房企2月銷售超預期 三四線樓市反彈
盡管樓市仍然調控周期，但是目前房企2月銷售數(shù)據顯示，龍頭房企銷售面積和銷售規(guī)模均繼續(xù)保持同比高速增長。盡管2月的部分銷售成果來自于去年銷售結轉而得，這一增速顯然大大超過市場預期。
與此同時，數(shù)據顯示，今年1-2月份全國房地產開發(fā)投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比去年全年提高2個百分點，這一增速也超出市場預期。受基本面好轉影響，近期港股內房股板塊走勢強勁。
此外，在今年1-2月的銷售中，受益于限購溢出效應的三四線城市新房銷售同比大幅增長。
國泰君安 研報認為
在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長期產業(yè)向三四線城市轉移的大趨勢下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢有望持續(xù)。而另一方面，近期多地升級或實施樓市調控政策，這意味著，控制房價仍然是調控的重要任務。
目前來看，碧桂園、萬科、恒大位于第一陣營，同時主要房企均呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。碧桂園前兩月實現(xiàn)合同銷售額872.6億元；合同銷售建筑面積約999萬平方米。萬科前兩月實現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米，分別同比明顯增長108.15%和92.8%。萬科也加大了土地儲備，2月新增土地17處，權益投資86.54億，同比2016年增加31.58%；新增土地權益面積215.53萬平，比2016年增長92.19%。這顯示出，在初步解決股權紛爭問題后，萬科經營恢復了積極步伐。
中國恒大前兩月累計實現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元，較去年同期增長87.6%；累計合約銷售面積750.7萬平方米，同比增長77.8%。這些數(shù)字顯示出，這些主要房企不僅量價齊升，而且平均售價也有所提升。
其余主要的房企中，中海地產前兩月實現(xiàn)合約銷售約310.1億人民幣，同比增長64.34%， 保利地產 同期實現(xiàn)銷售額288.08億元，同比增長25.85%；融創(chuàng)同期實現(xiàn)銷售235.6億元，同比增長83%；龍湖地產前兩月為244.5億元，同比增長269%；金地同期簽約金額160.9億元，同比增長52.35%。
與此同時，數(shù)據顯示，前兩月房地產投資增速也較去年同期有所增長。2017年1-2月，全國房地產開發(fā)投資0.99萬億元，同比名義增8.9%，增速比去年全年提高2個百分點；其中，東部地區(qū)投資同比增長7.8%，增速比去年全年提高2.2個百分點；中部地區(qū)增長13.7%，增速提高3個百分點；西部地區(qū)投資增長7.8%，增速提高1.6個百分點。從投資數(shù)據也可以看出，中部地區(qū)的投資受益于銷售拉動，反彈力度大幅高于東西部地區(qū)。2017年1-2月住宅新開工面積增速14.8%，開工意愿進一步加強。
受業(yè)績、投資增速和南下資金等多重原因驅動，近期港股內房股板塊也迎來一波大漲。
不過從目前銷售數(shù)據來看，受一二線城市調控限購政策影響帶來的新房供應量受限，三四線城市增速大幅提高，成為一些強三線房企業(yè)績大幅增長的引擎。
數(shù)據顯示，1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售額6645億元，同比增長15.7%，增速回落23個百分點。中部地區(qū)商品房銷售額2073億元，同比增長44.1%，增速提高5.4個百分點。西部地區(qū)商品房銷售額2088億元，同比增長49.5%，增速提高31.2個百分點。
1-2月全國住宅成交累積同比23.7%，其中，63城住宅成交累計同比4.0%，其余500多個三四線為主的城市累計同比44%。
有市場機構指出，港股內房股中近期漲幅居前的雅居樂、中海外宏洋（中海以三線為定位的子公司）、碧桂園、新城發(fā)展，這三個公司都是典型以強三線為代表的公司，業(yè)務主要布局一些強三線城市和優(yōu)質四線城市，他們的持續(xù)上漲，顯示市場對三四線城市地產業(yè)復蘇的強烈預期。
三四線城市的火爆從節(jié)后環(huán)京、環(huán)滬等地樓市價格也可看出。環(huán)京的固安、燕郊等地節(jié)后房價反彈明顯，部分樓盤單價甚至逼近3萬/平方米。
國泰君安研報認為
三四線城市銷售回暖，不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購買力溢出的驅動，還受到產業(yè)結構調整帶來的人口反向流動的影響。接近20年的改革開放讓許多城市進入了產業(yè)升級的階段，生產效率低下的中低端產業(yè)向三四線城市調整，讓位于第三產業(yè)。隨之而來的是人口結構的二次調整，隨著產業(yè)撤出，核心城市房價隨第三產業(yè)人員進駐高漲，低生產率部門的員工收入無法覆蓋生活成本，需求外溢到都市圈周邊或三四線家鄉(xiāng)城市。
而三四線好轉的供需結構以及寬松的貨幣環(huán)境加速了此類需求的釋放。經歷了2016年全年的去庫存之后，目前三四線城市平均存銷比接近2010年以來的歷史低值，同時，今年廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模余額預期增長均為12%。仍在持續(xù)增長的M2，以及穩(wěn)健中性的貨幣政策，同樣為三四線城市去庫存提供了支持。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長期產業(yè)向三四線城市轉移的大趨勢下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢有望持續(xù)。
部分城市樓市熱度又起，近期調控也有加碼的趨勢。
記者統(tǒng)計顯示，自2月28日至今，已經至少有11城加入或加碼樓市調控政策，這些城市中既包括南京、杭州等前期已經多輪加碼調控的二線熱門城市，也包括了淶水、涿州、嘉善等環(huán)京、環(huán)滬圈的城市，甚至還包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。
從調控的力度來看，前期熱點二線城市顯著高于三四線城市。其中南京一方面擴大了限購范圍，同時南京本地家庭全面限購第三套住房，非南京居民限購條件升級。環(huán)京的涿州等地主要限制外地戶籍購房者購房，對于本地戶籍購房者，僅僅是小幅提高了二套房首付，主要降溫異地炒房的熱度。而遠離熱點的滁州市調控政策僅僅提高了首付比例，居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限購。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示
從近期一系列的調控政策來看，控制熱點城市房價仍然是樓市調控的重點。預計3月份還會有包括一線城市在內的各類城市出臺或升級樓市調控政策，尤其是一些熱點二線和三線城市。
中原地產首席分析師張大偉則認為
部分熱點區(qū)域后續(xù)走勢仍然主要取決于信貸政策。他指出，1月份信貸額度依然刷新了歷史紀錄。對于京津冀區(qū)域這類易漲難跌的房地產市場，整體依然需要增加政策措施。
而同策機構研究總監(jiān)張宏偉則指出
由于政策面的從嚴執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一、二線城市商品住宅市場或將在下半年進入價格調整期。樓市屆時或將出現(xiàn)“以價換量”的局面，預計下半年市場表現(xiàn)將弱于上半年。
