房企加速轉(zhuǎn)型試點(diǎn)地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域 涉足長(zhǎng)租公寓等
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“拿地-蓋房-賣房”的商業(yè)模式正在發(fā)生改變，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的商業(yè)模式創(chuàng)新跟以往的重資產(chǎn)運(yùn)作模式完全不同，試點(diǎn)地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域、掘金未來存量市場(chǎng)將成為行業(yè)趨勢(shì)。
房地產(chǎn)商業(yè)模式正在發(fā)生“裂變”。
今年以來，不少地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型加速，涉足城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長(zhǎng)租公寓等房地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。開發(fā)商們不僅積極參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，從前期到后期到物業(yè)管理、開發(fā)建設(shè)直至家裝等，還大跨度地進(jìn)軍金融、醫(yī)療健康、教育等板塊。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“拿地-蓋房-賣房”的商業(yè)模式正在發(fā)生改變，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的商業(yè)模式創(chuàng)新跟以往的重資產(chǎn)運(yùn)作模式完全不同，試點(diǎn)地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域、掘金未來存量市場(chǎng)將成為行業(yè)趨勢(shì)。
行業(yè)壟斷加劇多數(shù)開發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%，刷新歷史成交新高。
易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創(chuàng)新峰會(huì)”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現(xiàn)，因此2016年15.7億平方米的成交體量或?qū)⒊蔀槲磥碇袊?guó)樓市的“天花板”。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2016年中國(guó)房企銷售TOP100》榜單，2016年行業(yè)前三甲——恒大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單顯示，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團(tuán)”，但第1名和第12名的銷售金額差高達(dá)2700多億元。
丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名占據(jù)住宅市場(chǎng)份額的8.7%，前4-9位占據(jù)11.4%?！皬哪壳暗内厔?shì)來看，前三名即將超過‘第二軍團(tuán)’。到2020年，萬科、恒大和碧桂園均可成為萬億級(jí)房企，市場(chǎng)份額約占中國(guó)住宅市場(chǎng)的30%。此外，2017年還有3家房企將沖擊3000億元大關(guān)，也就是說今年或有6家企業(yè)成為3000億房企；另外至少還有3家企業(yè)沖擊千億大關(guān)，到2020年，千億軍團(tuán)或?qū)U(kuò)容至20家。”丁祖昱預(yù)計(jì)，“中國(guó)住宅市場(chǎng)十余億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由于60%的市場(chǎng)份額將被排名前20的規(guī)模房企瓜分，其他開發(fā)商將很難在原有的商業(yè)模式上生存?！?
易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕分析認(rèn)為，目前20個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市成交份額約占全國(guó)的47%至48%，未來規(guī)模房企將繼續(xù)深耕排名前20的城市，并將對(duì)一二線城市樓市形成壟斷之勢(shì)。
萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁張海判斷，在傳統(tǒng)開發(fā)路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發(fā)思路必須要轉(zhuǎn)換，未來的開發(fā)商要么退出房地產(chǎn)行業(yè)，要么著重做細(xì)分市場(chǎng)。
房企試點(diǎn)相關(guān)創(chuàng)新領(lǐng)域
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然傳統(tǒng)開發(fā)模式進(jìn)入“瓶頸”，但房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)仍舊“不少”。隨著未來中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)空間越來越小，不少房企開始試點(diǎn)地產(chǎn)相關(guān)創(chuàng)新領(lǐng)域。
張海透露，萬科已參與商業(yè)和城市更新，三年內(nèi)要做15萬套長(zhǎng)租公寓。此外，萬科還涉足醫(yī)養(yǎng)健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅游等領(lǐng)域。
綠地控股也將“特色小鎮(zhèn)”模式納入發(fā)展戰(zhàn)略。綠地控股董事長(zhǎng)張玉良告訴記者，綠地將重點(diǎn)選擇有大城市購(gòu)買力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目，計(jì)劃重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，形成開發(fā)模型和產(chǎn)品系列。此外，綠地還計(jì)劃全面鋪開長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓等運(yùn)營(yíng)型產(chǎn)品。
張燕表示，2016年共享空間領(lǐng)域中的聯(lián)合辦公和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展速度“十分驚人”?！半p創(chuàng)政策催生了很多創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)，整個(gè)辦公趨勢(shì)也正向小型化、移動(dòng)化和交互化演進(jìn)?！?
