房貸利息抵個(gè)稅如何影響買房？原來(lái)20年前上海就試過
據(jù)新華社消息，6月19日，個(gè)人所得稅法修正案草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議，個(gè)稅起征點(diǎn)將從每月3500元提高至每月5000元。
每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，相較于此前個(gè)稅法的修訂，多止步于上調(diào)起征點(diǎn)，如2011年個(gè)稅法修訂將起征點(diǎn)從2000元提高到3500元，這次個(gè)稅改革力度明顯加大，并首次增加住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。
天風(fēng)證券地產(chǎn)首席分析師陳天誠(chéng)在其20日的研報(bào)中指出，房貸利息抵稅政策早在1998年便在上海、天津進(jìn)行過試驗(yàn)，從政策效果看，在當(dāng)時(shí)對(duì)商品房銷售有很好的促進(jìn)作用。
那么這一政策未來(lái)在全國(guó)推廣，會(huì)影響到我們買房嗎？
上海天津在20年前曾進(jìn)行嘗試
除了基本生活成本，不同個(gè)人和家庭面臨不一樣的成本支出。在提高起征點(diǎn)的基礎(chǔ)上，再增加專項(xiàng)附加扣除，此次個(gè)稅減負(fù)的含金量無(wú)疑更高。近年來(lái)購(gòu)房租房成本的大幅上揚(yáng)，專項(xiàng)附加扣除能更有針對(duì)性地減輕居民負(fù)擔(dān)。
對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所特聘研究員、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)稅政策與應(yīng)用研究所所長(zhǎng)李旭紅在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞采訪時(shí)候表示：
標(biāo)準(zhǔn)扣除與專項(xiàng)扣除均有利于降低稅負(fù)，世界上一些國(guó)家只允許扣除兩者之一，有的國(guó)家只能從中選擇較高金額的一項(xiàng)進(jìn)行扣除。
而我國(guó)此次稅改十分利好，是兩項(xiàng)均允許扣除，沒有專項(xiàng)支出的也可以通過基本扣除5000元實(shí)現(xiàn)減稅，有專項(xiàng)扣除的是在5000元的基礎(chǔ)上累計(jì)扣除，充分體現(xiàn)出稅改關(guān)注民生的導(dǎo)向。此次我國(guó)稅改涉及的醫(yī)療、教育、住房均為老百姓普遍承擔(dān)的生活成本，因此稅改也具有一定的普惠性質(zhì)。
天風(fēng)證券在其20日的研報(bào)中指出，房貸利息抵稅政策早在1998年便在上海、天津進(jìn)行過試驗(yàn)。
上海
上海曾在1998年實(shí)行過，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式，該政策要點(diǎn)是：
1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購(gòu)房；
2）對(duì)象：在本市購(gòu)買或者差價(jià)換購(gòu)商品住宅并在本市交納個(gè)人所得稅的個(gè)人，必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，且與購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票相一致；
3）抵扣稅基相對(duì)較廣：購(gòu)房者可抵扣計(jì)征稅基的征稅項(xiàng)目包括：工資薪金；采用查賬征收的個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對(duì)私營(yíng)企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。
4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購(gòu)房者在購(gòu)房行為確立后，應(yīng)向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)單獨(dú)開具個(gè)人所得稅繳款書據(jù)以退稅。
天津
天津也在1998年實(shí)行過，方案僅住房公積金利息可抵個(gè)稅、可抵稅基較小：1998年8月11日，天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人支付住房公積金貸款利息免征個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，具體條款包括：
1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個(gè)人支付的住房公積金貸款利息，個(gè)人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款)本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除；
2）抵扣稅基相對(duì)較?。嚎蓮拿吭聜€(gè)人工資、薪金所得的應(yīng)納稅所得額中減除，平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%；
3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項(xiàng)優(yōu)惠。
重慶
