避開(kāi)海外置業(yè)四大坑
隨著國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的樓市調(diào)控政策收緊，海外房產(chǎn)再次成為中國(guó)買(mǎi)家關(guān)注的焦點(diǎn)。但購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)不是件容易事兒，過(guò)程中隱藏著各種各樣的“坑”，并不是每一個(gè)中國(guó)買(mǎi)家都可以順利過(guò)關(guān)。本期北京晨報(bào)記者通過(guò)采訪(fǎng)多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，揭露出海外買(mǎi)房四大陷阱。
1買(mǎi)房送移民
在海外買(mǎi)房人群中，不少中國(guó)買(mǎi)家受到了移民需求的驅(qū)動(dòng)，他們希望購(gòu)買(mǎi)國(guó)外的一套房產(chǎn)作為自己獲得外國(guó)移民許可的敲門(mén)磚。正是因?yàn)樽プ×舜祟?lèi)中國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房心理，一些海外房產(chǎn)中介打出“買(mǎi)房送移民”的宣傳語(yǔ)推銷(xiāo)海外房產(chǎn)。
北京房展組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)魏克非告訴北京晨報(bào)記者，“在國(guó)外，部分國(guó)家將房產(chǎn)認(rèn)定為是投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般不與移民掛鉤。比如，在美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，就不代表可以辦理移民?！?
“與美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家不同，南歐部分國(guó)家為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，可以辦理家庭移民。在希臘購(gòu)買(mǎi)25萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，可以辦理家庭移民。”魏克非說(shuō)。
魏克非提醒說(shuō)，“中國(guó)買(mǎi)家為了移民購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)，先要弄清楚外國(guó)當(dāng)?shù)氐囊泼裾?，不要一味地?tīng)信海外房產(chǎn)中介的‘買(mǎi)房送移民’宣傳語(yǔ)。即使有的國(guó)家允許外國(guó)人買(mǎi)房辦移民，對(duì)買(mǎi)房的門(mén)檻也有一定的要求。中國(guó)買(mǎi)家不要誤信少數(shù)海外房產(chǎn)中介的虛報(bào)價(jià)格，造成買(mǎi)了房產(chǎn)還達(dá)不到門(mén)檻，最終無(wú)法辦理移民?！?
2加價(jià)出售房產(chǎn)
“很多中國(guó)客戶(hù)覺(jué)得海外房產(chǎn)看起來(lái)很便宜，比如一套國(guó)外的別墅僅二三百萬(wàn)元起，但實(shí)際上這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比國(guó)外當(dāng)?shù)貎r(jià)格貴了10%到20%?！蔽覑?ài)我家海外事業(yè)部總經(jīng)理吳洪斌說(shuō)，由于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱(chēng)的情況，中國(guó)買(mǎi)家并不能全面了解海外房產(chǎn)的價(jià)格。這給少數(shù)不正規(guī)的海外房產(chǎn)中介或國(guó)外小型開(kāi)發(fā)商有了可乘之機(jī)，他們有可能會(huì)加價(jià)向中國(guó)買(mǎi)家出售房產(chǎn)。
對(duì)于不正規(guī)的海外房產(chǎn)中介和國(guó)外小型開(kāi)發(fā)商加價(jià)出售海外房產(chǎn)的原因，吳洪斌分析說(shuō)，“一方面，國(guó)外小型開(kāi)發(fā)商通過(guò)海外房產(chǎn)中介向中國(guó)客戶(hù)出售海外房產(chǎn)，往往要支付相應(yīng)的費(fèi)用給中介機(jī)構(gòu)，這部分費(fèi)用被轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)之中，由中國(guó)客戶(hù)買(mǎi)單。另一方面，少數(shù)不正規(guī)的海外房產(chǎn)中介為了謀取更多利益，也會(huì)加價(jià)向中國(guó)客戶(hù)出售海外房產(chǎn)。”
據(jù)吳洪斌介紹說(shuō)，在海外買(mǎi)房過(guò)程中，中國(guó)客戶(hù)要注意核實(shí)海外房產(chǎn)的價(jià)格。通常情況下，中國(guó)買(mǎi)家海外房產(chǎn)的價(jià)格可以采用以下幾種方式，一是大型品牌開(kāi)發(fā)商打造的海外房產(chǎn)，會(huì)在自己的官方網(wǎng)站上公示價(jià)格；二是部分國(guó)家或地區(qū)的公共信息網(wǎng)站上，對(duì)海外房產(chǎn)的價(jià)格做了披露；三是部分國(guó)家政府機(jī)關(guān)網(wǎng)站上，公布了海外房產(chǎn)的價(jià)格；四是中國(guó)客戶(hù)可以到外國(guó)實(shí)地看房，并聘請(qǐng)外國(guó)當(dāng)?shù)刂薪楹瞬楹Ｍ夥慨a(chǎn)價(jià)格是否符合外國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格。
