何時(shí)斬?cái)嘀薪橥茲q房?jī)r(jià)利益鏈?
從手續(xù)上看,一套200萬(wàn)元的二手房交易過(guò)戶(hù)流程,和一套1000萬(wàn)元的二手房交易過(guò)戶(hù)流程基本沒(méi)有區(qū)別。
但由于持續(xù)多年的中介費(fèi)按照比例收取的規(guī)定,使得中介有了推漲房?jī)r(jià)的動(dòng)因:
一套400萬(wàn)元的房子報(bào)到450萬(wàn)元就能多收1萬(wàn)余元的中介費(fèi),如果讓800萬(wàn)元的房子報(bào)到900萬(wàn)元,成交之后就能多收兩萬(wàn)余元的中介費(fèi)……在這樣的趨勢(shì)下,中介結(jié)成了“攻守同盟”,二手房市場(chǎng)也被攪得沒(méi)有一刻安寧。
對(duì)于這種現(xiàn)象,市民和專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域呼吁斬?cái)嘀薪橘M(fèi)和成交價(jià)格直接正比關(guān)聯(lián)性?!爸薪闄C(jī)構(gòu)從本質(zhì)上講,和火車(chē)票代辦窗口的性質(zhì)一樣:‘票價(jià)’的高低不應(yīng)該影響手續(xù)費(fèi)?!睒I(yè)內(nèi)人士建議,應(yīng)考慮中介費(fèi)和房?jī)r(jià)脫鉤,斬?cái)嘀薪橥茲q房源的利益鏈。
連環(huán)單中尷尬的“漲停板”
“今天鏈家成交了一套房子,比原價(jià)低了5萬(wàn)元,但是比我們上周成交的還高了15萬(wàn)元。”在南三環(huán)的璞瑅小區(qū),一名中介緊著給潛在客戶(hù)群發(fā)消息,“這是時(shí)機(jī),抓緊買(mǎi)吧?!?
收到短信的市民張女士,卻把手機(jī)放下了?!?17”之前,她剛經(jīng)歷了一場(chǎng)賣(mài)房風(fēng)波。
打算給家里換套好房子的張女士有一套南四環(huán)外的兩居室。今年2月,她走進(jìn)一家中介門(mén)店中,想把房子掛到400萬(wàn)元出售,但是中介業(yè)務(wù)員連連擺手,建議她掛450萬(wàn)元。
“比您價(jià)格低的房子也就兩套,這兩套賣(mài)了,您的就是最低價(jià)?!敝薪閳?bào)的價(jià)格遠(yuǎn)高于張女士的預(yù)期,她大呼這簡(jiǎn)直是撞了一個(gè)“漲停板”。
張女士400萬(wàn)元想賣(mài)的房子,就變成了450萬(wàn)元。她認(rèn)為,自己能多賣(mài)50萬(wàn)元,中介能多收1萬(wàn)多元中介費(fèi),“皆大歡喜”。
可她這套房子,因?yàn)楸恢薪閽炝藗€(gè)“漲停價(jià)”,至今未能成交。她遠(yuǎn)沒(méi)想到的是,自己看上的房源也上調(diào)了價(jià)格。
一盤(pán)散沙的賣(mài)家,給自家房子定價(jià)主要取決于兩個(gè)因素:周邊已經(jīng)成交的價(jià)格,以及中介給的預(yù)期?!?17”系列新政來(lái)襲,張女士的房子還掛著尷尬的450萬(wàn)元,連續(xù)10天沒(méi)有1個(gè)購(gòu)房人看房。
“如果當(dāng)初400萬(wàn)元能賣(mài)掉,那套800萬(wàn)元的房子我也能拿下了?!睆埮亢蠡诓灰眩鳛橐毁I(mǎi)一賣(mài)的“連環(huán)單”,在掛了一個(gè)“漲停板”價(jià)格之后,她也舍不得調(diào)低價(jià)格。
來(lái)自房地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示,目前本市二手房市場(chǎng)以改善型住宅為主,“一買(mǎi)一賣(mài)”甚至“一買(mǎi)二賣(mài)”的情況非常多。
“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”背后的攻守同盟
3月初,正在境外游玩的市民常先生接到中介業(yè)務(wù)員的電話(huà),問(wèn)他賣(mài)不賣(mài)房。
“單價(jià)十四萬(wàn)九啦,您考不考慮一下?”中介問(wèn)。
這讓常先生有點(diǎn)蒙。他閑置的房子屬于典型的“老破小”學(xué)區(qū)房,除了位置在西二環(huán)之內(nèi)、劃片進(jìn)了北京排名前30位的小學(xué)學(xué)區(qū)之外,沒(méi)有任何優(yōu)點(diǎn)。
“紅磚樓,這樣的房子也能賣(mài)到十四萬(wàn)九?”常先生盤(pán)算盤(pán)算,他40多平方米的小房子,居然能賣(mài)到700萬(wàn)元了。
這么瘋狂的二手房?jī)r(jià)格,讓常先生忍不住發(fā)了個(gè)朋友圈,沒(méi)想到剛發(fā)出去就被鏈家業(yè)務(wù)員“截了和”:“常哥您現(xiàn)在千萬(wàn)別賣(mài)!過(guò)幾天我就能給你賣(mài)到十六萬(wàn)!”
