樓市灰色杠桿游戲頂風上 銀行再現(xiàn)違規(guī)“輸血”
近期樓市又迎來新的一輪調(diào)控政策，監(jiān)管對資金違規(guī)流入樓市的查處力度也同步升級。上周，又有一家銀行因違規(guī)“輸血”樓市吃到罰單。北京商報記者走訪調(diào)查了解到，當前銀行已經(jīng)明顯收緊貸款并加強審核，但房屋中介等卻依然無所顧忌地頂風作案。有金融服務(wù)外包公司稱每月可從銀行處拿到至少1億元的額度再用于放貸，多家房屋中介稱可以多向搭橋，打政策的擦邊球為購房者申請到貸款。
銀行再現(xiàn)違規(guī)“輸血”
3月21日，蘇州銀監(jiān)分局公布了對多家銀行的違規(guī)懲罰，其中，昆山農(nóng)村商業(yè)銀行因未嚴格審核個人住房按揭貸款首付款來源，被罰款30萬元。
在昆山農(nóng)商行之前，已經(jīng)有多家銀行因“首付貸”問題挨到過地方銀監(jiān)局的“板子”。僅今年以來，受罰名單中就包括工商銀行、江蘇銀行等。其中，上海銀監(jiān)局在1月對江蘇銀行上海分行開出了近478萬元的罰單，原因是該行給房地產(chǎn)公司違規(guī)融資用于支付土地出讓金。
伴隨著嚴厲懲罰的，是樓市調(diào)控的密集加碼。就在上周，京城樓市再次打出“組合拳”：先是16家商業(yè)銀行將首套房貸利率由9折上調(diào)到9.5折，隨后“非京籍購房個稅需連續(xù)繳存滿60個月”政策出臺，臨近周末又出“大招”，離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，將被參照二套房信貸政策執(zhí)行。根據(jù)早前修改的規(guī)定，購買普通自住房的首付款比例被抬升到不低于六成，購買非普通自住房的首付款比例不低于八成。
疊加此前首套房按揭首付比例上調(diào)、銀行折扣減少、“認房又認貸”等政策影響，越來越多的購房者被高額的首付擋在了外面。湊齊首付，也因此成為很多購房者的要務(wù)。
但在較強力度的監(jiān)管之下，從銀行貸款的一些渠道也被封堵。除了銀行按揭貸款被收緊外，北京商報記者了解到，目前銀行基本上都沒有與房屋首付款相關(guān)的任何貸款業(yè)務(wù)了，有的銀行甚至從去年開始連消費貸也暫停辦理了，即使還能申請消費貸的銀行，材料審核也非常謹慎，且一般額度控制在20萬元以內(nèi)。抵押貸款也是如此，銀行會嚴密地考查資金用途，額度控制在100萬元之下，目的就是防止資金違規(guī)流向樓市。
金融外包機構(gòu)借首付貸攬客
銀行的小心與嚴控，反倒給了一些公司“造勢”的機會。上周，北京商報記者接到某金融服務(wù)外包公司的營銷電話，該員工第一句問的就是“您需要貸款嗎”？
當記者回答說，“想要買房，但首付不夠”時，該員工便開始介紹他們的業(yè)務(wù)。據(jù)了解，該公司可以幫客戶做銀行的抵押貸款，如果在北京有一套價值500萬元的房子，即可以貸到290萬-300萬元左右的額度，遠高于銀行給個人提供的100萬元額度。在抵押期間，房屋可以由房主正常使用。
值得一提的是，在該公司申請貸款時，房屋的所有人與借款人不必同為一人。該員工介紹，例如一位客戶想要借款，但名下無房，可以用父母名下的房屋作為抵押。北京商報記者了解到，這個做法和銀行的“接力貸”類似，但這種貸款方式也早已被叫停。
讓這一業(yè)務(wù)更具“競爭力”的是，該公司收取的貸款利息并沒有比銀行高出太多。上述員工介紹，公司執(zhí)行的政策為“基準利率上浮25%-35%”，按照國家標準，1年期基準利率是4.35%，3-5年是4.75%，5年以上為4.9%?！懊磕瓯茹y行多還不了幾千塊錢?！痹搯T工說道。以100萬元貸款十年計算，銀行若實施9.5折優(yōu)惠，十年下來貸款利息共46550元，這家金融服務(wù)外包公司貸款的利息為66150元，平均每年比在銀行貸款多還1960元。
不僅如此，該員工還表示，如果需要的額度較低，又不想用抵押物做貸款，該公司可以幫客戶到銀行申請消費貸，每家銀行最高可申請到50萬元，需要客戶有資質(zhì)較好的工作單位以及穩(wěn)定的收入。
為何在不增加抵押物或財力證明的情況下，通過所謂的金融服務(wù)外包公司能貸到銀行幾倍的額度？當北京商報記者稱自己在銀行屢屢碰壁，根本申請不到這么多貸款時，該公司員工介紹，該公司已經(jīng)開了快五年，“有渠道”，每個月可以從銀行獲得至少1億元的貸款?！翱蛻糁苯尤ィy行肯定不會做的，我們認識的都是內(nèi)部人員，主管、經(jīng)理級的，我們在銀行也有擔保的角色，每個月貸那么多，材料遞過去，銀行有的看有的就不看了?！?
