房企前2月業(yè)績大增 銷售重心移至上半年
近日，多家上市房企發(fā)布業(yè)績公告顯示，今年前2月的銷售額和銷售面積普遍大幅上漲。且與去年同期相比，大部分企業(yè)的銷售均價(jià)有所上調(diào)。即使在樓市“小年”，房企仍然贏得業(yè)績開門紅。
有分析指出，房企前兩月的業(yè)績中，有相當(dāng)部分為去年銷售結(jié)轉(zhuǎn)而得。在各地強(qiáng)化樓市調(diào)控的背景下，前兩月的真實(shí)銷售情況并不如公告樂觀。
就企業(yè)策略而言，把握上半年的行情快速出貨，已成為業(yè)界的普遍選擇。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房企對全年業(yè)績的分配，將可能從以往的“上半年四成、下半年六成”，變成“上半年五到六成、下半年四成多”。
量價(jià)齊升是主流
在今年前兩月的業(yè)績中，萬科、恒大、碧桂園三家企業(yè)已迅速形成第一軍團(tuán)。其中，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米，同比明顯增長。
同期，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)684.1億元，累計(jì)合約銷售面積750.7萬平方米，同比分別增長87.6%、77.8%。在前兩月的銷售均價(jià)也達(dá)到9113元/平方米，增長5.5%。
截至目前，碧桂園并未公布2月業(yè)績。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)，前兩月碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額872億元，這一規(guī)模甚至超過萬科。
其他公布前2月業(yè)績的主要房企，也大都取得明顯增長。其中，保利實(shí)現(xiàn)銷售額288.08億元，同比增長25.85%；中海合約銷售約348.15億港元（約310.1億人民幣），增長64.34%；融創(chuàng)銷售235.6億元，增長83%；龍湖銷售244.5億元，增長269%；金地簽約金額160.9億元，增長52.35%；世茂房地產(chǎn)合約銷售103.3億元，同比上升93%。
相比之下，綠城、景瑞、瑞安的銷售規(guī)模出現(xiàn)一定下滑。
價(jià)格方面，大部分企業(yè)的銷售均價(jià)同比有明顯增長。但融創(chuàng)、金茂、當(dāng)代置業(yè)、瑞安等房企的價(jià)格仍低于去年同期。
這種情況與市場走勢并不吻合。根據(jù)30個主要城市的檢測，今年1月和2月，30城商品住宅成交面積分別環(huán)比下降36.66%和12.12%。同比來看，前兩月的銷售面積并未出現(xiàn)大幅調(diào)整。
有分析認(rèn)為，這反映出熱門房企在主要市場有著較高的市場占有率和品牌溢價(jià)能力，使其在市場下行的情況下，仍然能夠取得較好的業(yè)績。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，房企業(yè)績明顯上漲的主要原因，在于2016年全年銷售火爆，企業(yè)預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的銷售業(yè)績。整體看，今年前兩月大部分城市銷售數(shù)據(jù)處于低位。
在利潤率方面，張大偉認(rèn)為，由于不少城市對售價(jià)有所限制，加之很多企業(yè)采取了“以價(jià)換量”的措施，房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率攤薄的情況并沒有真正改善。
重點(diǎn)布局上半年
年初業(yè)績飄紅，也有房企主動調(diào)整策略的因素。據(jù)記者了解，出于對后市將進(jìn)一步走低的判斷，多家房企在今年的年度策略中，強(qiáng)調(diào)將銷售重心放在上半年。
從去年10月直至今年2月，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會先后發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款、私募資金流向等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。同樣從去年年中以來，熱點(diǎn)城市紛紛出臺包括限購、限價(jià)、提高首付比例在內(nèi)的調(diào)控政策。
正在召開的全國兩會，雖然對樓市的表態(tài)被認(rèn)為并不嚴(yán)厲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從最近半年來政策密集出臺的情況看，未來的市場下行趨勢難以逆轉(zhuǎn)，房企在融資和銷售層面都將受到限制。
同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，由于政策面的從嚴(yán)執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一二線城市商品住宅市場進(jìn)入調(diào)整期已成為“共識”。并且大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為下半年樓市將進(jìn)入價(jià)格調(diào)（資料、團(tuán)購、論壇）整期，樓市將迎來“以價(jià)換量”，下半年調(diào)整的力度將比上半年更深。
張宏偉認(rèn)為，無論政策面多么嚴(yán)格，上半年也盡可能打開各類渠道爭取客戶資源。如果當(dāng)下不具備預(yù)售條件或者預(yù)售審批上遇到政策問題，也要先想方設(shè)法鎖定目前已經(jīng)積累的客戶。
宋延慶也向記者表示，就全年目標(biāo)的完成來說，以往企業(yè)多按照“上半年四成、下半年六成”來分配，今年的情況可能變成“上半年五到六成、下半年四成多”。
這種策略變化，主要體現(xiàn)在推盤速度加快、做出價(jià)格讓步，以及庫存規(guī)模的下降。
截至2017年2月末，監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比下降5.5%。其中蚌埠降幅最明顯，為17.91%；溫州降幅為8.75%。此外，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、重慶、杭州、福州、廈門等大部分熱點(diǎn)城市的庫存規(guī)模均出現(xiàn)下降。
張大偉認(rèn)為，從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一二線城市的成交量會維持這種下滑走勢。對于房企來說，將很快面臨銷售不暢、融資受限的局面。去年拿地較多、成本較高的房企將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
