從北京“商改住”限購看樓市調(diào)控政策5點走向
北京“商改住”限購等相關(guān)政策出臺，在政策頻發(fā)的階段，筆者不想對北京“商改住”限購政策做簡單的分析，這樣做沒有太多意義，筆者想做的是從這一輪北京政策（從去年9月底到今年3月的商品住宅限購限貸，到對補繳社保證明的補丁政策，到假離婚買房新政，再到這兩天的學(xué)區(qū)房新政、商改住新政）步步為營，步步限制等措施來分析判斷本輪核心一二線城市樓市調(diào)控政策特征，以此分享內(nèi)業(yè)內(nèi)外人士參考。
首先，北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治意味著這是全國一盤棋的行動。
北京“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當(dāng)中政策最為嚴格的了，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執(zhí)行的唯一的城市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開展整治“商改住”項目（有的城市叫類住宅，比如上海），深圳、廣州也會開始。因此，上?！邦愖≌笔袌龅恼?、北京“商改住”政策再加上其他城市已經(jīng)或即將陷入整改的城市來看，這并非北京、上海等部分一線城市主導(dǎo)而為。筆者認為，商改?。愖≌┑恼拇胧┦墙y(tǒng)一部署而進行，除了上述筆者提及的城市，過去一年多房價上漲過快的10幾個城市，比如蘇州、廈門等等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標(biāo)桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。
其次，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。
為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規(guī)模，從當(dāng)前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。筆者認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。
第三、“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從各地“商改住”或“類住宅”的整治行動背后的目的來看，筆者認為也很簡單，包括北京商改住限購、上海類住宅整治等等在內(nèi)的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調(diào)控后房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲（因為商辦用地涉及產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，比如，從上海市新任市長應(yīng)市長當(dāng)時新聞發(fā)布會上的答記者問的表態(tài)也可以看得出，上海不想因為商辦的價格上漲而影響上海的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展）。
由此可見，盡管對于開發(fā)商來講，商改住或類住宅的相關(guān)政策暫時影響了銷售，甚至部分項目銷售因此而陷入僵局，但從北京、上海等城市發(fā)展的整體大局來看，“得與失”怎么樣來去考量，還是需要每一個居民，每一個房地產(chǎn)從業(yè)者綜合考慮清楚。
第四、從短期內(nèi)來看，一方面行政化的措施已經(jīng)重新啟動或強化，以達到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。
比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時間，以此調(diào)整全年度的成交均價；“限價”、“限買限賣”、類住宅限購等措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規(guī)范的市場行為進行處罰，另外一方面，政策層面沒有任何可操作的空間，打“擦邊球”已經(jīng)不可能，監(jiān)管越來越嚴格，比如嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規(guī)企業(yè)進行查處和曝光等等。
第五、政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外。
比如，北京上海等大都市住宅限購之后，本來要買類住宅投資或居住，但是類住宅也被限了，現(xiàn)在環(huán)北京、環(huán)上海也限制了，直接到周邊的城市也購房也沒有資格了。政策不再給外溢需求留空間。
本輪調(diào)控政策環(huán)環(huán)相扣的思路很有意思，首先我們看到，當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，一部分樓市需求已經(jīng)開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市），區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市），另外一部分樓市需求開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)“商改住”或類住宅。
但是，好景不長，我們看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“類住宅”政策從嚴，同時，因為一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市）以及區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市）已經(jīng)出現(xiàn)過“火”的狀況，環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調(diào)控樓市，這些城市納入了調(diào)控范圍。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大都市圈的調(diào)控政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，從調(diào)控的思路來看，北京、上海等住宅限購限貸將外溢需求轉(zhuǎn)移至商改住項目或環(huán)北京、環(huán)上海的區(qū)域，北京、上海等城市商改住政策從嚴將需求倒逼至環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域。而環(huán)北京、環(huán)上海等三四線城市的調(diào)控為了進一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的大都市周邊的三四線城市降降火。
同時，環(huán)北京、環(huán)上海等地調(diào)控措施也是為了防止類似北京、上海這樣的特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因為人雖然買房到環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題）。
由此可見，大都市圈的調(diào)控政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，政策不再給外溢需求留空間。
明白了上述這些規(guī)律，筆者還是勸房企們一句話，今年踏踏實實做市場，不要總想著投機那點事，今年要放棄幻想，踏踏實實做好業(yè)績，做好回款，這才是最重要的。在這個過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年才會有機會踏踏實實做市場，才會在市場調(diào)整期有收獲。