常先生更蒙了。中介業(yè)務(wù)員緊接著打電話(huà)過(guò)來(lái),說(shuō)等目前掛著的一套單價(jià)14.5萬(wàn)元的房子成交了,常先生掛單價(jià)16萬(wàn)元的房子肯定能出手。
他緊著又和第一位中介聯(lián)系,對(duì)方一聽(tīng)說(shuō)是鏈家要掛16萬(wàn)元,非常痛快地答應(yīng)了:“您讓他先給您掛上,如果他掛了賣(mài)不了,我這兒十五萬(wàn)八肯定能出手!”
本來(lái)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的“敵店”,怎么就這么和諧呢?
一位在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域有著10余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō),鏈家在北京的二手房市場(chǎng)中,已經(jīng)基本掌握了“定價(jià)權(quán)”。一般來(lái)說(shuō),鏈家會(huì)通過(guò)比業(yè)主預(yù)期高幾十萬(wàn)元的報(bào)價(jià),籠絡(luò)住賣(mài)房人,再通過(guò)在北京二手房市場(chǎng)中占有的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)拉來(lái)買(mǎi)房人。而這種手法,讓小商圈里的一些中小中介形成了“攻守聯(lián)盟”,通過(guò)比鏈家低報(bào)一些的手法爭(zhēng)取空間。兩者相互配合,最終助推了二手房房?jī)r(jià)。
推高房?jī)r(jià)之后,是否有實(shí)際效果呢?來(lái)自某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在一定階段時(shí)間內(nèi),通過(guò)鏈家提交的二手房網(wǎng)簽量占到全市整體的一半。
“一套房子每推高10萬(wàn)元,中介就能多收入2700元,對(duì)于所有中介來(lái)說(shuō),能夠獲取超額利潤(rùn),是他們助推二手房房?jī)r(jià)的動(dòng)力?!彼f(shuō)。
破“按比例收費(fèi)”利益鏈成關(guān)鍵
從2009年開(kāi)始,北京的二手房成交量超過(guò)新建純商品房,占比達(dá)到了當(dāng)年的64.6%。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,隨后5年,二手房成交量一直占據(jù)北京總體純商品房成交量的六到七成。
很多購(gòu)房人能清楚記得,這一輪房?jī)r(jià)波動(dòng),從2015年開(kāi)始。當(dāng)年,本市二手房成交達(dá)到19.74萬(wàn)套,新建純商品房當(dāng)年卻只有4.31萬(wàn)套。二手房的占比已經(jīng)接近八成。
去年,這一比例更是達(dá)到了頂峰。二手房住宅成交27.24萬(wàn)套,新建純商品房成交2.69萬(wàn)套。二手房的成交量居然占到了85%以上。
在85%的市場(chǎng)中,中介對(duì)于推高房?jī)r(jià),有著最根本的動(dòng)力。
中介費(fèi)是按照比例收費(fèi)的,其中500萬(wàn)元以下成交的,按照2%收費(fèi),500萬(wàn)元以上到2000萬(wàn)元成交的,按照1.5%收取。復(fù)雜單可以提高10%。
這也就意味著,房?jī)r(jià)上漲,中介費(fèi)將水漲船高;在一個(gè)占有絕對(duì)比例的市場(chǎng)中,中介出于利益結(jié)成的“攻守同盟”已能影響房?jī)r(jià)。
這也讓很多人開(kāi)始提出疑問(wèn):中介費(fèi)按照比例收取,真的合適嗎?
“不管多少錢(qián)的房子,中介在其中提供的服務(wù),幾乎是沒(méi)有差別的?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士細(xì)數(shù),在二手房交易過(guò)程中,報(bào)盤(pán)、帶看、商談、購(gòu)房資格審核和房源核驗(yàn)、網(wǎng)簽、幫約貸款面簽、代約交稅、代辦過(guò)戶(hù)等手續(xù)都是一樣的。雖然有些房屋因個(gè)別情況手續(xù)相對(duì)復(fù)雜,但放在整體的交易流線(xiàn)中看,一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)和一套2000萬(wàn)元的房產(chǎn),在交易流程中基本沒(méi)有差別。
這位業(yè)內(nèi)人士建議,要破除現(xiàn)在中介影響二手房市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)狀,政府在調(diào)整定價(jià)方案的時(shí)候,可以改為固定收費(fèi)。
“打破房?jī)r(jià)和中介費(fèi)掛鉤的傳統(tǒng),讓中介為了促進(jìn)成交而不再挑起市場(chǎng)虛火,才是關(guān)鍵所在。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
更有一位市民表示,如果重新定價(jià),也可以考慮參考過(guò)去已經(jīng)設(shè)定的比例區(qū)間。
“比如500萬(wàn)元以下的房源,中介費(fèi)就定8萬(wàn)元;500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元的房源,中介費(fèi)就定16萬(wàn)元?!彼ㄗh,讓房?jī)r(jià)與二手房中介費(fèi)脫鉤,讓推漲行為沒(méi)了好處,才會(huì)真正斬?cái)嘀薪槌獫q房?jī)r(jià)的利益鏈。