不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍 “營(yíng)改增”后樓市誰(shuí)受益
從今年5月1日起，備受關(guān)注的“營(yíng)改增”將擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。其中，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)將納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營(yíng)改增的推出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)劇烈變化，但未來(lái)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中，營(yíng)改增鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存起到促進(jìn)作用。
能否為房企減負(fù)
“稅負(fù)過(guò)重一直是開(kāi)發(fā)商多年來(lái)的痛點(diǎn)之一，”一位地產(chǎn)商表示，近年來(lái)隨著地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森認(rèn)為，目前，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。本次營(yíng)改增根據(jù)官方表態(tài)，是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，但是否將為企業(yè)減稅將要看具體情況而定。
一家機(jī)構(gòu)曾就此做出了專項(xiàng)調(diào)查。該機(jī)構(gòu)選取了主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)且資產(chǎn)總額排名靠前的上海房企為樣本，采用這些公司2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。測(cè)算結(jié)果表明，全行業(yè)實(shí)施增值稅后，10家上市公司中，有4家出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況，其余6家均為稅負(fù)增加。
該研究顯示，營(yíng)改增房企適用稅率從5%的營(yíng)業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，才能保證稅負(fù)不上升。在消費(fèi)型增值稅下，企業(yè)外購(gòu)的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。而如果人工成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不可抵扣項(xiàng)較多，營(yíng)改增的減稅效果越小。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體上房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，這將為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供緩沖期。
商用物業(yè)將受益
值得關(guān)注的是，營(yíng)改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。
資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓庫(kù)存去化。
同時(shí)，受該措施影響，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，也將促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。
張宏偉表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。
推高土地價(jià)格？
“房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營(yíng)改增，對(duì)房企來(lái)說(shuō)短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，但長(zhǎng)期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲?！比A泰證券分析師認(rèn)為，目前營(yíng)改增試點(diǎn)期間，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大，但試點(diǎn)到期之后正式推行時(shí)是否會(huì)有新的變化則需要關(guān)注。長(zhǎng)期來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足了的省市。2007-2011年，有9個(gè)省市對(duì)營(yíng)業(yè)稅十分依賴，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重都超過(guò)了40%，其中包括北京，達(dá)到41%。
業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價(jià)格沒(méi)有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來(lái)自于地價(jià)上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少，但是從一線城市來(lái)看，超過(guò)周邊二手房一倍的樓面價(jià)地塊必然會(huì)推高最終的房?jī)r(jià)，特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不匹配的情況下，這也會(huì)加大地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
可以預(yù)見(jiàn)，營(yíng)改增很可能加大地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，由此，土地成本將進(jìn)一步上行，屆時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長(zhǎng)期來(lái)看，營(yíng)改增將減少新入市的投資性需求，房?jī)r(jià)變化更趨平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但營(yíng)改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。
