律師解讀|一房二賣應(yīng)當(dāng)過(guò)戶給誰(shuí)?
張紅和李強(qiáng)是母子關(guān)系。2015年，李強(qiáng)和他人合伙投資生意，和母親張紅商量，將其位于某處的302號(hào)房屋出售給張紅，房屋總價(jià)款220萬(wàn)元。簽協(xié)議當(dāng)天，李強(qiáng)把房屋鑰匙給了張紅，張紅將全款轉(zhuǎn)至李強(qiáng)賬戶。
李強(qiáng)說(shuō)，如果過(guò)戶稅費(fèi)會(huì)比較高，先暫時(shí)別過(guò)了。張紅想著自己的兒子還能坑自己不成，于是也不著急過(guò)戶。張紅不看好李強(qiáng)的生意，想著生意失敗了李強(qiáng)還有個(gè)地方住，因此，302號(hào)房一直空著。
2016年，張紅外出遇到302號(hào)房的鄰居，鄰居問(wèn)張紅房屋賣給誰(shuí)了，是否好相處。張紅說(shuō)房屋沒(méi)有出售，一直空著呢！鄰居說(shuō)有人在搬東西，張紅一聽趕緊到302號(hào)房。到了302號(hào)房，看到一個(gè)陌生人在搬東西，詢問(wèn)之下得知搬東西的是王林，李強(qiáng)的朋友，已經(jīng)購(gòu)買了302號(hào)房屋，并拿出買賣協(xié)議給張紅。
李強(qiáng)和王林的買賣合同約定，李強(qiáng)將房屋以120萬(wàn)元的價(jià)格出售給王林，李強(qiáng)交房當(dāng)日王林支付首付款50萬(wàn)元，尾款過(guò)戶當(dāng)日支付。張紅當(dāng)即告訴王林，李強(qiáng)已將房屋出售給自己，王林置之不理。
王林到銀行取款給李強(qiáng)，正好碰到張紅，張紅再次告知王林房屋已出售給自己，就等過(guò)戶了。李強(qiáng)和王林過(guò)戶當(dāng)日，張紅到交易大廳鬧了一通，未過(guò)戶成功。張紅多次要求李強(qiáng)辦理過(guò)戶手續(xù)，李強(qiáng)置之不理，無(wú)奈之下張紅咨詢律師看此事如何解決。
律師解讀
存在惡意串通事實(shí) 所訂立合同無(wú)效
北京市東元律師事務(wù)所李松律師表示，李強(qiáng)的行為構(gòu)成一房二賣，李強(qiáng)與王林之間存在惡意串通的事實(shí)，所訂立的合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。
王林和李強(qiáng)是否構(gòu)成惡意串通，要看二者主觀上是否構(gòu)成惡意，且客觀上是否損害第三人的利益。
在王林未支付房款時(shí)，張紅已明確告知其和李強(qiáng)存在房屋買賣合同關(guān)系，之后張紅多次阻撓王林都未理會(huì)，不符合常理。
其次，張紅在2015年購(gòu)房時(shí)約定房款為220萬(wàn)元，王林2016年購(gòu)房時(shí)房款為120萬(wàn)元，明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。
李松律師表示，應(yīng)對(duì)王林和李強(qiáng)交易時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果王林和李強(qiáng)合同約定的價(jià)格達(dá)不到評(píng)估價(jià)值的70%，依照相關(guān)規(guī)定屬于明顯不合理的低價(jià)。推論王林和李強(qiáng)主觀上存在惡意，且客觀上損害了張紅的利益，雙方惡意串通，損害第三人的利益，依照《合同法》之相關(guān)規(guī)定，該合同無(wú)效。
張紅應(yīng)以王林和李強(qiáng)為被告，訴至法院要求確認(rèn)二人的房屋買賣合同無(wú)效，之后再要求李強(qiáng)履行他們之間簽訂的房屋買賣合同，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。
根據(jù)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的意見之相關(guān)規(guī)定，一房數(shù)賣合同均有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。
本案中，王林已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋，李強(qiáng)應(yīng)履行和王林的房屋買賣合同。因房屋買賣合同標(biāo)的已經(jīng)不存在，張紅簽訂買賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，直接解除雙方買賣合同后，要求李強(qiáng)賠償其損失。