房屋中介可多向搭橋
比金融服務(wù)外包公司渠道更多的是房屋中介。去年10月，北京商報記者曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一家名為“盛世恒鑫地產(chǎn)”的房屋中介，利用自有資金為購房者放貸，月息高達2.5%，假設(shè)借款100萬元，僅6個月后還款額就共計高達115萬元，遠高于銀行。
本次北京商報記者再次致電盛世恒鑫地產(chǎn)的一家分店，表示想要“湊一下房屋首付款”，一位工作人員并未推薦他們自有的“小金庫”，而是介紹了兩種方式，一是通過該公司向銀行申請，二是通過該公司找小貸公司借款。
當前，因為政策的收緊，銀行放貸速度也普遍放緩，房屋按揭貸款的放款時間從此前的一個月左右，延長到兩三個月甚至更長，其他貸款的放款周期也不同程度地被拉長。對此，盛世恒鑫工作人員先推薦了小貸公司的貸款，稱如果急用這筆資金，小貸公司比銀行放款快，月息在0.98%上下。
當北京商報記者堅持想從銀行申請貸款時，該人士開出了比上述金融服務(wù)外包公司更高的額度。他介紹，通過該公司，可以在銀行貸到房屋價值七成的資金，例如房屋評估500萬元，便可以貸到350萬元。
這位工作人員還進一步支招，如果申請人有朋友是開公司的，只要卡章齊全，可以以公司的房產(chǎn)做抵押向銀行申請貸款，這樣能貸到更高的額度，而資金的用途銀行并不會查到，這種方式被稱為“借殼”。當記者再次提出擔憂銀行會查出資金真實用途時，該人士自信地稱，“不用去質(zhì)疑，不用去問，您自己操作怎么都操作不出來，我們肯定有我們的實力，也有很多成功的案例，沒有出過被銀行發(fā)現(xiàn)的狀況，因為我們會打政策的擦邊球”。
另一家房屋中介誠信易鑫房地產(chǎn)公司也稱公司有合作的銀行，通過該公司到銀行申請貸款用于房屋首付“可以操作”，而且“客戶問肯定銀行不給做，因為這樣多少有點違規(guī)問題”。值得一提的是，在去年10月的調(diào)查中，北京商報記者也曾發(fā)現(xiàn)誠信易鑫的問題，該公司也在為購房者與銀行之間穿針引線。
審查存在難度
通過上述事例不難發(fā)現(xiàn)，金融服務(wù)外包機構(gòu)和房屋中介都在明知違規(guī)的情況下鋌而走險。與此同時，銀行也存在監(jiān)管不利的問題。但在業(yè)內(nèi)人士看來，排查資金去向幾乎已是一個歷史性難題。
蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言表示，額度相對偏低的首付貸依然很難徹底清除，和幾百萬的房價相比，一些額度在百萬以內(nèi)的首付資金借款根本不起眼。如果是和銀行合作的，利用消費貸來墊資，同樣難以排查。
一位地產(chǎn)界人士也分析稱，房地產(chǎn)中介行業(yè)魚龍混雜，誰去排查呢？建委、銀行哪有人力物力去做呢？因此，雖然監(jiān)管層一道道地發(fā)著政策，但徹底落實卻很難。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，商業(yè)銀行本身還是需要進行檢查，尤其是要咨詢購房者此類業(yè)務(wù)是誰介紹的，同時要讓其簽訂未來6個月不購房的協(xié)議，這樣后續(xù)若查到有房貸辦理，就可以把此類中介和購房者納入到黑名單中。
而最關(guān)鍵的一把鑰匙還是握在央行手中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市的泡沫歸根結(jié)底還是資金潮影響。公開資料顯示，去年以來，央行先有嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、要求銀行嚴格限貸等政策，后有公開市場操作利率“漲價”等動作，令市場資金維持在緊平衡的狀態(tài)。張大偉分析稱，現(xiàn)在監(jiān)管在逐漸收緊，市場降溫后，購房者沒有需求，這種違規(guī)資金自然也就少了。