重慶現(xiàn)行方案以補(bǔ)助形式出現(xiàn)、設(shè)定補(bǔ)助額度限制：2008年底，重慶已有率先實(shí)施對(duì)主城區(qū)內(nèi)首套自住房實(shí)施“補(bǔ)助”:
1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往后一年，結(jié)束3個(gè)月之前，超過就不行；
2）范圍：重慶九區(qū)首套房；
3）限額：個(gè)人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個(gè)稅給你，以不超過住房總價(jià)的30%的額度內(nèi)提供。
上海、天津兩個(gè)方案作為房改初期，政府階段性鼓勵(lì)商品購(gòu)房的政策，已成為歷史，但從政策效果來(lái)看，上海、天津和重慶的三個(gè)方案都對(duì)商品房銷售有很好的促進(jìn)作用。
對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有何影響？
天風(fēng)證券還從收入、貸款額、貸款期限三個(gè)維度測(cè)算利息減免的效果，發(fā)現(xiàn)若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)：
以一套總價(jià)500萬(wàn)的房子為例，貸款350萬(wàn)的情況下，月收入為上海平均水平7132元/月的居民，月供18575元，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅108元；月收入為4萬(wàn)的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅2213元；月收入為10萬(wàn)的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅3984元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利息和房租抵扣個(gè)稅，有助于降低住房消費(fèi)的成本，利好購(gòu)房和租房，但不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)和租金大漲。
據(jù)證券時(shí)報(bào)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，個(gè)稅方案中提及的住房貸款利息或可以抵扣的規(guī)定，對(duì)于中等收入以上的人群將會(huì)是個(gè)極大的利好，通過抵扣可以有效減少房貸利息支出對(duì)于實(shí)際收入的影響，也會(huì)促使一部分人群加速買房的行為，當(dāng)然可以肯定的是房貸利息的扣除是有標(biāo)準(zhǔn)的，最可能的做法是只針對(duì)個(gè)人或家庭的一套自住型住房，所以并不會(huì)由此引發(fā)炒房，更不會(huì)因此導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲。
而對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響，張波認(rèn)為，個(gè)稅方案對(duì)于租房市場(chǎng)的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，通過租金的專項(xiàng)扣除可以多渠道保障租賃人群的自身權(quán)益，有利推動(dòng)和引導(dǎo)更多人認(rèn)可“租房也是安居”的有居住理念。但對(duì)于租金本身影響是間接的或者說(shuō)很小，租金本身更多是受供求關(guān)系以及房?jī)r(jià)因素兩方面影響。
不過，也有反對(duì)意見認(rèn)為，個(gè)稅抵扣房貸利息和房租的做法只能惠及部分人群，會(huì)造成新的不公平，即對(duì)于有房貸或房租的群體來(lái)說(shuō)是降低了成本，但對(duì)于沒有房貸或房租的群體來(lái)說(shuō)，也會(huì)存在無(wú)法享受此類優(yōu)惠政策的地方。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述新的疑問是存在的。另外，房貸若是存在抵扣現(xiàn)象，那么房貸政策調(diào)控的效力會(huì)減弱，換而言之，本身房貸的大小可以調(diào)節(jié)購(gòu)房行為，但現(xiàn)在抵扣的政策介入后，房貸本身的政策效力會(huì)有多大，這也是要打疑問的。
張波則認(rèn)為，不存在絕對(duì)公平，所有的公平都是相對(duì)的。房貸利息和房租的專項(xiàng)扣除相比以往的“一刀切”做法，更好地兼顧和不同地區(qū)人群收入差異性，更好地兼顧相似人群因購(gòu)房時(shí)間點(diǎn)不同而形成實(shí)際收入的差異性，更好地兼顧了外來(lái)租住人群和本地有房人群的收入差異性?？傮w來(lái)看，是利遠(yuǎn)大于弊，是更為公平的做法。
在天風(fēng)證券看來(lái)，認(rèn)為此次個(gè)稅改革，新增的專項(xiàng)附加扣除，對(duì)居民合理減負(fù)意義重大，尤其是對(duì)住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個(gè)稅修正案，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但這或許是整體房地產(chǎn)稅制的一環(huán)，客觀上這短期對(duì)改善性住房需求有明顯促進(jìn)，若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)板塊有積極影響。投資方面，維持之前二季度銷售將明顯恢復(fù)提升的判斷、行業(yè)資金有壓力但無(wú)風(fēng)險(xiǎn)將抑制下半年投資，持續(xù)看好板塊投資機(jī)會(huì)。