3產(chǎn)權(quán)不清
與在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房一樣，中國(guó)買(mǎi)家在國(guó)外買(mǎi)房也要注意核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)不清，中國(guó)買(mǎi)家有可能會(huì)遭受損失。吳洪斌表示，“在國(guó)外，有些二手房存在產(chǎn)權(quán)不清的情況。比如海外房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于夫妻兩人，妻子把房子賣(mài)給了中國(guó)買(mǎi)家，丈夫并不知情。過(guò)了一段時(shí)間，當(dāng)丈夫發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益受到侵害的時(shí)候，他可以提起訴訟。而中國(guó)買(mǎi)家就會(huì)因此惹上麻煩?！?
“除此之外，在國(guó)外購(gòu)買(mǎi)新房也有風(fēng)險(xiǎn)?！眳呛楸笳f(shuō)，有的國(guó)外開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn)，并沒(méi)有取得當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)，就出售給了中國(guó)買(mǎi)家。一旦此類(lèi)房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法通過(guò)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，中國(guó)買(mǎi)家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。
4虛假包租承諾
中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)，容易遇到虛假包租承諾的問(wèn)題。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)投資人俱樂(lè)部總監(jiān)劉超表示，“海外房產(chǎn)銷(xiāo)售宣傳中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)包租承諾，可是并不是每一個(gè)包租承諾都能完全兌現(xiàn)。比如有的海外房產(chǎn)賣(mài)給中國(guó)買(mǎi)家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。國(guó)外開(kāi)發(fā)商或代理商無(wú)法按照事先的包租承諾向中國(guó)買(mǎi)家支付租金。當(dāng)中國(guó)買(mǎi)家飛到國(guó)外當(dāng)?shù)厝ゲ榭捶孔訒r(shí)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò)一年的出租，海外房產(chǎn)已經(jīng)變得破舊不堪了。所以中國(guó)買(mǎi)家要注意保留與包租承諾有關(guān)的證據(jù)，以便出了問(wèn)題可以更好地維權(quán)?！北本┏繄?bào)記者 武新
■置業(yè)建議
聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員把關(guān)
海外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)客戶(hù)來(lái)說(shuō)是陌生的。面對(duì)不同的國(guó)家、不同的語(yǔ)言、不同的法律體系以及不同的市場(chǎng)規(guī)則，中國(guó)買(mǎi)家難以了解清楚。所以在海外房產(chǎn)交易過(guò)程中，中國(guó)買(mǎi)家需要聘請(qǐng)不同領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行把關(guān)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)投資人俱樂(lè)部總監(jiān)劉超對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，“海外房產(chǎn)交易比較復(fù)雜，中國(guó)買(mǎi)家應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師、專(zhuān)職翻譯、正規(guī)海外房產(chǎn)中介等專(zhuān)業(yè)人士提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。實(shí)際上，中國(guó)買(mǎi)家與國(guó)外開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，使用的是外語(yǔ)。中國(guó)買(mǎi)家難以搞清楚合同中每一個(gè)條款的意思，就需要專(zhuān)職翻譯進(jìn)行翻譯，也需要專(zhuān)業(yè)律師對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)。”
“對(duì)于海外房產(chǎn)的價(jià)格是否合理、海外房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰等問(wèn)題，正規(guī)海外房產(chǎn)中介可以幫助中國(guó)買(mǎi)家進(jìn)行核實(shí)?！眲⒊f(shuō)。