不少專家認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規(guī)模房企已開始兩種模式進(jìn)入該領(lǐng)域：一是打造自有長(zhǎng)租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領(lǐng)寓”等已在市場(chǎng)興起；二是通過與專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)合作進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
旭輝董事長(zhǎng)林中稱，2016年以來，國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，中國(guó)公寓租賃市場(chǎng)已迎來“黃金發(fā)展期”。旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)將涵蓋服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓和青年公寓等產(chǎn)品，從而覆蓋不同的客群需求。
丁祖昱認(rèn)為，開發(fā)商將成為專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)未來重要的競(jìng)爭(zhēng)合作對(duì)象?！澳壳安糠譄狳c(diǎn)城市在土地出讓的時(shí)候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味著越來越多的開發(fā)商將自持物業(yè)?！?
細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊傻禺a(chǎn)行業(yè)“新藍(lán)海”
專家認(rèn)為，“地新”板塊是傳統(tǒng)房企在深耕主營(yíng)業(yè)務(wù)之后，轉(zhuǎn)型進(jìn)入其他創(chuàng)新領(lǐng)域；而“引力”板塊則更多的是在房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈中的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。2017年房地產(chǎn)“引力”亮點(diǎn)將有哪些？
據(jù)克而瑞咨詢調(diào)查報(bào)告，超過60%的主要投資人均看好房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域的投資，這種觀點(diǎn)與當(dāng)前資本市場(chǎng)的資金流向趨勢(shì)和方向一致。
國(guó)際投資機(jī)構(gòu)美國(guó)華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理吳凱盈透露，華平在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的投資重點(diǎn)和布局與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)密切相關(guān)?！笆昵?，想要在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國(guó)開發(fā)商，如廣東富力、綠城地產(chǎn)等。但近年來我們發(fā)現(xiàn)，由于中國(guó)土地拍賣價(jià)格飛漲，甚至超過住宅銷售均價(jià)，投資住宅市場(chǎng)的利潤(rùn)開始微薄，因此該市場(chǎng)的最佳投資時(shí)機(jī)幾乎已經(jīng)消失?！?
“2008年開始，隨著中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)和中產(chǎn)階層人群的迅速增長(zhǎng)，華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和服務(wù)業(yè)，并相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)公司，以及銀泰百貨和國(guó)美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。
克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標(biāo)桿房企的轉(zhuǎn)型路徑來看，醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等是開發(fā)商的重點(diǎn)涉足領(lǐng)域。如恒大集團(tuán)和泰禾集團(tuán)均開發(fā)醫(yī)藥業(yè)務(wù)領(lǐng)域，魯能集團(tuán)亦在集團(tuán)整體戰(zhàn)略中提出發(fā)展泛健康產(chǎn)業(yè)?！胺航】诞a(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略助推了魯能集團(tuán)從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20余位?！?
教育領(lǐng)域也是不少開發(fā)商不惜重金打造的市場(chǎng)。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團(tuán)和海亮集團(tuán)等中等規(guī)模房企也一直在致力于教育行業(yè)投資，海亮集團(tuán)的教育板塊甚至已在美國(guó)上市。
智能家居、物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)字地產(chǎn)等板塊也成為不少開發(fā)商關(guān)注的“新藍(lán)?！?。以物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)為例，隨著電子商務(wù)行業(yè)迅速崛起，中國(guó)物流行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期?，F(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)卻持續(xù)短缺，物流行業(yè)成為許多資本青睞的資產(chǎn)類型。數(shù)據(jù)中心也日益成為資本投資房地產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)類型。由于云計(jì)算和大數(shù)據(jù)技術(shù)的廣泛采用，催生了“數(shù)字地產(chǎn)”的需求，目前該領(lǐng)域也已被精明的投資者納入考慮范圍。
