北京樓市新政后：首套變二套首付翻倍 買賣雙方陷拉鋸戰(zhàn)
一單首付抬高，后面幾單換房業(yè)主都跟著亂套了。
３月１７日，北京發(fā)布加強版樓市調(diào)控措施，認房又認貸、抬高二套房首付、縮短貸款年限，樓市自上周六開始迅速降溫。在這其中，北京二手房市場最常見的“連環(huán)單”首當(dāng)其沖。
所謂“連環(huán)單”，就是指為了換新房，賣掉老房子，一邊買一邊賣。由于北京二手房市場常?！叭奶走B環(huán)”，有時更是“七八套連環(huán)”，因此一環(huán)掉鏈子，后面幾套都跟著受影響。業(yè)界分析，“連環(huán)單”踏空，或引發(fā)二手房市場新一輪違約潮。
首套變二套首付款翻倍
春節(jié)后，京城二手房市場再度升溫。成交量攀升，大批房源也進入提價進行時。劉雙就是這時候卷入換房潮的。她以不到３００萬元的價格賣掉了自己的一居室，轉(zhuǎn)身投入新戰(zhàn)場，爭奪勁松一套４５０萬元的兩居室。
不料，在老房子簽約成交后不久，“３·１７新政”出臺。按照去年“９·３０新政”劃定的首付比及“認房不認貸”政策，此前她這單還算首套房，非普宅首付僅需４成；而“３·１７新政”之后，在“認房又認貸”背景下，雖然首套房貸已還清且售出，但因有貸款記錄，她被瞬間劃入二套房購房人群，最低首付攀升至８成。
也就是說，如果按照實際成交價計算，她需要準(zhǔn)備的首付款已從１８０萬元漲到３６０萬元，甚至已經(jīng)超出了賣老房子的錢。由于網(wǎng)簽價會低于實際成交價，而銀行貸款又依據(jù)網(wǎng)簽價計算，首付往往會高過３６０萬元。如果網(wǎng)簽價設(shè)置為４００萬元，她實際只能貸款８０萬元，剩余３７０萬元才是真正的首付。
這一單的影響遠不只她自己，甚至牽扯到了后面連續(xù)幾單。比如，她看中的這套兩居室，房主小陳也要換房。談判多時，劉雙連意向金都交了，如今卻不得不放棄。小陳要換的是一套報價６００萬元的海淀學(xué)區(qū)房。按照以前的標(biāo)準(zhǔn)，如果順利以４５０萬元賣掉老房子，他已經(jīng)交了７５％的首付，只需再貸１５０萬元；而今，即便老房子能成交，新房也還需再籌３０萬元才夠８成首付。而他最擔(dān)心的是，隨著樓市降溫，手頭這套老房子不知何時才能成交。
“一單斷了，一連串交易都受影響了。”海淀區(qū)魏公村一房屋中介負責(zé)人告訴記者，北京二手房市場存在大量的連環(huán)單交易，一單卡著一單，一單沒成往往影響著后面幾單能不能完成交易。以他負責(zé)的區(qū)域舉例，八成以上都是連環(huán)單。少的是連三四單，多的則是連七八單。
中介上門“搶”靠譜房源
房子掛出去１個多月后，準(zhǔn)備賣房的小蘇在這幾天突然開始繁忙接待中介門店經(jīng)紀(jì)人。
一天的時間，區(qū)域內(nèi)十幾個門店的中介經(jīng)紀(jì)人搶著到小蘇家里看房，甚至每一個角落都要走遍，這在“３·１７新政”前是從未發(fā)生的。“都沒帶看房人，就說是為了深入了解房子情況?！敝薪榉矫娓嬖V他，受到樓市新政影響，已經(jīng)有業(yè)主陷入觀望，房源減少使得一部分確定要賣的房子成了搶手貨。
這些觀望的賣房人中，也有部分是受到連環(huán)單的影響。一位中介門店負責(zé)人向記者透露，約有２０％的業(yè)主有意放緩交易，建議中介不作為重點推薦銷售的房源，“首付抬高了，賣房款買不到自己想要的房子了，于是賣房計劃也就暫時擱置了?！?
進入３月之后，北京樓市連續(xù)兩周成交出現(xiàn)回升，但是“３·１７新政”使這一趨勢難以持續(xù)。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從北京市場來看，二手房市場反應(yīng)更為直接和明顯，調(diào)控后第二天即３月１９日二手住宅成交僅２２４套，而在調(diào)控前５天的成交量還保持在千套左右。鑒于目前北京住宅市場的價格水平，非普宅所占比重非常大，此次“認房又認貸”的嚴(yán)格規(guī)定，使得二套房首付比例基本都達到８０％，“去杠桿”的目的非常明確也極為有效。而隨著二手房市場成交逐漸冷卻，“賣一買一”周期拖長，部分改善型的支付能力出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致新房住宅市場的成交量也出現(xiàn)下行。
買賣雙方再度陷入拉鋸戰(zhàn)
與去年的“９·３０新政”相似，這次新政策之后，買賣雙方也再度陷入了拉鋸戰(zhàn)。
來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，３月１１日和１２日周末兩天的帶看量分別為５６２５６次和４９８７０次，而“３·１７新政”實施后的首個周末——３月１８日和１９日則降到了３７３３９次和３５１３３次。從安居客的瀏覽量來看，今年３月１日至３月１６日瀏覽量去年同期增長量是５．３％，而從北京新政頒布當(dāng)天（３月１７日）到３月２０日，去年同期瀏覽量增長高達３８．８％。安居客首席分析師張波認為，新政前后流量的大幅變化代表大量用戶開始關(guān)注房產(chǎn)，但這并不意味著未來成交量會同步上升，用戶置業(yè)門檻的提高也會實實在在影響到購房人數(shù)，“買賣雙方都希望對方能讓一步，現(xiàn)在是誰更著急誰才會讓一步。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此次新政的實施是２０１６年“９·３０”新政以來北京樓市的又一次加碼、剎車，預(yù)計在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲。伴隨購房需求的減少，交易量的回落，春節(jié)后有所抬頭的房價也將再次企穩(wěn)，前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先迎來價格的回落。
