地產(chǎn)業(yè)集中度提升利好龍頭地產(chǎn)股
1-2月行業(yè)數(shù)據(jù)全面超出市場(chǎng)預(yù)期，3月以來由地方政府主導(dǎo)的調(diào)控出現(xiàn)升級(jí)態(tài)勢(shì)。廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂加棟昨日在接受《中國(guó)證券報(bào)》記者采訪時(shí)表示，短期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)存在上漲壓力，部分核心城市核心區(qū)域的名義房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍有繼續(xù)上行的空間。投資機(jī)會(huì)上，受益于行業(yè)集中度加速提升，龍頭地產(chǎn)股具備一定的投資機(jī)會(huì)。此外，物流地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金的細(xì)分領(lǐng)域也值得積極關(guān)注。
中國(guó)證券報(bào)：如何解讀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的今年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)？
樂加棟：1-2月行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，銷售面積同比增25.1%，新開工同比增10.4%，投資同比增8.9%，全面超出市場(chǎng)預(yù)期。其中，1-2月，東部地區(qū)新房銷售面積同比增16%，符合預(yù)期，超預(yù)期主要是中部和西部，中部銷售面積同比增33%（去年全年增28%），西部同比增36%（去年全年增16%）。中西部市場(chǎng)熱度較高有四方面原因：一是返鄉(xiāng)置業(yè)，二是與東部地區(qū)的比價(jià)效應(yīng)，三是去庫存政策優(yōu)惠，四是住房消費(fèi)升級(jí)。
中國(guó)證券報(bào)：近期房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，如何看待房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)？
樂加棟：短期房?jī)r(jià)由短期的供需水平?jīng)Q定，而判斷的有效指標(biāo)就是取證庫存的去化周期。一般去化周期的合理區(qū)間在5-10個(gè)月，目前一些熱點(diǎn)城市的6月移動(dòng)平均去化周期依舊低于5個(gè)月。從這個(gè)角度上看，短期確實(shí)有上漲壓力；但隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)深化，成交將會(huì)持續(xù)回落，庫存將會(huì)抬升，進(jìn)而導(dǎo)致去化周期相應(yīng)拉長(zhǎng)，新房房?jī)r(jià)環(huán)比將會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)整。
從中長(zhǎng)期來看，產(chǎn)業(yè)、人口的變化趨勢(shì)影響了城市住宅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，而支付能力的評(píng)價(jià)則是衡量居住需求的轉(zhuǎn)化率指標(biāo)。由于核心城市具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育支撐，預(yù)計(jì)名義房?jī)r(jià)未來仍將隨著這些城市的經(jīng)濟(jì)總量和居民收入的增長(zhǎng)而穩(wěn)步攀升。另外，從海外經(jīng)驗(yàn)看，世界各國(guó)家或地區(qū)的核心城市，在沒有外部沖擊且經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，名義房?jī)r(jià)在過去40年的時(shí)間內(nèi)都是漲多跌少。
從2016年底開始，特別是一二線城市為了限制房?jī)r(jià)的過快上漲和投資性需求，重提限購政策；而去庫存政策主要針對(duì)三四線等庫存水平較高的城市展開。綜合來看，我國(guó)部分核心城市核心區(qū)域的名義房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍有繼續(xù)上行的空間。
中國(guó)證券報(bào)：近期房地產(chǎn)調(diào)控政策有加強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？
樂加棟：從以往地產(chǎn)小周期政策面與基本面演繹的軌跡來看，政策對(duì)房地產(chǎn)成交的影響立竿見影，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策邊際持續(xù)收緊，將會(huì)持續(xù)對(duì)成交形成抑制，重點(diǎn)城市的成交也將會(huì)進(jìn)一步回落。3月以來，由地方政府主導(dǎo)的調(diào)控升級(jí)，是行政措施收緊的直接體現(xiàn)。新房及二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的一二線城市及短期內(nèi)價(jià)格上漲速度較快的三四線城市,未來同樣具備執(zhí)行限購政策的可能。去庫存則依舊是部分高庫存地區(qū)的主導(dǎo)方向。
中國(guó)證券報(bào)：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)及資本市場(chǎng)有哪些相關(guān)投資機(jī)會(huì)？
樂加棟：從過去幾輪地產(chǎn)行業(yè)小周期來看，房地產(chǎn)政策開啟周期，將透過基本面，更準(zhǔn)確地說是通過實(shí)際成交變化影響地產(chǎn)股的走勢(shì)。以去庫存為核心的政策指引，在未來一段時(shí)間內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)基本面的影響還是偏正面的，但周期位置及成交量的變化趨勢(shì)并沒有發(fā)生變化，依舊處于下降通道，因此主流地產(chǎn)股的整體投資機(jī)會(huì)需要等待。
同時(shí)需要關(guān)注的是，行業(yè)中主流地產(chǎn)公司在目前的環(huán)境之下具備較好的提高、集中的機(jī)會(huì)，2017年的銷售目標(biāo)和貨值都安排的比較積極，其他公司的融資以及資源獲取環(huán)境愈發(fā)緊張，行業(yè)集中度將會(huì)加速提升，這種背景下，龍頭地產(chǎn)股受益于集中度提升，具備一定的投資機(jī)會(huì)。
在地產(chǎn)處于大周期下行的背景下，推薦積極關(guān)注一些地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，包括物流地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金。物流地產(chǎn)作為物流供應(yīng)鏈中重要的周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，是物流產(chǎn)業(yè)鏈中被忽略的新藍(lán)海市場(chǎng)，行業(yè)盈利能力及持續(xù)性類似于10年前的住宅地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計(jì)未來隨著市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)認(rèn)知的加強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)將享受高估值。此外，繼續(xù)看好房地產(chǎn)基金細(xì)分領(lǐng)域，純股權(quán)地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)為資金提供專業(yè)的管理環(huán)境，并有效提升投資收益率，國(guó)內(nèi)“低利率+資產(chǎn)荒+REITs”推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金發(fā)展正當(dāng)時(shí)。
樂加棟，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師，具有九年的房地產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)。其帶領(lǐng)的廣發(fā)地產(chǎn)樂加棟團(tuán)隊(duì)在2016年榮獲“新財(cái)富最佳分析師”第二名、2016年湯森路透StarMine全球賣方分析師房地產(chǎn)行業(yè)最佳選股能力第一名、2016年第十屆水晶球房地產(chǎn)最佳分析師第二名、2016年第三屆中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè) 最受歡迎賣方分析師第二名等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。
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