dá)8500億元，這是孫宏斌的底氣。而萬科的自信來源于品牌號召力，公司2016全年新增開發(fā)項(xiàng)目173個(gè)，總建筑面積約3157.3萬平方米，而趨之若鶩的項(xiàng)目合作為其提供了40%的體量。
真正的風(fēng)險(xiǎn)來自中小房企——沒有并購能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險(xiǎn)去拍地。3月24日，融信中國以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價(jià)為3.08萬元/平方米。3月29日，時(shí)代地產(chǎn)以20.4億元的總價(jià)拍下海珠區(qū)地塊，折合樓面價(jià)達(dá)5.54萬元/平方米。
現(xiàn)在顯然不是拿地的最佳時(shí)機(jī)，在萬科長期觀測的14個(gè)重點(diǎn)城市中，去年招拍掛平均地價(jià)已經(jīng)高達(dá)9445元/平方米。地價(jià)占房價(jià)的比例繼續(xù)上升，達(dá)到56%?，F(xiàn)在拿地，需要的不僅是一擲千金的豪氣，更要有充足現(xiàn)金流作為企業(yè)的底氣。
不過就在4月10日，銀監(jiān)會(huì)再度發(fā)布文件，其中涉及的內(nèi)容之一便是防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要求分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。
而早在去年10月，央行就召集17家銀行開會(huì)，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨后，銀監(jiān)會(huì)同樣下發(fā)了有關(guān)文件，決定收緊房市融資渠道。
拓寬融資渠道成為2017年中小房企的關(guān)鍵詞，國內(nèi)受限就去海外，成功就規(guī)模倍增，失敗則一敗涂地。在這個(gè)“吃”與“被吃”的時(shí)代，歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，每一輪市場調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，這恰好是房企寡頭愿意見到的。
